今年房地产市场地域分化将加剧

　　蔡胤

　　“政策放松和高库存背景下，开发商面临不均衡的复苏前景”，这是标准普尔评级服务(下称“标普”)关于中国房地产最新报告的主题。

　　标普认为，2015年中国房地产开发商仍将面临供应过剩，未来12个月内，房价不太可能强劲反弹，房地产在不同城市之间的复苏也将存在分化，一线城市或将率先复苏，三四线城市可能继续因高库存而承压。

　　“房价不太可能强劲反弹”

　　在提供给《第一财经日报》的报告中，标普称，2015年中国房地产开发商仍将面临供应过剩和价格调整，预计今年上半年，中国房地产市场的价格和销量将继续调整，但下半年销售可能会回升。

　　高库存情况下，开发商往往只能选择继续降价，尤其是在三四线城市。与此同时，在标普看来，未来12个月内，中国经济增速放缓的背景下，预期政府将继续放松政策，而政府放松限购、按揭和内地融资政策，房地产需求可能会上升，这将有助于开发商2015年维持销量。

　　“我们认为，政府放松政策对房地产销售的正面影响可能会提升，尤其是在下半年。”标普信用分析师孔磊说道。

　　关于2015年的房价走势，标普在基准情景假设下的预期是，2015年平均售价将维持不变至下降5%，销售额则将维持不变。孔磊指出，房地产价格调整还未完全结束，鉴于供应过剩，未来12个月内中国房地产价格不太可能强劲反弹。

　　“虽然过去一年一些获评级开发商的信用状况变差，但我们认为我们评级的多数开发商能够度过市场调整。”标普预计，2015年，中国房地产开发商的信用趋势将呈现分化，执行能力强、土地库存质量高和财务灵活性好的开发商境况将较好。在市场环境波动的情况下，上述竞争优势将进一步加剧开发商的分化。

　　另外，值得注意的是，房地产市场的地域分化仍在继续。孔磊预计，中国不同地区房地产的复苏将是不均衡的，即一线城市应会率先复苏，三四线城市可能继续因高库存承压。

　　北京土地溢价率整体走低

　　从近期房企在北京等一线城市拿地的动向看来，对于房企而言，眼下即便是在一线城市拿地，也要讲究两个字“安全”。

　　以2月12日为例，这一天，北京土地市场再次出让四宗经营性地块，分别位于顺义区和平谷区，4宗地块让北京揽金19.16亿元。这是继2月10日北京土地市场集中出让3宗地后，又一次较为密集的成交。

　　在上述四宗土地中，平谷区夏各庄新城的2宗地块，均由北京中弘弘庆房地产开发有限公司以底价收入囊中；顺义区赵全营镇板桥村的多功能用地，由北京朗园置业有限公司底价获得；而顺义新城的地块，则由金地旭辉永同昌K2联合体成功竞得，溢价率2.6%。

　　从这组土地成交的价格来看，溢价率都处于低位。对于该四宗地块低溢价成交的原因，亚豪机构市场总监郭毅认为，更多的是因为地块本身的位置条件、规划要求等方面的先天条件欠佳。

　　亚豪机构的统计数据显示，截至2月12日，北京土地市场今年已成交21宗经营性用地，相比去年同期增加了2宗，土地出让总金额429.13亿元，与去年同期相比小幅上升26亿元，但从溢价率来看，却远远低于去年同期。

　　今年北京土地市场整体溢价水平走低的现象，显示出了开发商拿地态度的转变。

　　郭毅注意到，开发商已由去年的“豪掷千金对赌后市”，转变为今年的“谨慎乐观只拿好地”。她指出，虽然房地产调控政策和货币政策都在逐步宽松，但在自住房的打压下，北京商品住宅成交仍然无力提振。

　　观察2015年的北京楼市，还有一个颇为重要的向度是，今年开始，随着去年成交的高价地项目入市，北京大量的“被豪宅”项目上市后，去化前景究竟如何？

　　这些豪宅中，既有城市核心区、单价15万元/平方米量级的顶级豪宅，也有位于近郊新城，单价6万~8万元/平方米的区域标杆型楼盘。亚豪机构分析称，在北京楼市的需求结构仍以刚需为主体的背景下，大量中高端项目涌入市场，将会加剧房企的去化压力，保持流动性安全也将是持续摆在房企面前的要务。

　　“在2015年，房企不仅要求发展，更重要的是得保安全，因此拿地积极性有所消退，造成土地市场溢价水平的滑坡。”郭毅称，在经济新常态背景下，房地产市场也开始进入调整期，城市分化渐显，开发企业在看好未来发展预期的支撑下，加大在一线城市土地储备的力度。

　　“然而从近期北京土地市场的表现来看，尽管房企战略布局转向一线城市，但迫于业绩和资金压力，房企在土地市场上依然执行较为谨慎的拿地策略，盲目追涨的情绪已明显削弱，部分开发限制较多、开发成本较高的地块将遭遇冷场局面。”郭毅对记者说道。

　　“我们20亿以上的土地大多都会寻求合作伙伴来共同运营。”一位上市房企负责人对记者说，今年对房企来说，控制风险成为真正的生存法则，谁能在负债、盈利、质量平衡等方面做到同规模企业前列，谁就可能成为胜利者。