余丰慧：房价下跌50%银行能扛住 地方债威胁最大
房价下跌50%，银行能扛住吗
□余丰慧
美国的彼得森研究所近日发布研报称，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世纪前十年那样持续相对常态化运营。
近年来中国房地产受到世界经济研究机构的广泛关注。尤其在中国各地房价下行、房地产行业进入转折期后，为了探求我国因银行坏账大增、信贷违约加剧进而引爆金融风险的可能性，各大国际机构都在紧密跟踪我国的房地产业。在国际国内都担心、惧怕我国房价大幅度下挫进而导致经济、金融风险的时候，美国两大智库之一的彼得森研究所却得出上述结论，根据何在呢？
彼得森研究所的第一个根据是交行那份结论为纵使房价下跌30%，其对银行业不良贷款率甚至不会产生太大影响的研究报告。交行报告说，纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。第二个依据，是目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%，不良贷款率不过将达到6.6%。
那么，假如房价真下跌50%，那对中国银行业影响到底有多大？会否爆发银行业的全面危机呢？回答这个疑问，需要用数据来作具体分析。
央行[微博]最新数据显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计，截至目前房地产贷款总额为15.97万亿。截至3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿，房地产贷款占比为21.3%。也就是说，理论上说，若房地产贷款“全军覆没”，仅能影响银行全部贷款资产的两成而已。
再仔细分析房地产贷款结构，其影响应该很有限。在15.97万亿元的房地产贷款中，个人购房贷款余额10.29万亿元，占房地产贷款总额比例64.4%，占各项贷款总额比例13.7%。这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说，当房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金；当房价下跌60%时，就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为首套的自住型住房对房价涨跌并不敏感，就是说购房者从购房那天起归还贷款就没有考虑房价的涨跌，即：房价涨跌不会影响自住户归还贷款。
第二套以上住房购置是改善型、投资投机性的，对价格涨跌变动极为敏感，一旦价格跌破首付款比例，银行贷款本息就将遭遇风险。但是，第二套以上住房最低首付款比例为60%，只要跌破60%，银行贷款本息就将受到威胁。这就是说房价下跌50%对个人购房的10.29万亿元贷款影响没有想象的血本无归那样大。这一点与美国有很大不同。美国次贷危机爆发的原因之一，就是许多住房抵押贷款是零首付。在那种情况下，只有房价上涨才能保证银行贷款安全；只要房价下跌，贷款风险立马显露。
无疑，房价若下跌50%，对于3.78万亿房产开发贷款和1.12万亿地产开发贷款共计4.9万亿元贷款，将带来较大风险。不过，这两项贷款占全部人民币贷款余额74.91万亿比例仅6.5%，即使全部形成不良贷款，也仅增加不良贷款率6.5%。如果60%形成不良贷款即3万亿，增加不良率为3.9%。这么看来，交行和彼得森研究所研究结论是可靠的。
其实，房价较大幅度下跌对银行贷款造成的最大威胁，不在统计范围内的房地产数据而在涉房贷款上，即利用房产、地产、房地产作为抵押品的贷款。这包括两大部分：企业贷款和地方融资平台贷款。威胁最大的是17.8万亿地方融资平台贷款。这部分贷款大多是利用土地抵押的。目前，房价下跌效应已传递到了土地市场，近期“地王”销声匿迹就是例证。房价一旦暴跌必将使得地价大幅度下降，进而使得地方政府土地出让金大幅度缩水，最终威胁到17.8万亿元中13万亿元的银行贷款。对此，政府和商业银行不能不高度警惕。
综上所述，我国房地产贷款中个人购房贷款占64.4%，而个人购房贷款首付款比例很高、贷款比例较低，这就决定了房价下跌对银行贷款质量的影响是有限的。因此，目前不应惧怕房价走低。各地房价若能彻底回归理性，能促进中国经济结构调整转型，消除经济金融运行中的泡沫风险隐患，从根本上说对中国经济和民生都有利。
(作者系资深财经评论人)
