北京房产呈现价值偏离 投资风险正逐渐加大

　　陆昀

　　国家的宏观调控并没有阻止房产价格持续上涨的趋势，股市的红火好像也不能真正给房产市场带来真正的冲击，相反，在5月30日开始的股市高位震荡频频显现，凸现了房产投资的稳健特性。但是，随着房产价格的一路高走，房产投资的风险正在逐渐加大。

　　近日，“链家地产”根据自身实际成交的502个有效样本所作的《2007年上半年北京二手房售租比分析报告》显示，从目前1居室、2居室和3居室的售租比来看，1居室的售租比为272，虽然离国际成熟市场的上限300还有一定的空间；不过，增长速度非常明显。“链家地产”认为，1居室的售租比迅速上涨，源于在房产价格逐渐走高得情况下，部分消费者的需求受其购买力因素的影响，只能将自住的需求也偏向于小户型的1居室，从而出现了小户型房产的自住需求与投资需求的双重叠加，使得小户型房产的售价上涨，推动了售租比的快速高升。

　　另外，今年上半年的2居室和3居室售租比均值已经达到了292和293，与国际成熟市场的售租比上限300已经近在咫尺，直逼300大关。因此，单纯从2居室和3居室的静态指标来看，其售价租金比已经逼近国际警戒上限，投资风险已经较高；不过，相比1居室的售租比而言，其售租比值的增长幅度已经明显放缓。

　　城市化进程的快速推进，极大的拉高了郊区的房产价格。大兴、昌平、通州、

亦庄等郊区的售租比，除了亦庄各居室售租比还处于300之内外，其他三个郊区的各居室售租比均超过了300，其值已经处于明显的高位。而当前郊区还缺乏足够的配套设施能够支撑租金的上扬与售价的上涨成比例。同时，在当前北京城区房产价格处于明显高位和郊区价格依然具有较大上涨空间预期的双重推动下，消费者的购房需求很容易被转移至郊区，从而进一步拉高郊区房产价格；而租房的需求不会如买房需求能带动价值增值冲动，特别是租房的偏好在于当前的配套完善程度，这就决定了郊区的租金相对处于低位，从而体现出了售价比的明显高位。

　　“链家地产”市场研发中心认为，如果单纯的从售价租金比这一指标来衡量房产市场的泡沫状况，即使是当前处于相对低位的1居室售租比，也已经呈现出“泡沫”趋大的状况；但是，由于当前北京

房地产市场还处于一个快速的增长阶段，售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力，而

房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，更进一步拉高了售价租金比。因此，如果不考虑房产市场快速增长带动的房产升值部分，目前绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。