新浪财经讯 银河策略今日发布中国房地产报告，称中国房地产已进入总量过剩时代，建筑业已过极限繁荣顶峰，将长期下行，房地产长期性的衰退将不可避免。以下为报告全文：

　　房价，正在一线城市悄然崩溃。这次与2008年不同，2008年，中国处于总量短缺状态；而今天，房地产已经进入总量过剩时代，且建筑量将长期下滑。

　　1、大类资产回报

　　房价这个刺不破的泡沫，在2008年金融危机以来显得更加坚硬。一线城市房价较之2007年高点又翻番。这么多年，只有售楼小姐没有忽悠过我们。而所谓的增加老百姓财产性收入、控制房价过快上涨、控制物价、有尊严地工作，神马都是浮云。

　　投资的信条，我信奉两句话：(1)只有泡沫和崩溃；(2)大类资产的收益率，长期中是平衡的。而中国房地产似乎违反了这两个信条：(1)只有泡沫，没有崩溃；(2)长期中严格地优越于其他所有资产类型。

　　是信条错了？还是房地产的周期没到？

　　我工作之初，就牢牢地记住了一句话：“要敬畏头顶的星空恪守内心的道德法则”。

　　我相信，大类资产回报的法则，必有其规律。房地产的资产价格周期，应该是大致遵循库兹涅茨建筑业周期的，当建筑业达到无以复加的繁荣之后，必然会迎来长期衰退。

　　我也相信，土地和住宅，都是人类生活的必需品，囤积空置都是对社会资源的浪费，是违反经济中的“道德情操”的，少部分人大量囤积并空置房地产的行为，也一定不会长期盛行，房产税作为一种“资源税”，一定会来。

　　2、库兹涅茨周期

　　由于我相信库兹涅茨周期，所以，我很关心建筑的轮回：当社会缺房子的时候，我们要靠房地产泡沫刺激开发商多搞建设；当房子太多的时候，我们需要泡沫崩溃来阻止房地产建设。那么，每年建设多少房子是多呢？

　　如果房子的保质期是20年，每年为一个人建1平米的住宅，那么在一个永续期内，人均住宅面积就是20平米。如果房子的保质期是50年，每年为一个人建1平米的住宅，那么在一个永续期内，人均住宅面积就是50平米。无疑，自2003年之后，新建住宅中，砖混结构的寿命，应该不低于50年；钢混结构的寿命，应该大于80年。也有人说，中国城市规划经常变，刚建了就要拆。这纯粹是主观臆断，以偏概全。我还没听说过2003年之后建设的住宅小区被整体拆迁的。

　　一个社会，每年为每个社会成员建设多少房子是合适的呢？大致是1平米左右，这也与城市化率及建筑质量有关。

　　中国在2008年之前的30年改革开放历程中，集中精力发展“出口导向产业”，成为了世界工厂，但城市化水平严重滞后于工业化水平，一个典型事实就是住宅供给严重滞后。直到2008年，我们刚刚达到人均1平米的年度住宅竣工量，在此前的30年里都是严重滞后的。

　　然而，2008年之后，国际需求萎缩明显，中国作为世界工厂的发展空间已经遇到了天花板。此时，社会资源集中地涌入基础设施建设和房地产建设。到2013年，中国年度住宅竣工已经达到25.8亿平米，人均约2平米，当年住宅开工约32亿平米，人均月2.37亿平米，这也意味着2015年住宅竣工量将增长到该水平。如果按照这个量，保持不增长，住宅寿命按50年计算，中国长期人均住宅也将达到118平米，三口之间的住宅面积将达到335亿平米。

　　这显然是疯了。三口之家，150平米的住宅就足够了，怎么会需要335亿平米呢？即便美国，这样一个地广人稀的发达国家，也不可能达到那样的天量。这只能说明一个问题：目前的建筑量太大了。换句话说，目前已经处于库兹涅茨周期的极限顶部，将来迎来长期衰退。

　　3、建筑业大衰退不可避免

　　房子和面包不一样。如果一个人今天面包吃多了，明天还是要吃的，不然明天会饿；如果有人房子买多了，恐怕10年不买房也是可以的，而所谓的刚需，也会无限延期。

　　建筑业乘数效应对经济影响深远。建筑行业上下游链条很长，吸纳的正式就业和非正式就业量非常大。1929年美国大危机之所以影响如此深远，背后的深层次原因是建筑业大衰退。1920年，美国总人口为10602 万人，家庭数量为2435 万户。城镇人口占比为51.22%。1920年代前半期，美国本土新建筑总量翻了一番。当美好的建筑繁荣景象破碎时，居民建筑受到的打击最大，启动的新房屋数量下降了90%还要多，从1925年的937,000套下降到1933年的93,000套。当建筑业衰败时，它的乘数效应和关联作用就变成负面的了。

