高力国际：13亿美元上半年流入上海

　　物业投资升值 投资回报率下降

　　郝倩

　　一系列的限外政策除了拉长外资用于收购物业的时间之外，似乎并没有影响到其在上海“砸钱”的热情。

　　高力国际昨日公布的数据显示，今年上半年有13亿美元外资涌入上海，其大多进行了整幢物业的收购，而去年全年这一数字是19亿美元。

　　投资热情不减

　　6月份，商务部会同外汇管理局出台针对外商投资房地产的政策，限制此前境内公司采取相关手段规避利润及资本利得相关税赋。另外，如果境外房地产公司在中国设立项目公司已获地方政府批准，还需要上报商务部备案。

　　此外投资项目启动要求及更复杂的审批程序可能导致一些潜在收购不得不停止，并对当前正在洽谈交易的某些条款予以强制再修改，而政策的影响在于对完成审批程序设立了更长的时间，这即使对一些实力雄厚的投资者也不例外。

　　“正如在2005年和今年

宏观调控下的交易量所反映的那样，整体市场的变化显示出其对市场抑制政策的抵抗能力。”高力国际在昨天发布的《上海投资市场报告(2007上半年)》中如是分析。

　　外资用于收购上海整幢物业的资金每月递增，成为佐证这一分析的有效例证。根据之前世邦魏理仕研究部的调查数据：2007年一季度，境外机构投资者在上海整幢物业的收购额为38亿元(约合4.75亿美元)，但截至6月份收购总额已经迅速蹿升至13亿美元。高力国际方面表示，本地投资者和境外机构投资者对参与到上海经济发展中保持积极的兴趣，而长期投资者继续保持着创纪录的投资交易量和交易额，这在几年前是无法想象的。

　　可做类比的数字是：去年全年外资用于上海物业收购的总额为19亿美元。同时，之前有数据显示：过去三年中，境外机构投资者在上海用于整幢物业收购的总额为197亿元(约合24.6亿美元)。相比较而言，今年上半年的投资总额膨胀十分明显。

　　今年上半年，市场约成交了10宗交易，主要集中在住宅物业上，上半年共有5宗交易涉及住宅物业，其中包括摩根士丹利收购了位于徐汇永新城的2幢大楼共计219个单元；印度尼西亚三林集团购买位于黄浦老西门的一个面积为20万平方米的住宅项目；香港永业国际购买卢湾区一高档物业63个单元；一荷兰基金购买了虹口区富杰大厦。

　　根据高力国际的统计，上半年成交量最大的是位于上海黄浦区人民公园附近的一个集酒店、办公楼和零售为一体的综合型项目：金昌摩尔，该项目是由在香港上市的雅居乐集团从金昌集团购得的。

　　租金涨了

　　投资回报率跌了

　　这种外资投资热情的背后是房地产市场整体性的“空置率下降”及“市值增加”。

　　《第一财经日报》了解到，上海上半年甲级

写字楼市场需求强劲，共计10.26万平方米面积的物业被来自金融、保险、商业咨询、专业服务以及消费品等领域的公司吸纳，而同期的供应量只有有限的14.44万平方米。供求不平衡导致成交租金比去年第四季度上涨4.9%，市值同期水涨船高，比去年同期上涨11.2%。

　　“下半年租金和市值仍将保持10%的增长。”上海高力物业顾问有限公司研究与咨询部高级经理陈汉辉对记者分析说。

　　同样的“水涨船高”还体现在住宅和零售物业市场中。其中，上海购物中心首层平均租金达到每月每平方米120.6美元，比去年同期增长8.8%。不容忽视的是，在租金上涨的同时，投资回报率并没有持续上升。陈汉辉对本报记者称：“目前

豪宅的投资回报率为6%到7%；办公楼为7%到8%；工业地产投资回报率为9%到10%。当然，相比于去年12月份，这些投资回报率都有所降低，应该说，近两年以来，投资回报率都在逐步降低，这与收购合适物业越来越艰难有关。可以想见，接下来收购整幢物业的投资回报率依然会持续下跌。”