上海房价飞涨能走多远

　　□本报记者 费杨生

　　从4月底开始小涨的上海房价近期已是“连跑带跳”，部分楼盘动辄20%以上的价格涨幅让人们担心：这种市场状况难道会长期持续下去吗？

　　要回答这个问题，必须首先分析此次上海房价飞涨的原因。业内专家认为，从政策层面讲，当前正处于“90平米，70%”，建立多层次住房保障体系，控制房地产信贷投放等调控政策的落实阶段。政策稳定，不构成房价上涨的直接原因。

　　从市场供求上看，住房结构性供不应求矛盾并未得到缓解，是此次上涨的根本原因。上海五合智库总经理邹毅分析，从2003年起，上海每年的土地供应量基本保持在2500公顷左右的稳定水平。尽管总量未减，但土地市场供应的结构与空间分布却一直在变化。即前四五年的土地供应主要集中在城市中心区，以普通住宅土地供应为主体；而近两三年的土地供应则主要位于外环附近，以中低价房和商业项目为主。按照平均2年左右的规划建设周期计算，土地供应的差异决定了今年的住房供应主要集中在外环，且以各类商业项目为主。

　　而且，这种城中心地块的稀缺直接推动了地价的上涨，并不可避免地带来

　　从金融市场来看，部分专家称，银行资金流动性过剩和股市财富效应使得

　　邹毅认为，当前由金融市场获利带来的财富效应仍将作用于房地产市场，从而使市场价格继续保持一定的上涨；但利率的中长期上升走势会抑制部分购房需求，稳定价格。

　　此外，上海房地产市场的分化、购房需求的分化也将使房价呈现差异化。比如：好地段、好产品，将享受超过市场均价的追捧，而差地段、同质化的产品则备受考验。