沪上第一新烂尾楼下周五拍卖

　　设置门槛“量身定造” 传本地一房产巨头有意接手

　　商报记者 袁晨晨

　　昨日，记者获得消息，被称为调控后的“沪上第一新烂尾楼盘”——坐落于南汇区周浦镇的沈默荷兰园事件终于有了阶段性的正面进展。下周五，沈默荷兰园在建工程房产将进行公开拍卖。历时一年多的时间，这一沪上首个因不能如期归还银行贷款而被房产交易中心停止交易的楼盘终于迎来了问题有望解决的曙光。而在传言中本地一房产巨头已有接盘意向。

　　门槛

　　竞买人须具一级开发资质

　　此次沈默荷兰园在建工程房产的拍卖将由上海壹信拍卖有限公司负责进行。根据刊登的拍卖公告显示，此次整体拍卖的标的为“上海市南汇区周浦镇20街坊21／1丘、10／1丘在建工程

房地产(国有出让住宅用地，土地面积43133平方米)及建筑材料、办公用品、电梯等”(也就是沈默荷兰园所在项目用地)。竞买人须在下周四15时以前持有效证件办理竞买登记手续，并缴纳2000万元的保证金，领取竞买号牌。下周五14时，沈默荷兰园在建工程房产将在壹信公司拍卖厅公开拍卖。

　　值得一提的是，这次沈默荷兰园在建工程房产拍卖设置的“门槛”较高，拍卖公告中特意注明：“竞买人须是具有房地产开发一级资质的企业”，这一条将很多有意竞买的企业挡在了门外。据记者了解，本市一家上市公司原先对沈默荷兰园的在建工程很有兴趣，在得知该盘将要进入司法拍卖程序之时，本有意参与竞买，但是，在得知这一条款之后，因不具备一级资质，而不得不打消了原先的念头。

　　讲到这一门槛，曾有知情者向记者透露，据说有一家上海房地产开发50强的大型本地开发企业已有意接下沈默荷兰园在建工程。本次拍卖中又提出这一特殊门槛，不免令人产生“量身定造”的联想。看来下家之说似乎并非空穴来风。

　　未来

　　还有4幢商品房未建

　　记者了解到，沈默荷兰园又名沈默花苑，原先的规划范围是东至康沈公路，西依周西路，南靠果园路，北傍周浦塘，规划总用地面积约6.7万平方米，总建筑面积达11.3万平方米，计划分三期建设。截至目前，沈默荷兰园尚未涉及到三期用地，目前，一期、二期已建成了11幢商品房，其中8幢已经取得了商品房预售许可证并对外预售，剩余的3幢尚未完成外墙装饰，也未曾对外预售。按照规划，沈默荷兰园一、二期将建造15幢小高层住宅，总建筑面积约8万多平方米，项目用地上还有4幢商品房尚未开始建设。换句话说，待沈默荷兰园在建工程正式拍卖之后，除了之前未曾售出的房源以及商铺以外，竞买人还可从7幢商品房中获得利益。

　　沈默荷兰园于2004年6月首度开盘，当时正是沪上楼市的高峰期，一期房源受到市场热烈追捧。网上房地产数据显示，在2004-2006年间，沈默荷兰园共计推出了367套房源，在暂停销售之前，已经售出了262套房源，获得了逾亿元的预售回款。然而，由于

开发商挥霍无度，到香港、澳门豪赌输钱导致银行贷款半途中断，资金链断裂，无法支撑楼盘的后续开发，法院又查封了部分房产，所建房屋遂成了烂尾工程。原定于2005年12月31日前交房也无法落实，且一拖再拖，时至今日，距离原定的交房日期已经过了一年多的时间，沈默荷兰园一期和二期却仍然未能顺利竣工交付。

　　今年5月，上海市南汇区人民法院因上海农村

商业银行股份有限公司周浦支行与沈默房产执行案在沈默花苑的工地贴出公告，宣布将对沈默公司所有的沈默花苑建设土地使用权和在建工程等资产进行资产评估、拍卖。

　　难点

　　工程款与银行按揭何者优先

　　沈默房产牵涉的债权债务关系错综复杂，包括了大笔的银行贷款、工程款、材料款及一般借款等，多已对簿公堂。据悉，目前与沈默房产有关的涉及债权债务纠纷的案子已达22宗之多，而记者了解到还有一些债权人因债务金额较少而并未对沈默房产提出起诉。