　　中国正在经历着人类历史上空前的建筑业繁荣。2013年，建筑业住宅竣工达到25.9亿平米，所有房屋竣工为38.9亿平米，施工面积达到113亿平米，人均分别达到1.91、2.86、8.31平米，严重超越了建筑业泡沫警戒线。

　　同时，建筑业从业人数约4000万人。如果建筑业大衰退，失业问题将十分严重。

图1：中国建筑业基本指标

　　建筑业中的商业化最充分的部分，即商品房开发商，这一领域也同样面临“总量危机”。

图2：中国房地产业商品房建设与销售情况

　　中国的建筑业繁荣处于极限顶峰，将长期下行。中国的城市化一直滞后于工业化。居民住宅建设的广泛启动是在1998年住房分配货币化改革之后，此前欠账严重。在2008年之前，每年新增居民住宅建筑持续短缺，边际供给小于边际需求；2008年之后尽管边际供给大于边际需求，但要偿还2008年之前欠下的账，住宅总量平衡尚未实现。预计最晚到2018年，中国居民住宅将进入总量过剩，届时面临的将是建筑量断崖式下滑带来的大衰退，非核心城市的房价整体崩溃。

图3：建筑业繁荣即将结束

　　高铁延长了建筑业繁荣。高铁之于中国，如同美国19世纪末的铁路，将彻底重写经济地理。中部崛起、西部开发、东北振兴、新型城镇化，将因为高铁而变成现实。高铁周边100公里的接驳区域，应重新制定区域发展战略、产业发展战略，主动接驳高铁，融入中国内生发展时代的高铁网。由于高铁拉动，建筑业繁荣被延长至今。同时，高铁沿线二、三、四线城市的房价也才具备了想象空间。

图4：高铁规划建成前后全国可达性对比

表 1：可达范围覆盖的经济属性(%)

　　建筑业衰退是不可抗力，中国将面临就业危机。建筑业过剩是追赶型发展的必经阶段，追赶的步子不可能止于边际生产规模合理阶段，由于社会资本的历史欠账，边际供给能力初步平衡时社会基础设施供应仍然严重不足，必然要经历一个边际产能严重过剩阶段来充实社会资本，为经济的升级发展准备条件。如果因害怕建筑业衰退而提前止步，则必然中断发展，引发更严重的经济社会危机。对于中国来说，必须接受即将面临的建筑业衰退。建筑业衰退将直接影响上下游链条上所有行业的就业，新增失业人口或将超过3000万人。

　　4、政府救市是对民众的犯罪

　　救市，似乎是在救经济，在救我们每个人的房子的价格。实际上，都错了！救市，只是救开发商而已，而花的钱，是纳税人的钱，同时，还骗了更多的无辜民众在不该买房的时候买了房。

　　当建筑业处于长期下行的通道初期，开发商将面临很大的存货消化的压力。如果政府这时候救市，开发商会趁机消化掉存货，然后溜之大吉。纳税人的钱被花了，买房人的钱也被骗了，衰退，依然不可避免。

　　政府的钱，应该用来做好廉租房等住房保障；迎来用来做好失业救济。让该倒的企业倒。只有资产泡沫崩溃了，才有廉价的要素，新生的企业就会诞生，来接纳更多的就业。

　　健全的社会保障是安全度过建筑业波动的关键。2018年可能到来的建筑业大衰退是以居民住宅总量平衡为前提的，如果引导得当，有居住保障的人们就不会有群体性极端行为。诚然，泡沫的破灭意味着资本的噩梦，意味着社会财富的重新分配，意味着旧产业的就业群体遭遇不幸。这对政府的公共保障机制提出更高的要求。保护泡沫不破灭，意味着提高了转型的成本，实为饮鸩止渴。政府不应该拿纳税人的钱盲目地补贴所谓的新兴产业，政府显然不可能比企业家更清楚什么才是未来的主流科技。政府的补贴与泡沫破灭所带来的新兴产业发展条件相比，无疑是微不足道的。政府要做的，是用纳税人的钱，建立起成熟的社会保障机制，接纳建筑业过剩时期的失业大军。