珠江新城三年房价暴涨100％

　　作为广州楼价的标志性区域，珠江新城上半年房价涨势依旧迅猛，今年上半年新开楼盘的开盘价普遍跨过15000元／平方米大关，个别楼盘新推单位售价直逼3万元／平方米。经历三年的持续大涨，珠江新城新建商品房均价翻了一倍以上，个别分批推售楼盘的目前售价甚至比几年前狂涨2倍多。

　　更值得关注的是，吸引众多买家关注的珠江新城不但售价节节高升，新楼盘更是普遍出现开盘推出单位即被疯狂抢购的现象。珠江新城板块从一个楼盘开盘最低可以打到7.5折的新兴区域，到楼价最高的CBD板块，三年来的楼价变迁耐人寻味。

　　地价比楼价升得快

　　珠江新城房价的暴涨，是广州楼价走势的一个缩影，也是广州楼价上涨的急先锋。但要说涨速最快的，还是珠江新城的地价。

　　珠江新城日前地价再创新高。B1-3地块被来自香港的泰华房地产(中国)有限公司以10.9亿元的价格夺得，并以11912元／平方米的楼面地价成为广州新的“地王”。

　　珠江新城办公、酒店用地并非一直是发展商抢购的对象。2003年广州曾调低珠江新城商业地块地价，从2800元／平方米降至2380元／平方米。当时珠江新城土地出让屡屡流拍颇令政府尴尬，从那时到现在虽仅四年却恍如隔世。

　　珠江新城目前在售的项目当初的地价均在2000元／平方米一线，2005年3月瑞丰地产夺得的最后住宅用地楼面地价为2800元／平方米，这一地块后来建成的铂林国际公寓去年5月的开盘价为13000元／平方米，一年后尾货售价升至18000元／平方米，上涨50%。

　　而珠江新城地价则狂飙不止。从2005年的2800元／平方米到2006年的4566元／平方米，再到目前的11912元／平方米，珠江新城“地王”价格上涨4倍。同期楼价则是由8000元／平方米左右上涨至16000元／平方米，楼价涨幅不及地价一半。在采访中，许多发展商都认为不断出现的“地王”是催涨珠江新城房价的重要原因。同时也都认为相比地价，“楼价还有不小的上涨空间”。

　　每次上涨都有“领头羊”

　　对于地产项目的定价，重要的参考指标就是周边在售项目的价位。发展商普遍遵循的定价规则是：不要比旁边的楼盘价格低，但也不能超出太高。这在珠江新城体现得尤为明显。

　　珠江新城房价三年来呈阶梯式上涨，而每次大幅攀升都是因为某个楼盘的异军突起。2005年珠江新城洋房开盘价格首次突破1万元／平方米，始作俑者是力迅上筑；2006年上半年价格突破15000元／平方米，“领头羊”是誉峰；2006年下半年，富力爱丁堡国际公寓将珠江新城商业地块的公寓价格拉升至19000元／平方米；今年中，凯旋新世界和誉峰的新单位价格悄然越过2.5万元／平方米。

　　突然大幅超出同区域同类型楼盘价格的举动是颇有风险的，但这一情况在这几年的珠江新城屡屡发生。但是在珠江新城，发展商每一次的拉高开盘并没有导致楼盘滞销，反而带动了周边新盘的开盘价。珠江新城的楼价，就是这样沿着“领头羊”们设定的台阶亦步亦趋地往高走。

　　异地买家越来越多

　　2003年，珠江新城某公寓盘开盘抽奖，为了促销最低折扣高达7.5折，单价在6000元／平方米左右，在如今看来颇不可思议。近年来，珠江新城房价屡创新高，但依然有源源不断的买家愿意承接高涨的价格。由于珠江新城在售单位多为中大户型，目前这一区域的单套住房价格普遍在200万元以上，能买得起珠江新城房子的人并不多。据了解，珠江新城为数不多的购房者除了本地的投资、换房群体外，还有部分来自珠三角的异地买家。

