松绑限购：楼市救命稻草？

　　《企业观察报》记者 潘敏

　　楼市低迷，地方政府坐不住了。

　　据不完全统计，近期已有逾30个城市或明或暗放松“限购令”。限购放松是否能够扭转房地产行业的整体下行趋势，成为业内热议的焦点。

　　太平洋证券房地产行业分析师周炯认为，限购政策对不同城市的影响不尽相同。对于一些受限购影响较大的城市来说，松绑后的反弹会大一些，反之影响就很小。总体而言，限购松绑对楼市整体的成交量影响不会太大。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬则对松绑限购持乐观看法。他认为，虽然松绑限购在一线城市还没有放开，但放开限购是一种趋势，也有可能因此改变房地产行业的下行方向。“如果一线城市放开限购，则会出现量价齐升态势，房地产市场将会立即转向。”

　　松绑限购并非立竿见影

　　2014年楼市进入下半场，放松和取消限购的城市陆续增加。继呼和浩特、南宁之后，近日武汉、苏州、海口、温州、杭州、天津被证实有条件地对限购进行放松。不可否认，越来越多的重点城市显露出救市的迫切愿望。

　　在成交量疲乏、库存偏高的城市，房企的拿地意愿普遍减弱。中原地产的一项统计数据显示，截至2014年4月底，在全国40个城市中，三四线城市的土地累计流标率为26%，较去年年末上升10个百分点，二线城市增长3%，一线城市则自5%缩减至3%。

　　同时，房企在三四线城市的拿地量占比和金额方面也均呈下降趋势。2013年前4月，十大房企在三四线城市的拿地量占比为34.78%，2014年同期则为29.14%，下滑5个百分点；2013年前4月拿地金额为194.63亿元，2014年同期则为172.92亿元，同比降幅为11.15%。这都是近期多个城市限购松绑的直接原因。

　　“限购松绑预计可部分缓解房地产业面临的压力。”周炯认为，去年房地产市场调整以来，地方政府的压力的确较大，所以国务院虽没有明确发文松绑房地产市场，但地方政府已在逐步放开限购。

　　限购松绑能收到立竿见影的效果吗？事实并非如此。

　　比如天津，自传出限购松绑至今已有两个多月，但数据显示， 2014年上半年，该市新建商品住宅成交同比减少6.7%，二手房成交同比下降 34.2%。自端午小长假过后，天津楼市更是深陷低迷。进入7月，成交惨淡持续蔓延，日均住宅成交150套左右，多个区域甚至爆出零成交。

　　同样的情况也在南宁市发生，该市取消限购后仍然继续了此前的房价下跌趋势。中国指数研究院[微博]的数据显示，今年4月，南宁新建住宅平均成交价格为8065元/平方米，5月为7892元/平方米，6月为7828元/平方米，连续三个月出现下跌。而更早传出松绑限购的沈阳，楼市几个月来也未见明显回暖。

　　周炯认为，限购政策对不同城市的影响不尽相同。对于一些受限购影响较大的城市来说，松绑后的反弹会大一些，反之影响就很小。总体而言，限购松绑对整体成交量影响不会太大，因为目前投资和投机型购房需求仍处于被遏制状态。

　　唱衰派与唱多派仍各执一词

　　对于松绑限购之后楼市的走向，业内人士各执一词。

　　在金融界2014 年慧眼中期投资策略会上，东莞证券[微博]研究所所长助理费小平表示，限购松绑不会改变房地产市场的整体下行趋势。今年下半年，房地产类资产的风险仍然存在。

　　费小平认为，松绑限购源于地方政府较大的财政压力，库存的压力造成市场有松绑的需要。“去年景气度很高，房价出现上涨，今年4-5月出现一定的回调，房价有向下拐的迹象，这促使地方政府推出一些调节房价的举措。但松绑限购并非全面放开，只是部分城市有一些松动。”

　　但也有业内人士对松绑限购及房地产行业的发展趋势持乐观看法。广东中原地产项目部总经理黄韬认为，虽然松绑限购在一线城市还没有放开，但限购放开是一个趋势，也有可能因此改变房地产行业的下行方向。“政府对一线城市的限购放开会很谨慎，这是为了避免类似2008年救市的后遗症。因此，此次放开限购将是一个逐步实现的过程，而不可能一蹴而就。”

　　黄韬认为，三四线城市松绑限购尚不足以扭转目前房地产市场的整体局面，如果一线城市放开限购，则会出现量价齐升态势，房地产市场将会立即转向。

　　7月14日，华远地产董事长任志强[微博]表示，城镇化和家庭人口的分裂，仍将支持房地产行业的长期增长。“如果中国经济能保持6%到7%的增长速度，城镇化的发展趋势将是不可避免的。”

　　首创集团董事长刘晓光[微博]也表示，中国房地产业的发展，将由新型城镇化决定。他认为，房地产市场出现周期性调整是正常的，出现短期震荡也是正常的，目前的房地产行业并未达到需求上的拐点。除了住宅之外，还有其他产品予以支撑，比如商业地产、旅游地产、养老地产等。现在的房地产开发已出现分化，多个产业齐头并进的趋势越来越明显。

　　“在未来的10-20年，房地产行业仍有发展空间。”刘晓光说。