广东惠州逾30亿开发贷输血当地楼市 难解空城危机
逾30亿开发贷输血房企 惠州难解空城危机
华夏时报记者 刘力图 惠州报道
在通向广东惠州惠东县的公路两旁，在建的大型楼盘项目鳞次栉比，包括中航地产、中信地产、金融街、碧桂园、富力等知名房企的身影频现。但与两三年前这条公路常被看房车队堵的水泄不通不同，今年十一长假期间，公路上和大型楼盘前几乎看不到来自广东各地的“看房团”大巴。
因库存面积超过1000万平方米，在住建部今年对珠三角7城市的调研中，惠州成为被点名批评的楼市“重灾区”。多家中介机构提供的数据显示，惠州楼市去化周期已超过20个月。
不过，陷入成交困境的惠州如今却看到了一线生机，在当地政府的支持下，今年前9个月，惠州28家银行金融机构向当地房企“输血”，新增开发贷超过30亿元。
惠州市政府一位知情人士透露，经过光耀地产事件的发酵，政府对惠州楼市的忧虑增加，在多次会议上提出要重视楼市风险，“想方设法保住楼市的稳定发展”。
地方托市
“今年以来，惠州楼市受到的冲击很大，尤其是主打旅游地产项目的惠东等区域。”曾任某大型房企惠州项目营销总监的李兴(化名)表示，当楼市波动时，旅游地产项目受冲击最大，他与不少同行也是因为行情不佳而离开原公司。
不过，令李兴没有想到的是，从今年年初开始，惠州当地政府和银行等金融机构却一直在为当地楼市“输血”。
惠州金融监管单位发布数据显示，截至今年6月末，惠州全市房地产开发贷款呈现增长态势，28家银行开发贷共计投放142个项目，贷款余额171.28亿元，比年初增加9.32亿元，增长5.75%，比去年同期多投放24.22亿元，同比增长16.47%。
而据惠州本土银行一位高管表示，截止到今年9月底，28家银行发放开发贷的总额至少超过30亿元。
“政府有一定的政策支持增加开发贷，尤其是政府支持的项目、大型开发商的项目。”惠州市本地银行的一位管理层坦言，从银行的角度来看，惠州当地的产业结构较为简单，房地产贷款在整体贷款中占比较高，其中开发贷更在其中占据半壁江山。
上述惠州政府知情人士表示，因此当地银行金融机构与惠州楼市发展紧密相关，政府、银行与开发商都意识到在楼市降温的时候更应该抱团相助。“在政府领导看来，保证开发商不‘断粮’，是其中一个很重要的途径。”
在一次惠州银行行长联席会上，惠州市政府分管金融的副市长邓庆忠曾对惠州28家银行向房地产“输血”表示了肯定，他称，银行业开发贷的增长，为惠州房地产市场的稳定发展提供了重要的金融支持。
记者从惠州多家银行了解到，国有银行对惠州房地产项目的开发贷一直实行“严审批”的政策，尤其是光耀地产事件发生后，审批的程序更严格，而股份制银行则成为继续向当地楼市“输血”的主力军。
对此，惠州银监部门提出了“房地产信贷领域存在潜在风险”警示，建议各银行金融机构应对房地产行业发展状况和房地产领域风险予以密切关注。来自惠州银监分局的统计显示，截至今年6月末，惠州全市房地产贷款余额为800亿元，比去年同期增长20.21%，占各项贷款比重的37%，这一比重在广东省内是最高的。
同时，在惠州，与房地产行业息息相关的建筑业贷款也呈现较快增长态势，截至6月末，建筑业贷款余额为151.4亿元，比去年同期增长56.39%，存在个别企业通过其他行业贷款充实房地产开发项目的可能。
对此，政府部门及开发商并没有表现出特别的重视。此前，曾有业内人士指责惠州主管职能部门一直对当地楼市较高的库存不严加控制，而是采取放任开发的态度。而今年以来，开发商仍然在增加惠州房地产的投资额，热情并没有减退。
据搜房网监测数据显示，今年上半年惠州共成交181宗商住用地，与去年同期66宗成交数相比，涨幅高达174%。上半年惠州土地出让金收入逾43亿元，同比也大幅上涨。
空城危机
政府、银行等多方“加码”支持惠州楼市的背后，是当地积聚已久的“空城”危机。
由于周边配套不足，惠州当地不论是新建还是已建成多年的楼盘和商铺都出现空置现象，部分楼盘“亮灯率”极低，个别楼盘连续几栋建筑都是漆黑一片。
“刚需客购房方面有一定的改善，然而，投资客购房的热度却是大幅下降，与两三年前不可同日而语。”在惠州有多年行业经验的某房企营销经理欧哲(化名)告诉记者，以往储客的周期不到一个月，但现在却要用三个月时间来储客。
多家机构数据显示，不论是以当地居民为主的惠城区，还是以外地客为主的惠东、惠阳、大亚湾等片区，前三季度成交数据环比、同比都纷纷呈现下跌之势。其中，大亚湾区第三季度住宅网上签约4620套，同比去年的8210套下跌了44%。
不少受访的在售楼盘营销中心人士均表示，即使进入“金九银十”，开发商力推降价楼盘，但仍难见明显回暖。
由于成交低迷，惠州楼市的库存逐步上涨。
曾有业内人士形容，在珠三角没有任何一个城市的楼市如同惠州这样特征鲜明。惠城区市场卖给惠州本地城市居民，惠阳、大亚湾、惠东市场卖给深圳人，而博罗的部分镇区如园洲、石湾的房子卖给东莞人，去年崛起的龙门南昆山板块的房子则卖给广州人，这种复杂的客源局面造成了惠州市场巨大的存量。
“一手房仍有销量，但二手房却有价无市，这打击了不少外地投资客的信心，大大降低了他们的预期。”上述受访房企人士李兴称，身边不少深圳的客户都抱怨，前两年在低价位入手了惠州一些旅游地产项目，投资回报不仅达不到预期，且转手套现更困难。
“在短时间内大体量地开发房地产、库存不断累积，以及产业配套支持都跟不上、当地购买力不足等因素都造成了惠州楼市投资热情减退的局面。”他分析。