　　来自广州本地的换房群体无疑是珠江新城最主流的买家。力迅上筑开盘时，圈内曾流传“来自各政府单位的厅、处级干部购房在40套以上”。广州各级政府机关、企事业单位中高层干部手握数十万元的公积金，有的全家却只住在不到100平方米的单位房，想换新房又不想离单位太远，因此对于地处市中心的珠江新城颇有兴趣。珠江新城几乎所有楼盘，都在关注这部分有着强烈换房需求的高端买家。

　　另外，来自珠三角城市的异地购房者也越来越多地出现在珠江新城。据某楼盘销售总监介绍，开盘以来，来自珠三角其他城市的看房购房者越来越多，每逢周末都有不少外地人开车前来看楼，特别以东莞、深圳居多。这位销售总监认为，珠三角城市房价普遍涨幅比广州大，广州CBD的楼盘对部分外地的高端客很有吸引力，无论是投资还是自住，异地客都显得比本地客户更为“爽手”。

　　专家：涨价缺乏支撑

　　对于珠江新城房价的大幅上涨，合富辉煌首席分析师黎文江坚持认为“这种上升缺乏支撑力”。黎文江在去年初曾公开质疑珠江新城房价正在远离价值，在接受采访时他继续表示现在珠江新城现在仍然是在透支利好。

　　黎文江表示，珠江新城这几年来的市政状况并没有实质性的改善，也没有大的新市政利好出现，楼价上涨越来越缺乏支撑力。今年的几个新楼盘售价都没有超过去年的最高价位，说明继续大幅上涨的动力不足。第三，珠江新城只是规划中的CBD，并不是真正的市中心，在教育、医疗等方面有所欠缺。黎文江认为最关键的在于，无论投资或自住，在广州的选择依旧很多，有发展前景的地区不少，珠江新城并不是唯一的选择。

　　“珠江新城不会一直是最受关注的地方”，黎文江不愿猜测珠江新城房价会去到多高。他表示，每平方米卖三、四万元的新建商品房在广州肯定会出现，但不一定只是珠江新城才具备这个条件。

　　本报记者　王昊　　

　　记者观察　　

　　小心“变脸”　　

　　夏天是暴风雨恣意肆虐的季节。虽然十分钟前还是烈阳高照，但很快便风云突变，风雨袭来。有道是物极必反，如今国内房地产市场虽然依然旺盛楼价持续上涨，但楼市也像夏季的天气，虽然艳阳高照，但楼市的天空乌云正在积聚，一场暴风骤雨将要来临。

　　众所周知，世上没有只跌不涨或只涨不跌的市场，暴涨之后必有暴跌，这是基本的经济运行规律。近年来楼价的持续上涨尤其是暴涨，给未来楼市的发展蒙上了阴影。更为严重的是市场认识的一边倒。

　　理性的市场也不会是一边倒的市场，就像中国股票市场，当所有人都觉得股市要上涨时，暴跌即将来临。

　　投资炒房在“喧闹中隐藏着巨大风险”。事实上，目前炒房无异于“刀口舔血”：投资炒房者都在参与“击鼓传花”之游戏，在楼价高位接最后一捧者将成就楼市泡沫破裂之祭品。

　　曾提出中国房地产存在泡沫而备受关注的前摩根斯丹利亚太区首席经济学家谢国忠，在今年的“《财经》年会—2007：预测与战略”会上再次抛出惊人观点：中国房价明年将进入调整期，2008年或2009年将进入谷底！

　　诚然，期盼中国楼价大跌并不现实，明后年中国房价进入谷底也不可能。毕竟，房地产与50多个行业关联，楼市繁荣对促进地方经济发展、改善人民生活、增加就业，以及提高GDP增长指标等起着重要作用，但是，任何事物发展都会物极必反，如果房价持续暴涨，必然导致泡沫破灭。

　　在楼价持续攀升并处于高位的今天，在政府系列房产调控政策高压下，楼市可能随时“变脸”，投资可谓风险积聚，需要保持高度警惕