租售比超国际警戒线 投资广州楼市风险隐现

　　张艳红

　　天河区二手住宅成交面积环比较上月有所增加，成交均价环比保持稳定，为8912元/平方米。因此，就二手数据进行比较，广州的租售比也已经达到1：200的警戒线

　　近日，广州市两业主斥资2000万元抢购某小区160个车位的新闻，成为本地媒体争相报道的头条，将隐藏在背后的车位投资风气推向世人面前。随着房价的飙升，广州这个长时间以自住为主的商品房市场，已经成为投资客活跃的梦想之地。无论住宅，还是车位，一场轮番的炒作已然展开。

　　不过，来自二级市场的数据显示，尽管房价已经在短短两三年时间内翻了一倍，但是二手租赁价格上涨幅度仅在10%左右。租售价格之间的错位，已经让商品房投资市场暗流涌动。

　　租赁市场波澜不惊

　　家住机场路的张先生近期正忙于将自己的房子租出去。因为他算了一笔账，由于机场路一带房源有限，而韩国生意人越来越多，导致当地租金价格持续上涨。目前，他的一套两居室的住房，一个月租金已经高达4000元，相对于去年，租金已经大幅上涨。

　　不过，并不是所有投资者都如此幸运。在广州，尽管房价已经实现了成倍的上涨，但租金水平始终维持在相对较低的位置，而且租金水平在区域分布上非常不平衡，大多数地段的租金并没有明显上涨。

　　来自中原地产的数据显示，今年6月~7月，随着大学生的毕业，租赁市场出现了短暂的活跃。全市租赁面积继4月~5月连续下滑后，6月广州(中原)成交面积环比上升一成多，除荔湾区的租赁面积下降外，其他各区均保持平稳或有一到两成的增长，其中天河区、海珠区和番禺区的增长最为明显。而到了7月份，租赁成交面积又呈现下滑趋势。

　　尽管租赁市场因为大批外地学生涌入广州而一度火热，但是，成交量的上升并未带来租赁均价大幅上升，6月广州(中原)租赁均价环比下降3.0%，为30.5元/平方米/月。7月，由于老城区拆迁导致临时租房数量上升，租金价格实现了微幅上涨。其中天河与越秀两区租赁均价升幅齐超5%，拉动全市租价轻微上涨约4.3%，为32元/平方米/月。

　　虽然6、7两月，租赁市场出现了稍微的波动，但是总体而言，租赁市场相对于商品房销售市场，可谓平静异常。

　　租售比超国际警戒线

　　中介行统计的成交数据显示，近年来，一手房价的上涨仅仅拉动了二手房成交价格，但是对于租赁市场而言，几乎没有什么影响。两年来，全市平均租金上涨幅度维持在10%左右。广州的租售比进一步拉大。

　　所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。从另外一个角度来看，“租售比”的高低也表明该项目投资回报率的优良程度。

　　有中介机构研究人士表示，如果按照国际的标准来衡量，那么不单在广州，全国许多大城市的“租售比”均超过警戒线(从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1比200)。

　　今年6月底，广州市国土房管局公布了2007年房屋租金参考价，该房屋租金参考价适用于今年6月1日起市辖区范围内的房屋租赁双方协商议定租金的参考，范围包括全市十区，即荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙、萝岗。

　　据广州市房地产租赁管理所相关负责人介绍，房屋租金参考价数据来源主要由全市房屋租赁管理机构实际办理租赁合同登记备案数据、部分房地产中介机构提供的房屋租赁成交数据和部分实地摸查数据三部分构成，是对今年租赁市场的指导性价格。

　　该参考价显示，住宅方面，二沙岛的住宅租价全城最贵，达到每月100元/平方米，其他区域的租价参考均维持在20~50元之间。以租赁需求最高的天河区天河北路地段为例，参考租金标准为多层住宅每月每平方米价格在25~30元之间，而高层住宅最高可达到55元。

　　虽然业内人士称该价格不能完全反映租赁市场的真实水平，但是以中原地产为例的中介行的实际成交显示，全市平均租金水平仅在30元以上徘徊不前。

　　而一手商品房售价方面，阳光家缘最新的数据显示，7月份 广州商品住宅签约均价为9473 元／平方米，其中天河区仍然保持全市最高房价，实时录得成交均价14483元／平方米。

　　目前，天河北附近的一手房价已经超过万元，而租金价格每月则未超过50元/平方米。由此可见，广州住宅的租售比已经超过1：200的国际通行警戒线。

　　而二手房交易方面，中原地产的数据显示，7月份成交价格为7624元/平方米，中低端物业的价格上升明显。其中天河区二手住宅成交面积环比较上月有所增加，成交均价环比保持稳定，为8912元/平方米。因此，就二手数据进行比较，广州的租售比也已经达到1：200的警戒线。

　　房价高但抗跌性不强

　　房屋租赁市场的波澜不惊，跟投资风格关联密切。据中原地产研究部负责人黄韬介绍，在房价快速上涨过程当中，投资回报主要不依赖于租金收益，而是价格的净增值。目前，广州的租金收益一般在4%~6%之间，而且房价较高的房源，还难以达到这个回报率。

　　因此，近期高端住宅市场的投资者，虽然都以长线持有为主要目标，但其终极目的并不在租赁上。

　　《第一财经日报》记者从部分投资者处了解到，长线持有，一方面缘于国家对不到5年征收重税；另外主要是因为短线房价难以涨到预期水平，出售的收益有限。例如一套两三百万元的房子，如果现在卖出，可能只能赚到一二十万元。显然，这些投资者的目标并不止之些。

　　尽管抱有长线持有的目的，但是，多数投资者并不看重租赁市场。有统计显示，目前的投资者当中，起码有30%的人并不出租，甚至连房子都不

　　例如珠江新城某高档楼盘，楼层较低、房价在二三百万元的，用于出租的较多；但是楼层较高、房价在400万～600万元的，几乎就没有房源出租了。

　　鉴于目前房价已经较高，黄韬表示，投资商品房的风险已经显现，房价的抗跌性在目前的价位上并不强。在他看来，目前一、二手房价的上涨，不是由于房屋质素本身的提高，而是供应量不足导致的大幅度上涨。一旦供应量上来了，需求量减少，那么房价的下降并非没有可能。以深圳为例，最近几日中介行所受理的成交量已经呈现了急剧下滑的趋势，下滑比例达到七成。二手成交的萎缩，无疑给投资者带来很大的冲击，投资减少，房价能否持续坚挺，这恐怕将成为一个较大的考验。