地产商诉广州政府揭行业潜规则

　　郝成

　　从万庆良到陈建华，广州市两届政府均作为法人代表成为地产商的被告。该案一度被称为国内首例地产商诉政府案件。地产商诉由中很重要一部分，则指向广州普遍存在的一项“行业惯例”：按照包括公摊公建在内的“建筑面积”来计算投票权，且称这一潜规则曾得到广州房管部门支持。

　　这起耗时3年的诉讼，缘起5年前东逸花园小区筹备首次业主大会。开发商就业主投票权对应面积是否过半进行发难，继而又将市政府诉至法院。不久前省高院已开庭审理了该案。

　　诉讼中，因“专有面积”计算而制约业委会成立的问题，受到省委重视，并由此展开相关调研，但至今尚无实质进展。因此该案未来判决，被认为将成为处理此类问题一个重要判例。

　　观察人士称，在物业管理立法与实践中，广东曾领全国风气之先，但此后这类潜规则的出现，阻滞了其进一步发展。这一潜规则除了可以阻滞业主委员会成立外，还作用于开发商将公用或公摊建筑租改售过程中，涉及颇广。而追宗溯源，其由主管部门利益而来，更容易成为腐败滋生沃土。

　　14度出手

　　潜规则4万平方米？

　　18万平方米和22万平方米，两种不同“计算”得出的结果，导致业主们以0.5%的微小差距未能获权成立业委会。

　　这起最近由广东省高院审理的官司，最早要从2009年说起，当年的12月26日，东逸花园小区召开首次业主大会，投票表决《新世界东逸花园业主大会议事规则》和《新世界东逸花园管理规约》。小区所属的天河区房管局、天园街道均有工作人员到现场指导，并用几台摄像机记录了当时的投票过程。

　　但这次旨在成立小区业委会的举动，最终被广州市国土资源和房屋管理局天河区分局发来的文件终止。这份向业主大会筹备组发来的2010第127号函，指出前述两项投票“所得业主赞同票，总建筑面积均未达到东逸花园物业管理区域内的建筑物总面积的一半”，否决了投票结果，并终止了业委会筹备组的工作。

　　这不是第一次遭遇叫停，事实上，早在2005年7月和2006年4月，东逸花园业主便已经两度筹备试图建立业委会，但均以失败告终。广州市天河区房管局物管科以小区是分期开发为由，否定了业主的要求。

　　此后的2006年至2007年，部分东逸花园业主向广东省人大、政协等部门，多次提出分期开发不能成立业委会的不合理性，并建议应当以街道办事处来指导成立业委会。

　　筹建九年，但迄今东逸花园仍没有业委会。当然，之后的停滞则与接下来的官司密切相关。业委会筹备组在收到房管部门发来的127号函后，随即于2010年5月向广州市法制办提出行政复议。

　　根据《物权法》相关规定，业委会成立的条件之一是：同意成立业主委员会的业主拥有的专有部分的建筑面积必须占建筑物总面积的二分之一以上。

　　争论焦点，便在于决定投票权份额的业主“专有面积”如何计算。业主一方认为应该按照“套内面积”来计算投票权(18万平方米)，而房管局则认为要按照包括公摊公建在内的“建筑面积”来计算投票权(22万平方米)——正是后一种计算方式，让业主们以0.5%的差距，未能过半。

　　业主抗议，像通道、幼儿园这些完全不可销售的部分，就不应该计入专有面积，而是小区全体业主共有的建筑物面积。

　　行政复议后，广州市政府法制办曾多次召开专家会议进行讨论，甚至一度停止了行政复议进程，但最终在2011年做出支持业主方决定。认定东逸花园在统计面积时计算方法有误，要求广州市、天河区两级房管局继续以联合成立工作组方式履行指导和协助的职责，直至东逸花园小区业主大会设立和业主委员会产生。

　　确权部门利益

　　高院开庭审理中，开发商称此种计算方式已成“行业惯例”。业界人士称背后存在确权部门利益。

　　于是，东逸花园的开发商新世界中国地产以其子公司广州新华晨房地产有限公司的名义，将广州市政府告上法庭，要求撤销该行政复议。

　　这场官司在2011年开庭后，始终未做出判决。直至今年2月，广州市中院做出一审判决，认定广州市政府行政复议决定结论正确，驳回广州新华晨房地产有限公司请求。该公司随即将广州市政府上诉至广东省高院。

　　今年5月，本案在广东省高院二审开庭，开发商在上诉状及庭审中，均声称国土部门去函中所认定的计算方式，属于“行业惯例”。并称：“十多年来，房管部门都是将建房单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积，并据此认定业主的投票权数，进而指导业主大会的成立。据统计，广州地区业已成立的九百多个业主大会均是按照这一规定计算业主投票权数，进而通过业主规约。”

　　事实上，业主从开发商所说的周边属于“行业惯例”小区核实，并不存在其所述情况。该案开庭后，截至目前并未宣判。有业主不满称，开发商以下级部门的一纸行政命令诉上级政府，却在广州市中院拖两年多而未宣判，现在又抛出“潜规则”，不知其是否想以此绑架行政部门。

　　但《中国经营报》记者从当地一资深房地产从业人士处获知，开放商所说这一潜规则确实存在，但远非其描述那样广泛。“一般情况是这样的，比如开发商最早是把车库承诺只租不售，但是后来涨价了，开发商就跑到房管部门办下产权来，然后开始销售，这种确权潜规则比较多，其背后是房管部门的部门利益，他们可以通过办这个产权证挣钱，个人也可以就此贪腐。”

　　该人士的这一说法也获得广东华南和谐社区发展中心理事长周活宁的认可，周活宁长期关注广东业委会发展，他举多个实例证实这一情况的广泛存在，且业主在维权中一度异常困难，但像东逸花园这样被开发商诉至法院的，却极为罕见。

　　6月27日，本案中曾经的被告法人代表，广东省委常委、广州市委书记万庆良，因涉嫌严重违纪违法，接受中纪委调查。几天后，广州市国土资源和房屋管理局局长、党委书记李俊夫涉嫌严重违纪，正接受组织调查。该局恰是叫停东逸花园那次投票的发函单位。

　　记者于两周前与该局取得联系表达采访意愿后，截至发稿时未获任何回复。