杜丽娟

　　尽管财政部一直表态，年内房地产税不会出现实质性的进展，但这并没有降低舆论对房地产税立法进程的关注。

　　7月28日，国务院发展研究中心研究员倪红日称，该中心和财政部、税务总局正考虑将房产税和城镇土地使用税合并的可行性，现在全国人大正在起草房地产税立法草案，基本上也是按照这个方向在制定草案。

　　从房产税试点到如今房地产税立法，虽然只有一字之差，但却折射出中央在税制调整上思路的转变。

　　据悉，2011年上海、重庆试点房产税。三年过去了，虽然官方并未对试点效果做出公开评论，但是开征房地产税的声音却逐渐增大，十八届三中全会以后，房地产税的使用率也大大提高。相比房产税单一对房产征税的模式，房地产税一定程度上增加了土地使用税的部分，更好体现了“房地合一”的征税模式，税制更完善，未来或将取消房产税。

　　“房地合一”征税模式

　　“城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税，房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。房子是建在土地上的，这两个税种一旦合并即可实现‘房地合一’。”在2014新常态经济与财税改革方案论坛上，倪红日如此说。

　　据悉，目前房产税和城镇土地使用税都主要面向企业征收。财政部公布的“2014年上半年税收收入情况分析”显示，今年上半年房产税完成959.01亿元，城镇土地使用税完成1061.71亿元。

　　在财政部公布的这份报告中，上述两个税种的占比并不大，仅占上半年税收收入的3%，远不及个税占比，且两项相加不抵土地增值税的额度，对征管部门来说，合并可能更利于简化征管。

　　对此，中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇坦言，当前从房产税试点看，税制本身的调节作用并不明显，而且对地方政府税源贡献也较小，未来应该取消房产税，进而改征房地产税，合并土地使用税、契税和耕地占有税等三个税种，完善税制改革。

　　《中国经营报》记者了解到，目前世界各主要国家房地产税课税对象大体分为两类：一类是对土地和房屋征收，另一类是仅对土地或房屋征收。

　　之所以出现两税合并的趋势，更多在于当前税费较多。

　　2010年就有报道曾披露，现阶段涉及房地产的税种有12项，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。今年两会期间，恒大地产董事局主席许家印还表示，现在各种审批费用已经占到房价成本的11%。“最少的地方收37项费用，最多的地方收157项费。”

　　对此，在上述论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康也表示，目前我国在土地开发、房地产交易和不动产持有环节涉及太多种类的税费。鉴于房地产领域税费种类偏多，未来确实有进一步合并税种的需求。

　　增加持有环节征税

　　和现在征管方式不同的是，一旦两个税种合并，未来征管原则上也应该做相应的调整。

　　倪红日表示，由于计税依据和税基发生变化，合并后的房地产税应按照房子的市场评估值来征税。她建议新的房地产税对所有经营性房地产都征税。对于住宅，应该只对占住宅总量约10%的豪宅征税，而对于普通住宅，或可以先不征收房地产税。

　　事实上，相比房产税，房地产税则是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等多个相关税种，而与房地产相关的各种税以及整个房地产开发、交易、保有全链条中各种税之外的费，都可以纳入“房地产税”的范围。

　　在征收范围扩大的情况下，房地产税立法工作也面临多重困难。是对增量还是存量住房征收，是要按照房产面积还是套数来征税，是否需要设置免征条件等问题需要权衡考虑。

　　贾康建议，房地产税宜遵循“公平土地税负，强化保有环节”的原则，在推进个人住房房产税试点之外，可以下调过高的住房用地税负，精简流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税。

　　在他看来，对短期持有的投机性住房实行高度超额累进税率，保有环节的税制建设应坚持“调节高端”的原则，不能简单模仿国外“普遍征收”模式。

　　值得注意的是，如果开征房地产税，应该要减轻流动环节的税费，取消现有房地产税体系当中的重复征税的税种。

　　此后，国务院发展研究中心称，他们已经和财政部、税务总局对相关话题进行长达10年的研究，其中之一便是房地税和土地使用税的合并，据悉，目前全国人大已经在起草相关内容，并将形成法律草案。