北京房价：失重之后 谁能定价

　　本报记者 胡芳洁 北京报道

　　“北纬40度，一共700套房，有7000人排队，你说怎么卖？”一位曾经向北京商品房项目北纬40度提供服务的中介商如此描述市场现状。几乎每一个地产商都迷失了定价规律，到底什么力量能让排队的购房人群削减下来呢？

　　根据国家统计局公布的数据，2007年6月，北京房价上涨10%。数字是抽象而具有普遍意义的，而实际情况往往千差万别，导致不同的价格增长背后隐藏着哪些原因呢？

　　实际上，北京多个楼盘的实际价格涨幅已远远超过此比例。2007年4月份，北京热点板块房价同比上涨高达30.4%。

　　以位于朝阳公园板块的泛海国际居住区为例，6月上旬，其均价为19200元/平米，到7月初上升到21800元/平米，目前的销售价格已经达到约25000元/平米。此外，茂华·瞡都会、远洋山水、茗筑、中湾国际等都存在较大幅度的价格上涨。

　　“目前上涨幅度较快的是一些

别墅项目以及地理位置比较好的项目，例如南二环的朱雀门，还有就是东四环，受CBD的影响，基本上都是在1万以上，由于刚入市的时候它们的起价相对都比较低，所以涨幅明显。”北京金网络百城顾问有限公司副总经理汪雷表示。

　　高涨幅的背后

　　“价格的上涨和地理位置有很大的关系，五环以内都没有地了，自然价格升得就比较快。”北京某著知名项目的内部人员康先生表示。

　　北部的华清嘉园，东直门区域的海晟名苑、万国城等项目都由于其所处区域的地理位置、交通以及相关的配套带来了较大的价格增长。

　　除地段以外，链家地产副总经理金育松认为，物业的质量和格局不同，也会导致“同样的楼盘，位置也相似，但是价格却差异很大”的情况。

　　“升值快的项目，像棕榈泉就是一个，原因是在朝阳公园附近，有地理位置和景观的优势，外立面好；而9号国际公寓在朝阳公园西门，和棕榈泉的位置相当，但是升值并没有像棕榈泉那样，什么原因呢？它的外观是围合式的，可能外国人比较喜欢，但中国人不一定喜欢。其次也与开发企业本身的品质有关。”康先生表示。

　　而根据链家地产提供的调查资料，多期开发是促使房价持续上涨的一个惯常因素。2007年4月，链家地产完成的二手房价格调查中，所调查的涨幅达到或超过100%的楼盘均分为多期开发。比如万年花城建筑面积达到200万平米，世纪城规划总面积达到248万平米，在大规模项目操作中，开发企业往往利用低开高走的策略，拉高后期项目的售价，后期项目价格走高也拉动了整体二手房价的上涨。例如万年花城2004年开盘时均价为4200元/平米，今年6月中旬新房均价达到9900元/平米，而到7月底，这个数字变成了11000元/平米。

　　“就开发商来说，会把条件稍微差一点的楼盘先开盘，条件好的留到后来才开。尽管现在都是卖期房，但是一个项目早期的期房，小区还不成熟。后来小区成熟了，园林景观都好了，期房的价格会因此而提升。”汪雷表示。

　　此外，金育松表示，临地铁干线的板块将会有较大的涨幅，而汪雷也表示，“按照地铁规划图，地铁沿线的楼价格上涨潜力都是比较大的。”

　　然而，并不是所有的项目都能占据这些有利条件，在目前价格普涨的情况下，这些项目又面临着怎样的风险与前景呢？

　　可能的风险与前景

　　“一些社区特别大、项目特别多的区域，出租率不高的，奥运以后价格肯定会下降。比如说东四环的泛海国际、观湖国际，社区特别大，租客选择的余地大了，出租率不高，投资者减少价格自然会下降。”康先生表示，“区域性的比较和参照是存在的。泛海国际位置和地段比较好，天鹅湾由于本身条件的限制就不可能涨那么厉害。由于地理位置好，豫园、星河湾价格上涨的潜力比较大。”康先生表示，实际上，天鹅湾和泛海国际价格上涨以后，销售速度是有变慢的。

　　除了地段与楼盘品质的影响外，拥有区别于同区域楼盘的特色是获得竞争力的保证，以万柳区域的碧水云天为例，在北京水景房稀缺的情况下，位于昆玉河畔的碧水云天对于高端客户存在较大的吸引力。

　　此外，汪雷还表示，未来双限房的大量入市以及保障性住房的供给，这种情况对四环以外的楼盘价格将会带来比较大的影响。

　　轨道交通对房价存在显著影响。根据我爱我家提供的数据，地铁五号线沿线的方庄地区06年上半年二手房交易均价为7700元/平米，07年上半年上升至9200元/平米，涨幅19.48%，而同期全北京市整体二手房涨幅为11.42%。

　　一直以来经济发展先天不足的南城，随着建设、投资重点的移入，轨道交通的日益完善，

房地产市场开始显现出增值的潜力。根据我爱我家的调查，06年上半年二手房均价6300元/平米,今年上半年迅速上涨至7700/平米，涨幅22.22%。较全北京市二手房平均涨幅高出近10%；而随着奥运会的日趋临近，今年上半年亚奥地区二手房均价已达10050元/平米，同比上涨幅度高达近18%。

　　随着房地产行业的进一步发展，市场对企业的要求也将逐步增加。在房子的

户型、地价、建筑成本等相关因素没有任何改变的情况下，房价的大幅度增长，在获取利润的同时，对房地产企业品牌透支的影响也将是长远的。

　　来源：经济观察报网