8月1日起深圳二手房交易启用新版统一合同

　　刘万专 毛岩岩

　　今年8月1日起，深圳二手房交易将全面启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(2007版)，届时，深圳市所有二手房交易签订的《居间合同》都必须通过“深圳市二手房网上交易系统”打印，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。

　　《居间合同》的出台能否彻底绝杀“阴阳合同”，从而为二手房交易个税征收铺路？

　　二手房的卖主或买家，是准备受用“阴阳合同”的最后晚餐，还是愿意等待《居间合同》？

　　新合同单列中介佣金及违约责任

　　《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》将自8月1日开始启用。业内人士称新版《居间合同》对交易三方的权利义务划分清晰，可避免交易纠纷，规范整个交易程序。

　　2004年12月1日，《深圳市房地产经纪合同》(示范文本)正式实施，但不是强制性规定，所以各中介还是继续使用各自版本。由于各中介合同内容不统一，存在各种漏洞，造成交易过程中产生众多纠纷。

　　新版《居间合同》分为四个部分：第一部分是特别提示，是对交易过程经常出现问题地方的提醒；第二部分是买卖双方在交易过程中的权利义务及违约责任；第三部分是居间服务，是对居间方的佣金、违约责任等进行约定；第四部分是其他约定和房地产交接清单。

　　与各大中介的居间合同相比，新版《居间合同》除了对买卖双方的权利义务及违约责任划分更细外，单列了居间方(中介)的佣金及违约责任。深圳市房地产业协会行业服务部部长张媛介绍说，以前的居间合同对中介自身保护条款很多，但很多得不到法院支持，新版合同让中介在买卖双方违约的情况下正常权利得到保障。

　　新版《居间合同》除了规定更为细化之外，佣金收取也将更为明确。新合同规定，签订《居间合同》时买方、卖方应分别向居间方支付不超过佣金总额20%的金额。如果买方或卖方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，则此款项作为居间必要费用无需退还。如果居间方存在过错或违约，则居间方应向买卖双方双倍返还已收取的必要费用。新版合同还规定，买卖双方“跳单”，居间方有权要求买卖双方支付本合同约定的全部佣金。

　　二手房市场“阴阳合同”多

　　在房屋买卖市场，“阴阳合同”大量出现，成为不容忽视的一个问题。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序。

　　新合同启用后，必须提供房产证号才能下载《居间合同》，最初输入的房产价格、税费等资料会直接转入到之后签订的《深圳市二手房买卖合同》。据介绍，此次启用的新版合同，是在2004年发布的《深圳市房地产经纪合同》(示范文本)的基础上经过众多律师、法院、中介等专家的研究，历经15次修改后完成。

　　《居间合同》的出台方的初衷是，这样不仅可以防止期房销售，又可以在很大程度上杜绝“阴阳合同”的产生。深圳市房地产业协会亦表示，将来会在各中介网点悬挂“二手房购房指引”，提醒购房者一定要签网上打印的合同，避免不必要的纠纷与风险。

　　强征个税或将促成交易观望期

　　《居间合同》的出台能否为征收二手楼买卖个人所得税征收铺平道路？

　　记者昨日在莲花路某地产中介铺位咨询时，一位陈姓经理热情地鼓动称：深圳二手楼市场即将启动强征个税政策，“你的房子最好在这个月内就出手吧！”

　　据房地产中介行业目前的市场反映来看，对于二手楼交易强征个税政策的猜测，将使深圳的二手楼市迎来一个观望期。目前的深圳二手楼市，投资者所占的比例不在少数，但若强制征收个税政策实行，由于税费成本以及利息成本的增加导致了投资成本增加，使投资者预期的利润被大幅削薄，预计二手楼市投资者的比例将会减少。在楼市进行过多次投资的王女士认为：“国家的税收政策越来越严厉，投资成本太高，利润又不多，不适合再进行了。”

　　声音

　　网友：没有充分约束买卖双方

　　二手房买卖要换新版合同，那么，手中拥有房子的卖主们是否着急了呢？7月上旬，我市房地产权罗湖登记中心曾多日出现市民排长队办证现象，为了拿到号，有人甚至凌晨三四点就赶来排队。7月9日上午11点半左右，记者在新闻路福田区房地产权登记中心看到，这里虽然没有排长队现象，但短短半天办证号已排到160多号；7月10日，在福田登记中心排队办理二手房交易证明的也超过50人。住在景新花园的徐先生说，之所以过户的人那么多，大部分是听说二手房强征个税将要出台。

　　二手房买卖新合同也是近期网上的热门话题。有网友评论：感觉不是很实用，没有充分约束买卖双方，也没有说如果“跳单”或在什么情况下“跳单”才能算违约，中介方还是没保障。而且也没说清楚如果家私电器都带加

　　卖主:我就认“实收”

　　正准备将景田北某住宅卖出的李先生谨慎地表示：“先交佣金不妥。”在李先生看来，“实收”是目前交易时的普遍式，新合同约定买卖双方违约，居间方无需退还佣金，这里应该分清楚是买方违约还是卖方违约。同时，规定的“跳单”中介可要求赔偿合同约定的全部佣金这条好像也不具可操作性，因为客户“跳单”时通常都没有签订居间合同，佣金无从说起。

　　具有十年律师经验的郑先生分析认为，“实收”约定不违反法律规定，属有效约定。从法律角度来说，交易双方约定由买方替卖方支付所有税费，买方表示同意，该条款是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律规定，没有导致国家税款流失，属于有效约定。

　　市民:会不会加重购房者负担

　　也有市民认为，强征二手房个税或许又将进一步加重购房者的负担。由于“实收”约定合法，增加税负没有降低卖方的利润空间，反而增加了买方的购房成本，政府打击炒房者的板子会不会又打到被保护人——普通老百姓的屁股上？