检查风暴揭起千层纱 上海楼市以标本寻突破

　　6月5日，上海市房屋土地资源管理局的一则通知，在上海乃至全国的房地产市场掀起了一波巨浪：7日下午，对天价豪宅“汤臣一品”的开发建设及销售情况进行专项检查。豪宅“汤臣一品”，可谓是当下“问题楼”的典型标本。它的被查，耐人寻味。囤地、捂盘、假售、抬价……当这些“怪状”司空见惯之时，楼市确乎到了“强硬”纠偏之时；交易秩序整治务须强行入轨，普通住房的有效供给和廉租房等住房保障需要强力推进，价格市场化与社会公义之间的平衡亦应强劲引导。

　　银联信分析：

　　位于浦东陆家嘴地区的“汤臣一品”于2005年10月开盘， 挂牌均价每平方米11万元至12万元。该楼盘由两幢40层和两幢44层的超高楼组成。上市之后，楼盘开发商数次表态房子只面向“巅峰世界的杰出人士”，而开发商亦给客户列出门槛，“身家5000万的人士不受欢迎”。这些言论都给“汤臣一品”披上了“黄金甲”，将楼市中的绝大多数购房人拒之门外。开盘至今，网上显示签约3套、签订定金合同3套；同时，网上撤销3套定金合同，撤销率列全上海所有在售楼盘前列，尚余可售房源178套长期空置。

　　上海市房地局认为，该楼盘开盘以来，社会反响强烈，价格虚高，有捂盘惜售之嫌，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。

　　而就在今年3月，国家八部委联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，并召开电视电话会议布置相关工作。眼下，全国都在调查是否存在“非正常、非市场”性的因素推动

房价快速上涨。

　　作为当下“问题楼”的典型标本的“汤臣一品”在今年6月7日被调查也在预料之中了。今年6月5日，上海市房屋土地资源管理局的一则通知，在上海乃至全国的房地产市场掀起了一波巨浪:7日下午，对天价

豪宅“汤臣一品”的开发建设及销售情况进行专项检查。本次检查还包括其他三个楼盘和一个房地产经纪公司同时被点名调查，它们分别代表了四种不同情况:价格虚高、内部虚拟预订、合同撤销率过高、中介私自加价。值得关注的是，“挂牌价格畸高”首次被视为存在涉嫌捂盘的可能，进而被纳入检查范畴。

　　“汤臣一品”被查的意义在于它是当下“问题楼”的典型标本。在“汤臣一品”开发、销售诸环节，留下了市场一再重复的典型“症状”:

　　“囤地”——拿地十年后方开卖。工商资料显示，“汤臣一品”的地块早在1995年就全部获得，从拿地到项目销售跨越十年之久，其间土地囤积闲置多年，却没能按照国家的相关规定被处理。高容积——建面为用地面积7倍。作为住宅楼盘，“汤臣一品”的容积率超过7。如此畸高的容积率在住宅市场无法想象，但汤臣做到了，并且是在上海浦东小陆家嘴黄金地段创下了这一容积率的高纪录。

　　“暴利”——售价数倍于成本价。“汤臣一品”每平方米的土地成本不超过1万元，建安成本不超过1万元，前期加配套不会超过0.2万元，加上各项税费，综合成本应在每平方米3万元以内。大约5年前，一家商业银行给“汤臣一品”发放开发贷款时，成本评估大约也是每平方米2万元。即便考虑到开发周期长、财务成本高，几万元成本与11万元售价之间的差距仍令人咋舌。有人将“汤臣一品”与其周边的金茂大厦、在建的环球金融中心进行对比测算，按现价卖掉“汤臣一品”(总售价约156亿元)，再造一幢金茂大厦(造价约43.2亿元)和环球金融中心(造价约72.7亿元)都绰绰有余。

　　“惜售”——全部卖出需用百年。据了解，“汤臣一品”自开盘至今已有20个月，仅签约售出3套房。有人估算，按此销售速度，该天价楼盘要想清盘的话，至少还得花99年。

　　“炒作”——楼房炒出古董概念。汤臣集团有关人士在多个场合为“汤臣一品”销售公开造势:位于上海市中心位置独一无二，拥有顶级“明星身价”，甚至将其类比于“古董”，具有绝对的“收藏价值”。更匪夷所思的是，汤臣还强调:维持高价是出于房地产市场健康着想，因为高价可以抑制投资。“汤臣一品”开盘至今，签约3套、签订定金合同3套，同时网上又撤销了3套定金合同。高撤销率难免有“虚拟交易”之嫌。

　　上述种种“症状”在当前楼市很普遍。一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘;或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价，更是屡见不鲜。

　　在被调查之后，“汤臣一品”项目的母公司汤臣集团随即在香港联交所发布“澄清”公告，称“该发展项目之开发建设及销售方面未有不遵守适用法例及规例”。项目所有的销售都名副其实。汤臣集团主席徐枫7日在接受媒体采访时表示，汤臣“不怕调查”，“汤臣一品”不会降价出售。

　　然而，汤臣一品项目并没有给汤臣集团带来利润上的增加，而是逐渐侵蚀着汤臣集团的利润，继2005年拖累汤臣集团利润大跌48.6%后，汤臣一品2006年再次扮演“杀手”角色。汤臣集团发布的2006年年报显示，由于汤臣一品销售不顺，外加土地

增值税清算，集团业绩一落千丈，亏损5551万港元。汤臣集团表示，如果不计土地增值税影响及投资物业的公平值变动，集团去年盈利1.1313亿港元。但即使排除上述影响，汤臣集团去年利润仍然大跌44.2%。

　　解剖标本的意义在于实现由个别到一般的警示。“汤臣一品”被查的背后是当下楼市整治刻不容缓的现实。房地产市场交易秩序亟待“强行入轨”，交易环节的公序良俗尤需培育。虚拟交易、炒卖楼花、囤积居奇、人为制造楼荒……凡此种种，最直观的“反应场”就是交易环节。因此，随着国家对楼市整治政策的陆续出台，这些哄抬房价，虚拟交易、人为炒作的房地产企业将面临政策上的压力，同时也会由于公司自身项目的销售不畅，而面临经营上的困难。

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