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三港企联手收购阳光企业中心http://www.sina.com.cn 2007年07月02日 23:56 上海商报
收购单价不足1.6万元／平方米 比附近住宅楼盘低数千元 上海楼市蓬勃发展引得大大小小港资企业争相抢占，“限外令”颁布也未能阻拦他们的步伐。上周，万顺昌、时富金融、南洋集团等三家香港上市公司宣布组建合营公司，以4.2亿元的代价收购静安区阳光企业中心。 商报记者 袁晨晨 三港企持等额股份 相关公告指出，万顺昌(1001.HK)通过间接拥有50%权益的公司FitTeam，与南洋集团(0212.HK)的全资附属公司南洋工业及时富金融(8122.HK)拥有65%权益的Marvel订立合营协议，透过合营实体China Able成立合营公司，三公司将持有等额股份。 China Able成立的目的是通过其间接全资附属公司昌裕(上海)房地产经营有限公司，收购、拥有及持有位于静安区的一幢名为阳光企业中心的办公大楼。昌裕订立的一份谅解备忘录显示，其将以4.2亿元的代价，向上海静安城建投资有限公司购买静安阳光企业中心。 据悉，除了收购物业的4.2亿元以外，各合营股东还将提供约396万美元的营运资金，为向合营公司提供资金，各合营股东同意出资8210万元，而总物业成本余额约2.15亿元会以银行贷款支付。 同时，根据相关股东协议，如果任何合营伙伴有意出售在China Able的股份，其他合营伙伴可行使优先购买权。而昌裕的注册资本及总投资额也将分别增加至3000万美元(折合人民币约2.3亿元)及6000万美元(折合人民币约4.6亿元)。 物业所处位置一般 阳光企业中心位于静安区安远路535-561号，是一幢11层高的办公大楼，建在一层零售商场之上，商场下面则是停车场地库，总建筑面积约为2.7万平方米，包括约2.2万平方米的写字楼面积、797.28平方米的商铺面积、3856.39平方米的停车场地库包括118个车位及131.63 平方米的公用设施空间。阳光企业中心的土地使用权期限为50年(自2003年7月15日起计)，总市值估计达5亿元。 记者在项目现场看到，阳光企业中心地处胶州路以东、安远路以南的位置，外立面已经全部完成，呈深色系，而楼下依然拦着施工的标志，可以看到三三两两的工人进出。阳光企业中心北面与常德名园和在建的东鼎名门相对，穿过安远路就是普陀区，沿胶州路往北走三四分钟就是有“商住一条街”之称的长寿路，亚新生活广场近在咫尺，衣食住行，应有尽有；项目东侧毗邻博钰图文及517会所，都是新近开设的店铺，一直往东就是陕西北路，交通相对方便；但是，总体说来，阳光企业中心周边的整体环境尚未发展成熟，胶州路以西尚有部分待拆的民房，安远路较为狭窄，沿线多私人开设的小店，且档次偏低；还有多个在建工地，略显脏乱；来往人群品级相对复杂，有待进一步的整治；不具备特别好的商务氛围。 单价不足1.6万 阳光企业中心的总建筑面积约2.7万平方米，而根据4.2亿元的收购代价计算，每平方米均价约为15556元，还不到16000元。而与其隔安远路相对的东鼎名门期房均价就达到19000元／平方米左右，一为写字楼，一为住宅，前者均价低于后者逾3000元／平方米。 按照一般的投资回报率计算，如果此次联合收购阳光企业中心的三家企业想要得到约8%的投资回报率，今后该物业正常启用时，每天每平方米的租金水平需达到3.4元左右。静安区的甲级写字楼租金一般都在1美元／平方米／天左右(折合人民币约7.6元／平方米／天)，相比之下，这一租金水平显得微不足道，虽然同处一个行政区域，但阳光企业中心当前所处的环境并不能与陕西路、南京路、华山路等商务氛围较为成熟的区域相比。该项目更为贴近长寿路，目前，长寿路上新建的写字楼租金一般为3.5元／平方米／天左右，相信只要阳光企业中心能够好好经营，每平方米日租达到3.4元并非难事，8%的投资回报率即可轻松实现。 万顺昌在其公告中表示在内地常设固定办事处可满足其业务增长。而时富金融也指出合营企业为集团在内地投资物业提供良机，还计划使用若干楼层作为内地总办事处。换句话说，阳光企业中心“易主”之后，并不是所有的写字楼层面都会用于出租。 在上海的房地产市场上，规模中等、档次中等的房产项目比起那些顶尖物业更难经营，如果没有一家专业的经营团队，往往会因其“高不成低不就”的尴尬位置而最终走向“烂尾”。比起国内公司，香港上市公司在这一方面更有话语权，很多烂尾楼或准烂尾楼，都是在他们的手中“起死回生”，实现价值的整体抬升，而这也使得越来越多的港资企业前赴后继地投入到上海市场上。 -三公司简介 万顺昌主要从事中国先进材料加工(包括制造工业产品)及建筑材料(包括买卖及存销建筑材料)。 南洋工业是一间投资公司。南洋集团的主要业务包括纺织业务、物业投资及证券投资。 时富金融集团目前的主要业务是提供证券、期权、期货、杠杆式外汇交易合约及互惠基金及保险相关投资计划产品的网上及传统经纪业务、保证金融资、企业融资、及其它金融服务。
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