深圳：探究房价暴涨50%的幕后三大推手

　　经过狂飙式的猛涨，深圳市的房价目前已经成为国内名副其实房价最高的城市。记者近日在采访中了解到，今年前4个月，深圳的房价更是暴涨了50%，中心区突破2万元/平方米的关口，其价位之高、上涨之烈，让人咋舌。专家表示，深圳房价出现的井喷式增长，与深圳土地少人口多、置业需求旺盛的城市特征有关，具有合理的因素。但市场的炒作、人民币升值以及流动性过剩等原因绝对不容忽视，其泡沫特性依然不言自明。

　　专业炒家击鼓传花玩“干炒”

　　最近有媒体报道，近来深圳市商品住宅楼盘开盘销售中出现一个怪现象，不少楼盘往往在半夜开盘，购房者不得不彻夜排队等待选号、购房。还有些楼盘推出所谓的VIP卡，表面上说是为了打折，实际上是

开发商计算购房者的数量，借以决定开盘的价格。深圳一位资深业内代理人士向记者透露，在深圳目前

房价高企的情况下，有相当一部分购房者是专业炒家，而且他们玩的是“干炒”，即炒家卖给炒家，击鼓传花，先把房价炒上去，再等着有人来接盘。

　　尽管这部分炒家的数量很难作一个全面的统计。但可以参考的是，来自深圳香地房地产咨询公司的统计显示，在2005年深圳购买2套及以上房产的购房者达7553人，他们的交易量占全市交易套数、面积、金额的比例分别为20.16%、16.5%和21.5%。业内人士认为，假如这类购房者都以投资为主诉求的话，那么深圳投资客比例已经非常接近20%的警戒线。

　　另外，作为我国产品出口的主要通道，深圳的外贸出口连续14年位居全国大中城市榜首。这使得金融机构不得不利用人民币来应对外汇占款，造成深圳流动性过剩比较严重。在流动性过剩的压力下，深圳各个金融机构的信贷投放都呈现较快增长的态势。作为长期优质的贷款项目，房地产贷款成为了各家银行竞相争夺的对象。2006年深圳房地产贷款余额达到3000亿元，其中购房贷款2128亿元，二手房贷款同比增长123%。由此显而易见，大量的资金拥向深圳房地产市场，从而导致促使深圳房价快速上升。

　　高价位楼盘成为房价暴涨的催化剂

　　深圳的行政区划面积偏小，只是广州土地面积的八分之一，而管理人口已经突破1000万人，巨大的人口密度使深圳的房地产具备了价格上涨的原初动力。深圳市房地产研究中心副主任王锋在接受本报记者采访时表示，深圳市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源非常有限，致使住房供应持续紧张。

　　记者了解到，2002年以来，深圳市每年用于住房建设的土地一直比较有限，仅为一二个平方公里，远远低于京沪穗等特大城市。尽管每年深圳市通过盘活存量土地、加强城中村改造，使得部分存量土地入市以补充市场供应，但仍然无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求。

　　大批量热钱暗潜深圳楼市已近疯狂

　　作为紧临香港的城市，深圳的楼市还吸引着境外投资者的眼光。“我知道很多香港的教授都是将手中的港币换为人民币，再想方设法进入国内的股市和楼市。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。

　　国世平是香港的客座教授，经常往来两地，因此对香港大学校园里的动向非常清楚。“很多境外投资者都相信人民币会升值，而且可能要升三倍。他们这时候进入国内楼市，可以分享房地产市场的增长成果，等到

人民币升值后，他们再转手卖掉还可以获得更大的利润。”国世平说，这种投资热钱的大量存在使得目前包括深圳在内的国内一线城市楼市已近疯狂。

　　“需要指出的是，这是在宏观大背景下出现的特殊现象，并不正常，也不可能持久。”国世平说。