国土房产局整肃政策频出 深圳欲重掌主导权

　　本报记者 魏黎明 周涛 深圳报道

　　一周之内，深圳市国土房产局两次发布内容各有侧重的房地产调控政策——7月17日，深圳市住房建设规划2007年度实施计划 (下简称 “计划”)发布；此前的13日，“关于进一步规范我市商品房销售行为的通知”(下简称“通知”)出炉。

　　今年上半年，深圳房价暴涨50%，1-5月房价涨幅在全国名列前茅。在此期间，深圳楼市乱象频出：楼盘取得预售证多日后，突然在夜间开盘，购房前先要交钱办理VIP卡，或交纳数万元 “茶水费”进行内部认购等等。而几乎每个楼盘开盘即清盘，连夜排长队的购房者则仍不免空手而归。

　　深圳市国土房产局官员对本报表示，频繁出台相关政策的目的就是要规范房地产市场秩序，囤房、炒房即是要限制和规范的问题之一。

　　日前，深圳市政府已组织13个部门开展房地产市场秩序专项整治，要坚决打击“哄抬房价”行为。

　　连夜开盘

　　6月17日晚10时，位于深圳市龙岗区坂田街道的阳光第五季花园突然开盘。当众多尚不知情的购房者闻讯赶到时，该盘已宣告基本售罄。

　　“太可恶了，全是炒家所为！”购房者申先生气愤地说。在深圳月收入近7000元的申先生，工作4年多了，买房却一误再误。上述楼盘不在深圳主城区，每平方米9000元的预售价深深地吸引了他。但如今，他不得不另托门路寻找炒家放出的高价房。

　　“闪电式开盘”的阳光第五季，在深圳并不是孤例。在突然开盘、内部认购、内部认筹、办理“VIP卡”等等手法之后，不少楼盘在开盘之前就被投资客瓜分。

　　7月13日，深圳市国土房产局发布通知，明确要求房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为，同时禁止发布项目销售广告，禁止收取任何预订性质款项。

　　这个通知还要求，企业在取得《房地产预售许可证》后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源、捂盘惜售。

　　事实上，该局于7月初即已组织专人进驻楼盘，依照企业上报的销售方案现场监管。如发现不执行原销售方案的行为，现场予以纠正。

　　深圳市国土房产局一系列举措收到了一定成效。7月17日开盘的与阳光第五季相隔不远的旭景佳园——这是 “通知”下发后惟一开盘销售的楼盘——按照新规取得预售许可证两日后便开盘销售。

　　旭景佳园售价为1.26万元/平方米，在这个区域属于高价楼盘。但是，近400套房子在开盘2日后，便“剩下不到10套了”。在现场的顾客登记簿上，记者看到一页纸近20条记录的备注中，几乎均填写为“投资”。

　　“目前深圳一手楼交易至少有六成是投资行为。”深圳思创地产副总经理曾钰凯告诉本报。

　　“现在，深圳楼市中的投资意愿高涨。”深圳市房地产研究中心主任王锋也对本报表示。

　　在此情况下，房子根本不愁卖的开发商们似乎无意抵触政府的调控政策。

　　政商博弈

　　1-5月，深圳完成房地产开发投资149.76亿元，同比下降15.36%；商品房施工面积为2539.94万平方米，同比下降6.16%；新开工面积为345.62万平方米，同比下降18%。全市房地产开发建设规模总体呈现下降趋势。

　　与此同时，前5个月，深圳新建商品房批准预售面积为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%，其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。全市新建商品住房销售规模继续减少。

　　供应量减少的情况下，深圳市的房价开始暴涨。截至6月21日，深圳楼市均价为15487元/平方米，对比1月份的10670元/平方米，深圳房价半年暴涨50%。

　　“房价上涨过快是我市当前存在的重要问题，主要由房地产的供需矛盾导致。”深圳市国土房产局房产处相关负责人对本报表示。

　　王锋认为，全国经济持续向好，深圳又邻近香港，外资流入较多，资金过剩现象更趋泛滥，这些都在一定程度上催热了楼市投资意愿。

　　“在这样的刺激下，房地产开发企业有很多操作空间，各种违规现象也就必然发生了。”王锋说。

　　在某小区销售现场，一位销售代表说，“囤房、炒房是社会现象，根本无法避免！”

　　房价暴涨的过程中，深圳市政府实际上也在频频出手，试图找回楼市的平衡。

　　6月20日，深圳市市长许宗衡用了一整天时间，主持召开房地产形势座谈会、听取专题汇报。7月3日，深圳市又召集国土、规划、工商等13个部门，召开全市房地产市场秩序专项整治工作会议，正式启动13部门联合专项整治行动。

　　事实上，政府与房地产商之间的交锋在去年底就已经有过一次。去年12月，当年最后一次土地招投标遭遇罕见寒流。在一向抢地如抢金的房地产商们面前，拟出让的两宗地块几乎无人问津，并最终流标。根据政府要求，该两宗地块的住宅部分90平方米以下面积必须达到总面积的95%，此外15%的面积要无偿提供给政府用作廉租房。今年1月31日，另两宗具同样要求的地块继续遭遇流标。面对政府抛出的政策性住房供应安排，房地产商们无一接招。

　　眼下，深圳市掀起新一轮调控高潮，试图终结房地产市场的失序状态，由政府重掌主动权。

　　终结失序？

　　深圳市国土房产局新政甫出，深圳市地税局即表示，为遏制炒房现象，拟于9月底前出台二手房土地增值税征收、房地产开发企业土地增值税清算等办法。

　　主要做法是，针对个人转让一定年限内的建筑面积在144平方米以上的非普通住房要开征土地增值税；同时针对“阴阳合同”避税的情况，还会出台二手房价格评估办法，届时对与市场价不相符的二手房交易价，将按评估价格计税。

　　事实上，类似政策在与深圳相邻的广州已实施一年有余。去年6月1日，广州正式对购买不足5年转手交易的住房，销售时按其售房收入全额征收营业税。但一年以后的今年6月，广州二手房均价已达到6000元/平方米，同比上涨21.72%。

　　“房源少，需求大，征税只会增加买房者的负担，无法抑制投资者炒房。”曾钰凯说。

　　而深圳市日前正在进行的叫停内部认购、内部认筹等行为，以及即将开展楼盘明码标价检查等行动，早在广州也已执行一年。广州市国土房管局网站时时贴出相关的违规行为和查处结果。但是同样无法抑制广州房价的上涨。

　　广州市目前致力于推出大量土地以及供应更多经济适用房。深圳也开始了这方面的工作。7月17日，深圳市国土房产局公布 《深圳市住房建设规划2007年度实施计划》。“计划”明确，今年全市新增住房用地供应总量为3.4平方公里，其中，商品住房用地为2.8平方公里，保障住房用地为0.6平方公里。但王锋表示，深圳人多地少，每年可用于住房建设的土地一直仅1-2平方公里，远远低于北京、上海、广州等特大城市。

　　来源：经济观察报网