南京楼市调控价码：要挤出投资客 也要优化土地配置

　　南京楼市调控价码：要挤出投资客，也要优化土地配置

　　8月11日，南京发布楼市最新金融政策，传言多日的南京楼市调控政策终于落地。

　　南京从2016年8月12日起，进一步加大政策调控力度，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，促进房地产市场持续稳定健康发展。

　　其中，首套房仍按前期政策首付25%（高淳、溧水20%）不变；对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）。

　　此外，南京还进一步调整土地公开出让竞价方式。

　　一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

　　二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

　　三是当网上竞价达到最高限价时，仍有两家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

　　易居智库研究总监严跃进表示，南京的政策从金融端和土地端都进行了相应的调控，提高投资房地产门槛挤出投资客，同时优化土地配置给楼市降温。

　　最近半年，南京楼市无疑是中国房地产最火爆的一个城市。就在8月10日晚间，南京有3个楼盘开盘，无一例外，全部被抢空。其中，融创臻园推出的468套房源全部售罄，均价2.37万元/平方米，当晚销售金额10亿元。而这个时候该楼盘所在板块的均价才1.3万元/平方米，一年不到房价涨了1万元/平方米。此外，绿城东方玉园在紫峰首开，共168套房，毛坯均价30202元/平方米，另外有楼盘进行加推。在现场的购房者小李目睹了抢房的场景，开发商进行摇号，摇到号码的欢呼雀跃，没有摇到的眉头苦脸。

　　而在房价上涨的同时，南京的土地市场早就高烧不断。今年7月初，南京迎来下半年首场土拍，集中出让10幅地块，土地位于南京的江宁区和浦口区，其中8幅为宅地均设定了最高限价。所有徒步土地拍卖吸引了超过40家房企前来报名，包括新城、金地、保利、万科、鲁能、旭辉、融信、碧桂园、正荣、仁恒、华润、中南、荣盛、金茂等地产豪门都加入到了这场抢地游戏中。

　　但是，最后拿到土地的开发商却是少数。其中8幅限价土地仅一幅成功出让，另外5宗因触碰最高价导致熔断，还有2宗则因为多家开发商同时举牌，最终无法确认结果而终止出让。

　　南京的土地价格一高再高，中国指数研究院数据显示，南京今年上半年土地出让金779.7亿，位列全国城市第二位，同比上涨203%，其土地的平均溢价率超过90%。

　　而土地价格升高也进一步拉高房价，当时就有声音认为南京下半年将加强调控。

　　“南京的去化周期不超过3个月，除了南京本地人，江苏很多其他城市的人也参与到了抢房热潮中。考虑到未来南京产业都是IT这样的新兴产业，未来南京人口还将有导入，南京楼市还会有持续增长的潜力。”南京中原地产市场研究经理马骉告诉记者。

　　此前，南京楼市已经相继进行过多次调控。

　　今年4月，南京市发改委正式发布的关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读中，明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%-12%之间，同时南京将采取6项措施遏制房价过快上涨势头。

　　到了5月，南京更是宣布将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

　　此后，南京房管局还表示，为稳定市场预期，南京将严格执行三大举措以加大楼市供应量，预计6-12月南京市将有6.5万套新房上市，总供应面积约700万平方米。

　　克而瑞分析师傅一辰认为，二线城市市场过于火爆，今年下半年各类调控政策都将出台，而楼市很大程度被政策影响，因此下半年楼市将出现调整。