柳九邦

　　[ “虽然工业用地年限缩短了，但是价格并不会下降，因为上海、北京等一线城市的工业用地，特别是物流仓储用地是严重供不应求的。” ]

　　2014年以来，上海工业用地新政频出。2月，上海市政府印发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》，规定自7月1日起，上海市一般工业用地出让年限不超过20年（之前一般为50年）；3月，《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》发布，内容涵盖工业用地用途转换、区域整体转型、零星用地盘活、容积率提高、节余土地分割转让等方面。

　　“根据我们的监测和客户反馈，这两项政策正对上海工业土地和物业市场产生重大影响。”世邦魏理仕中国区工业及物流服务部董事罗瑾对《第一财经日报》记者表示，工业土地使用年限缩短和用途转变的制度化将强化工业土地的升值预期。

　　罗瑾表示：“虽然工业用地年限缩短了，但是价格并不会下降，因为上海、北京等一线城市的工业用地，特别是物流仓储用地是严重供不应求的。”

　　公开资料显示，近年来，上海工业用地供应日益紧缩，2013年，上海全年工业土地供应为585万平方米，仅为2011年的一半。

　　“上海最新出台的两项土地新政，均起于上海建设用地指标迫近上限、土地使用效能亟待优化的大背景。盘活存量工业用地的目的是让土地资源更好地服务于城市升级、产业升级的发展战略，而工业用地弹性年期制在本质上亦可归结为盘活工业用地的手段。”罗瑾表示。

　　在罗瑾看来，从短期来看，“630大限”的日益临近会带来一波工业用地出让的集中成交。中长期来看，新政将引发一系列的连锁反应。最重要的是，工业土地使用年限缩短和用途转变的制度化将强化工业土地的升值预期。

　　罗瑾表示，在存量工业用地盘活的过程中，二手工业土地和物业市场将出现蓬勃的、更加有序的发展。结合到上海自贸区的发展，存量工业用地改变用途、循环利用的安排无疑有助于解决自贸区内产业转型升级而相应商办土地和物业不足的矛盾。

　　另据世邦魏理仕最新发布的报告，在上海的工业用地中，仓储物流用地处于严重供不应求状态。2011~2013年的三年间，上海物流仓储用地出让面积分别为60万平方米、40万平方米和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右。

　　然而，上海优质仓库的需求却在持续增长。今年一季度，嘉定区和青浦区交付的仓库均实现100%的预租率；同时全市优质仓库的空置率也降至9.3%，其中供应偏紧的浦西区域更低至1.8%。第三方物流和零售电商是当下上海优质仓库市场的两大主力需求。

　　世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟告诉《第一财经日报》记者，庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金回报率，使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成。