上海房价暴涨 投资客开始分化

　　

　　□本报记者 李良 上海报道

　　在一轮疾风暴雨的上涨后，上海房价又成了市民们的焦点话题。有趣的是，在这一波被业内人士称为“重回上升通道”的涨价中，许多观望了两年之久的自住客们勇敢地杀入了楼市，而那些精明老道的投资客们却选择了作壁上观。“两个月前也许我会考虑投资，但最近涨的有点过火了，连我都感觉有些害怕，还是不碰的好。”征战上海楼市多年的夏先生说。据一份来自中介机构的报告显示，近期上海楼市的放量成交中，投资客占约两成。

　　自住客撬动房价

　　作为万科的“粉丝”，王先生一直渴望买一套万科的房子。6月的一个黄梅天，他专程来到万科新里程售楼处了解即将开盘的新房价格，结果让他大吃一惊：即将开盘的均价达到14000元/平方米，而就在两个月前，这个楼盘的新房均价仅为10000元/平方米。王先生的遭遇是近期上海房价猛涨的一个缩影。

　　从4月底开始，上海的新开楼盘几乎无一例外地选择了涨价，天天房展网对月成交在5套以上的在售楼盘进行连续两个月的跟踪统计，全市目前已有189个楼盘的房价涨幅超过了3%。5月份，涨价的楼盘主要集中在内环和中环，其中，新湖明珠城以最高报价超过此前报价近70％而成为市场焦点；而到了6月份，涨价风波开始向外环外蔓延，位于九亭的绿庭尚城成为涨价先锋，6月份新推房源均价比此前价格上涨了24.1%。

　　自住需求集中性爆发导致的供不应求，被视为此轮上涨的主因。5月份，上海商品房成交量达到272.81万平方米，比历史上成交量最高的去年5月份还高17.64万平方米，环比4月增加了30%。5月最后一周则以80.81万平方米的历史最高天量收官，销售量百套以上的楼盘超过100家。在二手房市场，由于看房的太多，房东频繁加价开始成为常态，谈定价格后又拒绝出售的案例也层出不穷。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，如果上海市在建住宅施工面积不到6000万平方米，那上海市未来两三年内，如不迅速采取增加住宅供地和扩大住宅在建规模的话，上海住宅的房价将可能面临进一步上涨的内在压力。

　　不过，市场供不应求的现象被一些业内人士认为是一种“假象”。“眼下上海楼市非理性繁荣的幕后，必定藏有某些

开发商捂盘惜售以及故意制造紧缺的‘阳谋’。”一位分析师表示，“这就类似于股市中的‘坐庄’，制造消费者‘不买还要涨’的恐慌心理。”

　　部分投资客不急于出手

　　与自住客们的蜂拥入市不同，许多以房屋升值牟利的纯投资客们，这次却一反常态地按兵不动，观望成为他们中间的主流。

　　夏先生是一位激进的投资客，喜欢充分利用银行贷款的杠杆效应谋取最大效益。激进思维使得即便在上海楼市近年最低迷的时候，他仍然敢出手在市中心区域选购中意的房子投资。但令记者不解的是，在6月份上海房价继续突飞猛进的时候，他非但没有增加投资，反而开始逐步抛售手中的房子。“如果你去中介走一圈，你会发现，最近上海二手房市场频繁出现‘跳价'现象（房东违约加价），但那些房东多次跳价不是因为对后市充满信心，而是因为他们根本不知道自己的房子该卖多少钱。”夏先生说，“这一波涨幅实在太吓人，而上涨主要是开发商们强行带动起来的，自住客们被恐慌情绪卷进市场，并不是需求真的多到房价需要大涨了。所以对一个纯粹的投资者来说，这种时候反而是离场的好时候。”

　　另一位投资者王女士觉得，上海楼市仍然存在投资机会，但在一些关键性的指标如交易成本和流动性上，已经体现出巨大的投资风险。王女士给记者算了一笔帐，以一套售价200万的房子为例，剔除印花税等小税种，如果未满5年持有期需要交纳的

契税、营业税和土地增值税等合计约为14万元，假设这套房子的盈利是20万元，还有可能征收

个人所得税4万元，考虑到房价波动的风险和时间价值以及贷款利息成本，这套房子投资几乎无利可图。

　　二手房市场的流动性也令不少投资者感到头痛。在近两年的低迷期中，上海二手房市场相对于一手房的劣势非常明显地表现出来，包括成交量和降价幅度，即便在近两个月的活跃期，上海二手房的交易仍然大大落后于一手房。“一般来说，二手房的涨幅是依赖于一手房的，而我们的最佳投资途径无非就是买入新房，转入二手房市场后等待一手房涨价带动二手房的上涨。”对上海楼市颇为稔熟的李小姐说，“因此，二手房的流动性对我们很重要。如果一套房子挂牌后一年半载都不能成交，那就会增加交易成本，投资的风险会大大增加。”

　　而与夏先生快进快出风格不同的王老先生，则是一位没有了主动权的投资客。在2005年房价最高峰时，他买入了上海万体馆附近的一套房子，此后便长期忍受着房价低迷的痛苦。也许正是有了被“蛇”咬的经历，他对当前的房价上涨依然存有戒心。手上的房子尽管已经解套，但是扣除各种成本费用后，依然是不小的亏损，心有不甘的他战战兢兢地选择了持房观望。当记者问及他是否会考虑再入市投资时，他连连摇头：“现在不敢了，等等再看吧。”

　　投资观念在转变

　　当一些投资客对楼市“恐高”的同时，另外一批看中房产保值的新投资者们开始悄悄入市。尽管他们的比例不高，但是却代表着上海楼市投资的新趋向，林女士是其中的一员。在5月份，股市获利颇丰的她感觉到股市震荡加大，就果断撤出一部分资金选择新的投资方向。在仔细考虑之后，她最终还是选择了楼市。她认为，在负利率和通货膨胀的预期下，将钱存入银行不如买固定资产，因为房子的价值会随着通货膨胀同步前进。“我买房不是为了挣钱，最主要的，是为了不输钱。”林女士表示。

　　据复旦大学房地产研究中心副主任华伟分析，目前自住需求的主体是改善型，而改善型不仅要解决住的问题，还要考虑保值进而增值的双重性，这也就是为什么上海市中心高档房成交速度加快的原因。当前人民币处在对内贬值，对外升值状况，流动性资金过剩在过去两年中没有发生根本转变，现在矛盾更加突出，而随着证券市场风险提高，银行和证券公司中大量过剩货币必然要找安全途径，中产阶层是其中的主力军。