房贷预警 深圳银行叫停二手按揭

　　深圳报道　本报记者　徐广蓉

　　“建设银行和中行目前已经申请不到新的按揭贷款了。”8月8日，泛城租售网按揭部经理李孔玲手里还有7月份涉及金额100多万的按揭合同没有获得及时放款，心里不免着急。

　　在7月中旬，银监会在上半年工作总结会上为商业银行下半年贷款指标划了“警戒线”，今年金融机构全年新增贷款增速要控制在15%以下之后，四大商业银行贷款额度趋紧，深圳部分商业银行甚至叫停二手房按揭贷款和房贷衍生品种。

　　银行收紧信贷

　　7月中旬，中国

银监会发出紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其

房地产贷款展开风险自查。特别提到要进行“房地产贷款业务风险压力测试”，尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试。

　　与此同时，在央行的指导意见下，各商业银行总行收缩信贷规模，同时各下属分行停止了二手房按揭贷款业务，并且在实际操作上降低了按揭贷款的成数。

　　“上半年，各大商业银行都出现了贷款增长过快的情况，已经把全年的贷款额度用掉了。”某国有商业银行房贷负责人说，据他了解，“上半年全国各分行贷款增速都很快，因此总行制定授信政策指引，通知下半年将会控制贷款规模。如果下半年要新放贷，只能向总行申请(额度)。”

　　据了解，目前中国建设银行深圳分行每个月信贷额度控制在16亿元以内。面对紧张的额度，建设银行对房地产信贷进行了控制。6月下旬，建设银行深圳分行暂停了二手房按揭贷款的发放，7月份虽然有所缓和，但是8月1日开始，再次叫停二手房按揭贷款业务，由于7月额度不够，一些7月份已经签订合同的按揭贷款，延后到8月份才放款，李孔玲手中的这两单业务就是属于延后放贷的情况。

　　出现停贷情况的还有中国银行深圳分行，“二手房按揭几乎停止，目前只是解决一些已经签订合同的存量业务。”一位中国银行深圳分行人员介绍，深圳市因为采取措施控制过高的楼价，所以在“头寸”(position，也称为“头衬”，就是款项的意思，是金融界及商业界的流行用语)方面安排更为紧张，8月份也停止了新增二手房按揭贷款。

　　与此同时，央行对各商业银行信贷的控制非常严格，“央行要求实时监控，每个月汇报信贷情况，以前要求没有这么严格。”他说。“此次严格控制信贷规模，就是为了抑制流动性，减少市场的货币供应。”

　　炒家遇阻

　　对地产中介来说，现在找到按揭的银行很不容易，满堂红交易服务部经理谢洁昕说“建行说要到10月份才能够受理新的二手楼按揭，其他银行也很紧张，小银行因为业务不熟悉，也不太敢接房贷业务。”

　　“现在二手市场成交量萎缩得相当厉害，”谢洁昕表示，“部分炒家已经开始离场，炒家成本上升了。”她解释，过去炒楼主要是依靠银行的信贷的“杠杆”，资金成本就是每月的月供，但是房价上升过快，使这部分月供的成本微不足道，而且楼市火爆，炒家也能够很快找到下家接手。虽然在2006年6月以后，规定90平方米以下的房屋都只能够贷款7成以下，但是，炒家一般都可以用2成的首期，贷到8成的贷款。

　　“当时银行的管理是比较宽松的，”李孔玲说。虽然一些超过房屋原价的按揭需要经过“送审”即送到国土局审核这个额度是否合理这个环节，由于国土局审核比较容易通过，而银行在超原价贷款方面控制得也不严格，所以一般的房屋能够通过调高评估价格等方法都能够做到8成的按揭。

　　以小的资金撬动大的投资，这是投资客的重要投资手法。“绝大部分投资客都要求做到8成甚至9成，”李孔玲说。

　　目前这个成数正在实际下降为5成左右，特别针对豪宅。根据她的分析，目前送审通过已经相当困难，审核通过的价格也在调低，“普通住宅大约调低10%左右，而一些大面积的高档住宅则更低。”她举例，一些市场上已经相当贵的楼盘，例如华侨城的波托菲诺，以及香蜜湖的水榭花都，这些被认为是豪宅的楼盘，市场上的售价都达到了3万到4万，但是送审的价格只有2万元，这样会使送审总价达不到实际交易价格，实际贷款成数也会下降，而2007年7月以后，深圳关内房价已经超过了均价22000元／平方米的水平，但是送审的价格只能够达到15000元／平方米，所以“实际上关内的贷款成数可能下降到了5成左右。”她估计。

　　另一方面，贷款条件也非常严格，各商业银行都纷纷规定，除了第一次置业并且购房面积在90平米下的客户能够得到优惠利率以外，其余情况贷款利率不再优惠。并且从二套住房开始，适当降低贷款的成数，有商业银行表示，第三套即要求五成以上贷款，有的银行停止给第四套住房贷款。

　　而对于上半年各银行发展迅速的循环贷以及其他房贷衍生品，例如抵押贷款、加按揭贷款、转按揭贷款等，中行、建行表示，已经基本停止了这类业务。招商银行则表示，如果用于装修或者再购房的，能够提供真实的证明，银行会直接转帐，不贷出现金。某国有银行房贷部总经理表示，“个贷指标有限，首先将满足一手、二手等正常房贷。”

　　开发贷款的收紧，中小开发商同样难受。

　　“在总额度控制下，在按揭贷款和开发贷款上都严格控制。”中行深圳分行人士表示，“即使有些开发贷款已经下批，但是没有额度，仍然没有资金放款。”他表示，主要的收紧针对的仍然是中小型的开发企业，对于招商地产、万科、华侨城等龙头企业会有所照顾，“将额度留给优质企业。”

　　“银行的优质客户是不会受到影响的，小开发商资金链会更加紧张。”联合

证券地产分析师鱼晋华表示，最终的结果是行业走向分化，集中更为明显。