南京二手房拟征土地增值税 开发商瞒税要多掏钱

　　开发商建房最高征收率4%，个人转让普通住宅暂免，二手“豪宅”则要强征，此举可能抬高房价

　　马祚波 陈郁 徐晓风

　　昨天记者从南京市地税局获悉，该市酝酿近期向房地产开发企业和个人转让非普通住宅开征土地增值税。据悉，南京此前一直是自行申报土地增值税。有关人士评价说，政府部门此举是想向热度不减的楼市砍下“温柔一刀”，但其效果恐怕反会抬升南京现有楼市价格。如何在调控市场的同时又不加重购房者的负担，值得相关部门认真思考。

　　政策解读

　　核心：清算企业土地增值税

　　政策：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目将进行土地增值税清算。

　　解读：该政策明确房地产开发企业土地增值税将进行清算式缴纳，这意味着此前实行的"预征"为主的土地增值税缴纳方式结束。据税务部门透露，南京近两年已对32个房地产开发项目进行了土地增值税清算，清算补征土地增值税4186.57万元。

　　核心：开发商瞒税要多掏钱

　　政策：房地产开发企业如果出现诸如未设置账簿的、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的等5种违规行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　解读：税务部门表示，此举就是为了震慑想蒙混过关的部分开发企业，根据相关收取标准，如果企业出现类似情况，税务部门将按照核定征收率进行强行征收，一般征收比例要高出正常预征的1%。

　　核心：个人缴税三种方法

　　政策：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。个人转让非普通住宅，居住满5年或5年以上，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住不满3年全额征收。

　　解读：税务部门解释说，个人转让非普通住宅需征税的，可以有三种方法方式计算缴纳土地增值税，个人买卖交易时可以进行选择。

　　比如，提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税。如果转让者既没有评估价格，又不能提供购房发票的，则按转让收入的1%计征土地增值税。

　　模拟缴税

　　对于个人转让非普通住宅涉及到的缴纳土地增值税问题，税务部门给出了三种计算方式，本报记者经过计算后发现，其实第三种按照转让收入1%计征土地增值税的算法最为省钱。

　　小张将三年前买的价值100万180平方米的房子以150万卖掉，销售时缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税等各项税费约10万，且能向税务机关提供当时购入房屋的有关发票及已缴税款的凭证，小张卖这套房子应交多少土地增值税？

　　按照第一种算法，应缴纳的土地增值税为：应纳税款＝增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除率系数，具体计算结果为7.5万元，而根据满三年减半征收土地增值税的政策，实际应纳税款为7.5万元/2=3.75万元。而按照第三种方法，其计算公式为应纳税款＝转让收入总额×1%。按照此种方法，其计算结果为15000元，同时按照减半原则，实际缴纳土地增值税为7500元。与第一种方法相比直接可节省30000元。

　　市场影响

　　万科准备多花3个亿

　　“最直接的影响无疑是增加开发商的成本”，南京城南一家开发企业的老总在接受记者采访时，明白无误地这样表示。当土地市场的价值被“放大”到开发商无不“眼红”的时候，土地增值税的清算将大大增加企业成本的支出。该人士告诉记者，以国内著名的开发企业万科为例，为了避免土地增值税的征收给万科带来较大的税负压力，从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006年三年时间里，万科提留的资金从4000万提高到9000万，最后提高到3个亿。由此可见，土地增值税确实给企业带来较重的成本负担，折算到房价上，这也是一笔不小的“损失”。

　　买新房又要多掏钱

　　一位房产专业人士给记者算了一笔账，如果一家楼盘原定的售价为每平方米6000元，利润空间为每平方米1200元，那么被清算土地增值税后，房价的利润有可能被“刨”去400元。但是开发商会舍得“放弃”400元的“肥肉”吗？答案显而易见，增加的成本肯定被转嫁到买房人的身上了。因此，清算土地增值税后给购房者带来的并非是利好消息，房价将有可能继续小幅上扬。

