在当前的市场环境下，限购政策不是影响楼市的主要因素，信贷和供需是关键。

　　证券时报记者 张达

　　随着限购松绑城市的不断增多，个别城市成交出现反弹，但大多数城市成交未见起色。对此，业内专家认为，单纯放松限购无法扭转市场，需要足够的金融支持和房企的“以价换量”才能带动市场回升。在发挥市场作用的同时，还需要政府抓紧中长期制度建设，从而促进房地产市场的长期健康稳定发展。

　　短期反弹不可持续

　　对于杭州、南宁、济南等个别限购松绑城市的成交反弹，中国指数研究院[微博]常务副院长黄瑜认为，目前这几个城市正处于限购放松后的爆发期，销量激增，但预计不可能持续维持高位。

　　黄瑜认为，放松限购是应对房地产市场整体低迷的一针“强心剂”，能够在短期内刺激需求集中爆发，但由于受市场预期看淡、信贷偏紧等因素影响，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。

　　黄瑜同时指出，部分城市由于前期房价过快上涨、需求提前释放，导致需求不足，尽管限购政策出现松绑，但需求不会立马转旺，库存高企的局面难有改观。

　　“限购政策放松可能在短期内释放一部分被压制的需求，暂时缓和疲弱的市场，但很难改变行业整体低迷和观望格局。”克而瑞研究中心研究员杨科伟说。

　　金融支持至关重要

　　对于大多城市限购取消了市场还是没变化的现象，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱认为，在当前的市场环境下，限购政策不是影响楼市的主要因素，信贷和供需是关键。

　　“没有信贷政策的支持，即使放松限购，效果也不明显。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一说，建议金融机构给予首次购房者信贷支持。

　　杨科伟指出，取消限购政策尽管赋予购房者自由购买第二、第三套房的权利，但对于刚需或改善型需求来说，实际购买力的不足会使购买计划化为泡影。就目前贷款政策而言，二套房至少需要60%~70%的首付，贷款利率大多维持在基准利率的1.1倍之上；三套房停贷，要买第三套房就必须要支付全款。

　　“克而瑞近日对全国33个城市的101家银行分支机构做的电话调查显示，各家银行对于二套房的首付比例和贷款利率的要求并没有任何放松。银行出于风险考虑，对于个人住房贷款业务仍较谨慎。因此，银行信贷支持缺位使原本被寄予厚望的取消限购政策大打折扣，成交依然没有改善。”杨科伟说。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]也认为，信贷放松更有利于需求释放，但当前放松的力度偏小，只是放贷速度加快，而首套房贷利率优惠仍未有效扩大，多数仍是基准或上浮。另外，部分城市虽已取消限购，但对外地人仍限贷。他预计，未来一年，银监会和央行[微博]将引导商业银行逐渐松绑。

　　多举措促市场稳定

　　除了地方政府调整限购和金融机构的信贷支持，业内专家认为，房企“以价换量”也能帮助消化库存，促进市场稳定。

　　“放松限购客观上有利于引导市场预期，带动需求释放，但无法从根本上解决库存过大的问题。因此，在市场预期逐步稳定的前提下，加强金融支持，同时企业抓住市场需求通过灵活的促销措施促进成交，有望带动市场回升。”黄瑜说。

　　杨科伟也认为，对开发商而言，要想改变库存高企的窘境，减轻购买者对于限贷的顾虑，唯有通过价格下调，以价换量以自救，方能换来销售的增长，加快资金回笼，降低自身风险。

　　朱中一进一步指出，除了地方放松限购、金融机构给予信贷支持外，提倡房企以合理价格销售，以价换量，让市场软着陆。同时，建议地方政府对明显供大于求的城市控制项目开发规模。在发挥市场作用的同时，发挥好政府作用，抓紧中长期制度建设。