　　在众多债权债务之中，牵涉金额较大的主要是建设工程款和银行贷款。其中，作为沈默荷兰园的一期施工单位，上海南汇建筑总公司尚未收到的工程款余款在1400万元左右；浙江华强公司主要进行沈默荷兰园二期施工，开展工程时间较晚，沈默房产拖欠的工程款数额相对较大。去年年中，浙江华强公司正式对沈默房产提出诉讼，上海市第一中级人民法院已作出判决，要求沈默房产向浙江华强公司支付3211万元的工程款、停工损失及机械租赁费损失、违约金150万元，以及相关逾期支付的利息。

　　另一方面，沈默房产早在2004年1月将沈默荷兰园项目用地抵押给农村商业银行周浦支行，取得1亿元贷款，截至去年4月，沈默房产共累计归还4150万元，尚拖欠5850万元本金，加上没有归还的利息部分，总额在5900万元左右。

　　根据《中华人民共和国合同法》第286条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，工程款享有优先受偿权，且受偿顺序优于抵押权和其它债权。即建设工程承包人为建设工程应当获得的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用应当先于银行贷款被偿还。不过，记者获悉，当初，沈默房产在向银行申请贷款之时，银行曾经让浙江华强公司签署放弃优先权，当时，浙江华强公司为获得沈默荷兰园工程也只得妥协。而沈默房产也一再承诺，会按时支付工程款。由于这一协议的存在，本次工程款和银行贷款的受偿顺序会是一个难点，只能待沈默荷兰园在建工程拍卖成功之后，由南汇区人民法院决定。不管怎样，沈默荷兰园事件总算已经有了解决的希望。

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　　前一次整体接盘中途折戟

　　事实上，沈默荷兰园事件原本不需拖延至今，早在今年春节时，该盘曾有望整体接盘，只是在正式协议签署前夕，功亏一篑。

　　据悉，南汇区和周浦镇政府对沈默荷兰园事件极为重视，专门成立了协调小组，并在去年下半年时，为沈默荷兰园定出了整体接盘的方案，以求尽快盘活房产。

　　政府部门原计划通过项目公司整体股权转让的方式，由接盘单位负责债权、债务，并包括沈默荷兰园的续建工程。由于沈默房产资不抵债，协调小组要求沈默房产董事长沈福才整体股权零转让，对于接盘单位，南汇区政府承诺其在沈默荷兰园的利润不少于150元／平方米。在区政府积极斡旋之下，一家上海本地的大型开发商愿意整体接下沈默荷兰园项目，区政府也表示在某些方面可提供一定的优惠，包括水、电、煤等公建配套费用等。

　　今年2月，沈默房产一位副总作为沈福才的全权委托者，已经在整体股权零转让的协议上签字。为此，协调小组专门通知了浙江华强公司，透露沈默荷兰园即将有人整体接盘，让其施工队在春节过后就准备进场重新开工。

　　然而，正当沈默荷兰园事件有望圆满解决的时候，此事又出现了戏剧性的变化。先是沈福才向南汇区和周浦镇政府发出律师函，声称那位副总签字的整体股权零转让的协议作废。以后有关股权转让事宜由沈福才本人和其法律顾问全权做主。之后，沈福才的法律顾问又提出沈默房产尚未支付其高达504.6万元的律师费，并向南汇区法院提出起诉。紧接着，一宗宗与沈默房产相关的新案件接踵而来，且多为数目较大的借款纠纷，连同500多万元的律师费在内，这些“新鲜出炉”的案件涉及各类债务总额高达5000万元左右。

　　如此一来，沈默房产在原有的债务基础上，又“雪上加霜”地新增了5000万元欠款，对此，原先敲定的接盘单位自然不乐意了。沈默荷兰园续建工程原本的获利空间就不大，再加上新增的巨额债务，根本“摆不平”。考虑到沈默荷兰园涉及债务过多，这家本地的大型开发商最终还是决定退出，而沈默荷兰园整体接盘方案自然也以失败而告终。