【推荐阅读】35城楼市库存需卖近16个月 机构称房价将止跌转涨

　　多地出招“合理调控”楼市

　　林小昭

　　在中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号后，地方新一轮的楼市刺激行动也随之密集展开。

　　各地出招托底楼市

　　宁波市政府近日召开的第59次常务会议中，审议并原则通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》，提出了两种创新方式：一是发放住房补贴，实行货币保障；二是收购市场房源，筹集保障性住房。从去年年初开始，宁波市区商品房市场就一直背负着超过600万平方米的库存压力。

　　福州市今年1月底出台《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

　　除了福州、宁波，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等地也正在实施此类试点。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》记者称，回购商品房可以给市场起到一个托底的作用。“存量房有两种，一是开发商的库存，一是投资者手中的存量，回购商品房可以给市场释放积极的作用。此外，如果不另建保障房，而是回购商品房作保障房，也可以明显缓和目前的供需结构失衡。”

　　济南住房公积金管理中心3月16日规定，对改善居住条件购买自住商品房的家庭，放宽了公积金贷款政策。

　　张大伟说，两会之后，各地都在落实中央关于支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费，新的救市政策随之展开。从后续市场来看政策面会继续宽松，各地因城施策表现比较明显，因此接下来部分地方的楼市也很可能迎来反弹。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报，去年很多地方的土地出让计划没有完成，在地方债发行尚未完全放开的情况下，地方对土地财政的依赖比较大，在土地财政的压力下，地方政府救市的力度也会进一步加大。

　　因城施策

　　3月15日的两会记者会上，国务院总理李克强给房地产市场定调，即强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

　　市场预期，接下来地方政府将可能出台更多的税费减免、购房补贴等救市政策。张大伟说，即便是一线城市，未来也可能出台一些降低购房资格办理难度的政策，比如针对部分房源、购房客户的松绑限购政策，这其中广州、深圳的可能性更大。

　　严跃进认为，因城施策，也意味着接下来地方出台楼市调控政策的差异性会比较大。比如宁波，会着眼于去库存出台一些政策；像福建，可能会结合自贸区的建设，出台支持台商购房的政策；而像北京、上海则继续实施限购，这也是一种调控。

　　不过，这并不意味着地方政府的调控可以“任性”。严跃进说，强化地方政府合理调控房地产市场的责任，意味着接下来将加强对地方政府调控的考核，比如市场是否出现波动、是否出现空城、鬼城，土地市场出让是否公开透明，这都可以纳入考核机制。

　　在各地密集救市后，未来的市场表现如何？在业界看来，接下来不同区域将可能进一步分化。江西南部某县一家开发商负责人黄先生告诉记者，当地今年1月出台购买首套住房给予100%的购房契税补贴，一套50万的房子大概可以省掉2万的契税费用，不过这对当地市场的影响“微乎其微”。

　　厦门均和房地产评估咨询公司董事长王崎也告诉本报，今年在诸多政策利好的叠加影响下，一二线核心城市的核心区域市场表现会更好。因为相比三四线城市的明显过剩，像厦门这样的一二线核心城市不缺需求，资金也会进一步向这些城市集中。

　　张大伟预计，到4月份，二套房首付很可能将回归到五成。二套房首付降低，对市场的影响主要是在一二线城市，因为这些城市的改善需求总量较大，而且对借助信贷的需求较高。

　　严跃进认为，在一系列政策利好出台后，整个房地产市场将明显回暖，但在回暖的程度上则明显不同。一二线城市公共服务和各种资源都比较好，有大量的“卖点”，仍在吸引大量人口进入，而且一二线城市的改善性需求比较大，房地产的投资价值也比较大，因此接下来一二线核心城市将有望迎来明显的反弹。