　　一位不愿透露姓名的开发企业负责人直截了当地告诉记者，“开发商也是要承担风险的，南京市并非所有的地块都在增值，而且增值后的价值如何评估，也存在问题。除了土地会增值以外，开发企业的运行成本、人员工资、办公费用等每年都要增加，这笔账又该如何算？说句实话，羊毛出在羊身上，开发商多缴的税最终还是反映在房价上，只要购房需求依旧强劲，房子还是会不愁卖的。”

　　二手房价也可能要涨

　　继上海之后，南京出台的征收土地增值税“连锁反应”在二手房市场上同样掀起了波澜。在华侨路上的一家中介公司里，记者遇到了正打算卖房的孔先生，他告诉记者，他的房产面积刚好超过144平方米，属于征收标准中的非普通住宅，而且购买的年限还不到3年，需要全额缴纳土地增值税，“如果按照1%征收的话，增加的税款差不多8000多元，这可不是一笔小数目啊”。

　　记者在采访中还了解到，一旦正式清算土地增值税，南京二手市场的“阴阳合同”将有进一步增加的趋势。一位中介行业人士表示，为了避开过高的税款，有相当多的买卖双方通常会与中介方签订两份总额不一的合同，其中一份为真实的购房合同，另一份则将房价压低，企图蒙混过关，“其实这种想法多少有点一厢情愿，税务部门的价格系统一直处于不断更新当中，如果一处小区的房价达到过某一高度，今后再次出现低于此价格的交易行为，将很难过关。”记者了解到，河西的新城市假日项目过去在二手市场的成交价被一直“拉”在江南八区的普通房标准每平方米8690元以下，以避开4%的高契税。不过，数月前有几套该楼盘的房产价格突破了这一“红线”，在此之后，凡是低于8690元的房价被一律打了“回票”，要求重新评估。

　　“征收土地增值税对人们的影响更多是在心理上”，一位二手房专家告诉记者，去年开征了个人所得税，今年又再次清算土地增值税。该人士认为，税负的增加确实清理出部分炒家，不过也使得老百姓的买房成本不断抬升。

　　名词注解

　　普通标准住宅：是指由政府指定的房地产开发公司开发、按当地政府部门规定的建筑标准建造，建成后的商品房按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，由政府指定销售对象的住宅，具体为安排住房困难户、解决中低收入者住房而建造的经济适用房、中低价商品房等。

　　普通住宅：是指同时满足以下条件的住宅：(1)住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；(2)单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下；(3)实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下(含1.44倍)。

　　非普通住宅(豪宅)：非普通住宅只要满足以下一条即成立：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3、江南八区住宅的成交价在每平米8690元以上。

　　相关新闻

　　京杭温沪已经

　　强征土地增值税

　　上海市已经于7月15日开始清算土地增值税，对个人转让的非普通住房实行核定征收，即凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。据了解，公布税收政策后，上海市的二手房交易并没有出现明显的变化。由于一直存在供应不足的矛盾，买方和卖方的比例失调，这直接导致交易的税费都加到了买方身上。

　　记者了解到，上海并不是第一个开始征收二手住宅土地增值税的城市。此前，北京和杭州已经正式征收，温州也宣布在今年7月1日开始征收二手住宅转让土地增值税。北京从去年12月1日起，对于个人转让的二手非普通住宅，按转让交易价格的全额1%征收土地增值税。杭州则是今年2月1日开征二手房转让土地增值税的，虽然也有规定增值额实行四级超额累进税率计算征收的方法，但大部分房源还是按照总价0.5%的方式征收。从北京、杭州开征半年来的情况看，土地增值税由于税率较小，对于整体市场影响并不大。

　　链接

　　二手房交易税知多少

　　在二手房交易中，对于普通二手房来说，房主应承担的税包括契税2%、营业税5.5%(未满5年)、个人所得税1%(或增值额20%，通常以总房款1%征收居多)，总共相当于总房价的8.5%。

　　通讯员 徐瑛辉 楚天佑

　　本报记者 马祚波 陈 郁 徐晓风