被低估的上海南外滩

　　本报记者 陈周锡 上海报道

　　“如果这里有净地出让，我想公司会参与拍卖的。”华润置地(上海)有限公司市场部经理刘于飞最近表示，南外滩有望成为上海内环沿黄浦江惟一尚待开发的黄金宝地。

　　据知情人士透露，境内外的众多地产开发企业，已在打听南外滩的土地出让消息。事实上，从2001年的“世茂滨江花园”到如今的 “汤臣一品”，黄浦江东岸频繁出现的 “天价房”，无疑令开发商对黄浦江西岸的南外滩多了一份遐想。

　　本月5日，2010年

上海世博会开幕倒计时1000天，“世博效应”又令

开发商对南外滩多了一份期待。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，随着“外滩一体化”推进，及打通外滩与世博园区通道，南外滩将有望成为上海下一个高档滨江住宅区。

　　利好

　　根据黄浦区“外滩—体化”规划，未来将建成北起苏州河，南至江边路，总面积3.56平方公里，岸线全长6.1公里的外滩风景线。从新开河至南浦大桥一带的南外滩，将成为外滩惟一可供居住的高档滨江住宅区。

　　今后，南外滩将形成集金融、商贸、旅游和居住等于一体的繁华闹市区，其辐射3公里范围内包括上海人民广场、陆家嘴、南京西路和淮海中路4大城市中央商务区。与4大中央商务区不同的是，南外滩拥有得天独厚的2.2公里亲水滨江岸线。

　　今年5月出台的 《黄浦区主要街区商业网点规划和管理意见》指出，南外滩作为外滩一体化开发的重要组成部分，将建设成为新的“商业热土”。

　　事实上，自2003年十六铺码头搬迁后，外滩一体化雏形已基本形成，南外滩被认为是上海未来房地产开发最具潜力的区块。

　　根据黄浦区住宅开发总体布局，南外滩将深化新昌路、老西门、董家渡3大聚居区开发建设，基本建成“老西门广场”，“上海滩花园”，“上海滩新昌城”等项目；世博园区周边地区，适当发展高档景观住宅，建成“耀江花园”等项目。

　　其中，董家渡地区将成为上海内环最后一块可供成片开发的高档滨江聚居区，规划陆域面积121.7公顷，可开发用地面积66.6公顷，是“上海浦江两岸综合开发”世纪工程的重点。

　　据悉，5.28平方公里的世博园区，将成为上海的又一个国际金融贸易和科技交流中心。

　　潜力

　　据统计，目前南外滩在售商品住宅面积不足5万平方米，仅占上海内环内约260万平方米的2%。值得关注的是，南外滩

房价仅为隔江陆家嘴的一半左右。“由于新增供应量不足，整体开发氛围未成，使得南外滩的楼市行情被低估。”上海中原地产研究咨询部经理马冀认为。

　　上海 “网上房地产”1日数据显示，目前南外滩在售楼盘较少。其中“长峰馨园”约55%、“上海滩新昌城”约16%的住宅套数尚未出售；耀江花园已进入尾盘。在该区域，由华润开发的“上海滩花园”，今年4月推出的滨江组团尚东座目前已基本售完，均价由原先1.7万元/平方米上涨至如今的2.3万元/平方米。

　　薛建雄认为，占有政策利好和地段优势的南外滩，目前房地产正面临“拆迁难”和“居住环境升级”两大难题。

　　黄埔区规划局有官员向记者感叹说，南外滩地段是比较好，但拆迁难度也很大。刘于飞说，“上海滩花园”地块于2002年协议出让所得毛地，公司负责拆迁赔偿问题，其拆迁进度、难度可想而知。据当地居民介绍，从2001年至今，因补偿、安置等问题，董家渡地区的拆迁一直进展缓慢。

　　马冀认为，南外滩城市定位已基本明确，如后期土地开发体量能保持快速增长，且形成片区的整体开发氛围，其楼市行情将会被看好。另外，受2010年世博会、外滩一体化，及世博与外滩通道打通等影响，南外滩房地产开发潜力已初步显现。

　　上海外滩延伸段商务正在日益完善，已有阿玛尼、杰尼亚、卡地亚、夏姿、D&G等20余家一线品牌，诸多酒店、大厦的改造也在进行中。

　　目前，轨道交通9号线、董家渡聚居区和“外滩一体化”综合开发建设等项目陆续进入动迁阶段。

　　来源：经济观察报网