松动地根 上海楼市调控回归商业起点

　　王其明

　　编者按：

　　2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。在国家出手调控两年之后，中国的房价丝毫没有放慢上升的速度。正是在这种压力下，各地开始寻找调控房价切实的解决之道。

　　增加土地供应，上海的楼市调控回到了商业原点。

　　“这项政策触及了房地产市场的实质性问题。”金地集团上海公司总经理赵汉忠对记者说：“原来的调控手段，实际上是反市场的，证明效果是不好的。”

　　7月24日，上海市政府新闻发言人焦扬宣布，上海将拟订房地产调控三年滚动计划，根据这一计划，有关部门将预测2007年至2009年度的住宅用地需求，并且对于未来三年新增土地的供应量作出初步规划，同时也将根据市场情况作相应的完善，加强对土地供应节奏的调控。在此基础上，有关部门将联手整顿房地产市场。

　　供应缺口仍然巨大

　　上海市统计局新闻发言人蔡旭初说：“上海房屋销售价格水平比去年同期上涨了0.5%，国家是6%，我们是0.5%。新建的商品住宅价格上海同比是上涨了0.3%，也是大大低于国家的水平。”

　　不过，这个涨幅遭到业界的质疑。中星营销机构总经理刘承健对记者说：“这个数据难以让人信服，上海环线以内房价，起码上涨两成，涨得最厉害的区域涨了四成，别墅起码上涨了四成。”不过，他也说：“可能环线外、动迁房没有怎么涨。”

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟对记者说：“上海房地产市场有两大问题，一是总量问题，一是结构问题。”总量不足是市场供应不足，结构问题就是市中心供应不足，房价上涨过快，所以现在的市场就是环线以内热，环线以外凉。

　　显然，这都涉及土地供应问题，据资料，目前上海在建商品房只有6000万平方米，开发周期为三四年，上海楼市每年市场需求即使按照保守的每年2000万～2500万平方米来计算，未来3～4年内，供应也少于需求10%～25%。如果按照每年需求3000万平方米计算，供应缺口则更大。业界一般认为，保持楼市平稳最好是供应需求之比为1.2∶1。

　　直面土地供应

　　正是认识到房价上涨的实质性原因，上海市出台了一套完整的土地市场调控措施。第一条，根据市场情况，增加土地供应。上海市政府宣布，今年下半年初步确定的经营性项目用地计划中，住宅用地还将推出约1000公顷，这比去年同期的供应量增加了1倍。第二，进一步加大配套商品住房和中低价、中小套型普通住房项目的土地供应。三是将继续加大存量土地的清理。

　　全国房地产商会联盟副秘书长朱咏敏对记者说：“楼市调控最简单、最低层的办法是限价，但一级市场可以限价，二三级市场、二手房，政府如何限价？所以上海这次调控思路是对的，承认了供求关系失衡，走出了第一步。上海这一点，值得其他城市学习。”

　　赵汉忠更是说出了很多开发商的心里话：2005年以来调控的初衷和目标都是好的，可是结果却是相反的。从行政上说，国八条直接将地方诸侯的乌纱帽和房价挂钩，可是，深圳的房价半年涨42%，北京房价也是飞涨。其他诸如南京、杭州、上海也一样照涨不误。

　　显然，政府的调控思路本身有不足。不过这种情况在今年已经开始改变，不久前，国土资源部新闻发布会上，国土资源部新任部长徐绍史，在以一个普通北京市民的身份，感叹北京房价之高之后，宣布：“国土资源部希望通过增加土地供应量的方法扭转局面。”

　　也出席发布会的 国土资源部土地副总督察甘藏春介绍，根据国务院房地产市场调控的要求，今年国土资源系统加大了房地产的土地供应。今年1～5月份统计，住宅用地的土地供应量比去年同期增长35.5%，普通商品房的土地供应总量同比增长76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。显然，这是在中央表态增加土地供应之后，上海是第一个出台增加土地供应，调控房地产市场的地方政府。

　　尽管业界认可政府的调控新思路，但对于调控效果却都表示谨慎乐观。华伟表示：“目前只是解决总量问题，还要解决结构问题，也就是增加市区内土地供应不足问题，环线以外本身就不缺供应，如果再增加没有意义。”

　　此外，越来越突出的拆迁问题也正在抬高土地成本。

　　某业内知名人士对记者透露，以中环以内的旧城改造为例，2001年成本为每户15万～20万元，2004年上涨到每户20万～30万元，2005年则上涨到40万元，现在则平均到了70万～80万元，而且还有上涨的趋势。合生创展集团董事局副主席项斌对记者说：“现在，内环以内拆迁每亩起码一两千万元，还不一定拆得动。所以，自然导致地价高，房价高。”

　　朱咏敏则担心：“即使现在增加土地供应，也要到两年以后才能上市，现在的高房价怎么降？”

　　显然，增加土地供应，政府调控迈出了重要一步，可是，能否完全实施达到目标，还将有很多问题要解决。而稳定上海房价，显然还需要其他措施配套。

　　发改委四点思路控房价

　　1.强化各级政府对住房市场调控的责任，综合运用税收等经济手段，努力保持市场房价的基本稳定。

　　2.采取措施防止炒房。

　　3.调整土地供应结构，适当地提高居住用地在土地供应当中的比重，着重增加中低价位、中小套型商品住房的建设用地的供应。

　　4.严格限制低密度、大户型的住房建设，确保中小套型普通住房的供应量。加快城镇住房保障制度的建设，增加廉租房的供应，完善经济适用房的制度，解决好低收入群体的住房困难。