反腐深度发酵 房地产审批趋严

　　工业用地“变性”难度大增

　　本报记者 刘力图 广州、佛山、珠海报道

　　反腐对房地产行业的影响正在深度发酵，除了二手房市场屡现官员抛售房产，被视为利益输送高发地带的土地审批环节，也受到反腐风暴的席卷。

　　“现在卡得很严，官员都担心自己要承担责任，事情没有之前那么好办。”一家全国知名房企专门负责政府公关工作的管理者李深(化名)告诉《华夏时报》记者。

　　在很多房企总部或地方项目的战略部门，像李深这样从事政府公关工作的人，一直是少不了的重要角色，他们本身具备多方政府、社会资源，同时也得到公司众多资源的支持，其与政府的关系，有时直接影响项目的审批进程。

　　然而，随着反腐力度的加大，曾经“每日泡在饭局酒局里”的李深和他的团队，如今与政府打交道的范围大大缩小，获得特批的权限也逐步降低。对于种种变化，李深自嘲道：“事情办不成，恐怕要被老板炒鱿鱼了。”

　　工业用地“变性”难度加大

　　广东某市一拆迁改造项目负责人蔡晓(化名)，正为如何让手上的“条子”发挥原有的作用发愁。

　　该拆迁项目近一半为工业园，当初蔡晓以工业用地价格，低价从村委会获取这个改造项目。“工业园拆迁成本低，如果都能转变为商住用地，价值翻十多倍都是有可能的事。”他告诉《华夏时报》记者。

　　为了使这部分工业用地转变性质成为住宅用地，蔡晓在前两年陆续打通了多个部门的关系，最后，他获得市委某高层人士的帮助，领导批下来的“条子”眼看能够发挥作用，然而，近期领导的更迭以及项目审批趋严，他预期的结果很可能无法实现。

　　按照他以往的经验，领导更迭并不会决定事情是否能办成，“对于原领导，关系继续维护，新领导关系需要重新搭建，这样的做法过去一直很管用。”如今，蔡晓遇到最大的困难是，“新上去的领导不愿接手原领导处理过的事情，都担心如果出事会算在自己头上。”

　　蔡晓称，工业用地“变性”的委托请求，以往以领导“一言堂拍板”的情况居多。如今反腐力度加强，让每个审批环节的相关负责人都感觉风声鹤唳，“现在查得非常严，大家都担心问题出在自己手上，所以事情特别难办。”

　　广东省国土部门一位人士告诉记者，在拆迁改造项目中，工业用地转变为商住用地的需求一直十分旺盛，土地使用性质的转变，是审批权和利益结合在一起的结果。

　　“工业用地‘变性’，并非完全因为利益输送才有破格争取到的特权，事实上，政策也有相关的扶持，如引进大型商业企业进驻该区域，政府扶持特色产业项目等等，在转变土地性质过程中也会有优先权。”他说。

　　上述广东省国土部门人士称，以往政策模糊，相关审批部门也含糊对待，这里是隐藏着众多利益输送的灰色地带。由于现在的政策并不明朗，且反腐力度加大，即使有优先权，相关审批部门也会从严执行。

　　李深告诉记者，拆迁旧改中，工业用地性质转变为商住用地的委托过程中，牵涉众多利益。在他的操作经验中，往往有不少官员的利益与拆迁改造项目相关，他们本身也会委托开发商改变项目性质，如将与自己产权相关的仓库转为商铺，提高赔偿标准，或在自己的物业上抢建房屋，增加回迁面积等。“这些则成为开发商能够拉拢官员接受委托转变用地性质的重要筹码。”

　　李深坦言，如今这些做法难度加大了不少。近两年，广东不少高官落马都被牵出与拆迁旧改受贿窝案相关，所以拆迁改造项目对于官员来说，一方面能够产生灰色收益的空间，另一方面也有“说不清的关系账”，缠上后很难摆脱。

　　违规获预售许可大幅减少

　　工业用地“变性”审批趋严，仅仅是反腐效应的冰山一角。目前，反腐效应已传导至市场供应层面。

　　广东珠海市一家房企市场营销部负责人告诉记者，在反腐影响之下，房企和政府部分人士之前共同认可的一些办法，如今实施的难度越来越大。由于房企获得预售证的速度减缓，新盘供应量受到直接影响。

　　中原集团创始人施永青日前撰文称，以前在一些三四线城市，只要开发商肯付出一点好处，要拿预售批文并不难，有些地方，即使没有预售批文，但只要得到官方默许，开发商一样敢开盘售楼。近日，已没有官员敢随便开绿灯了。结果一些开发商无法提前回笼资金，有些被迫要借高利贷，很多专为开发商提供服务的合约商难以在开发商手上收到钱，三角债的情况再现。

　　“由于有关官员一点通融都不敢给，有些城市可能整个下半年都没有盘有条件拿到预售批文，结果，我们一早为开发商开盘所配备的人手，都只好闲置，白付工资，导致成本大增，经营困难。”施永青表示。

　　上述广东省国土部门人士告诉记者，在一些实行限价、限购政策的城市，严格审批对市场的影响会更大。之前开发商能在调控政策之下活得很好，是由于这些政策存在较大的操作空间，现在空间已被大大挤压。