深圳土地产权实验

　　文/《财经国家周刊》记者 兰亚红 王维 03月02日

　　深圳鼓励符合规划的集体工业用地入市，打响了农村集体建设用地入市的第一枪，是三中全会改革方向下的前沿探索

　　中央改革指导意见：

　　建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　——摘自十八届三中全会《决定》

　　十八届三中全会再次提出要建立城乡统一的建设用地市场，并明确在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这给农村集体建设用地的入市打开了出口，地方纷纷跃跃欲试。

　　唤醒沉睡资产

　　2013年11月21日，是深圳土地制度改革历史上一个标志性的日子。

　　一块位于宝安区福永街道凤凰社区的原农村集体工业用地在深圳市土地房产交易中心挂牌出让成功，由深圳市方格精密器件有限公司(以下简称方格公司)以底价1.16亿元竞得。

　　这既是深圳历史上第一块原农村集体用地成功上市，也是全国公开挂牌出让的首宗农村集体建设用地，被业界誉为是继1987年深圳首创国有土地拍卖唤醒沉睡的“巨量国有资产”后，又一次唤醒沉睡的“海量集体资产”的改革破冰之举。

　　据了解，此地块出让的政策基础是2013年1月19日深圳市出台的优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件，即《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)等6个附属文件。

　　深圳市规划和国土资源委员会相关负责人接受《财经国家周刊》记者采访时表示，“1+6”文件政策的主要突破点在于，鼓励符合规划的集体工业用地进入市场流转。

　　凤凰社区党支部书记文建锋接受《财经国家周刊》记者采访时表示，凤凰社区集体会从此次拍卖中直接获利3480万元(1.16亿元的30%)，并无偿取得配套物业13980平方米。土地收益的一部分用来入股方格公司，占9.5%的股权。

　　文建锋给记者算了一笔账：如果将此次无偿取得的配套物业13980平方米将全部用于出租，每月就有五六十万元的收入，“即使投资企业没有马上赚钱，居民也不会损失太大”。

　　据悉，按照深圳市的计划，未来还将搭建公开透明的产业用地供需服务平台。土地主管部门每季度在此平台公布产业用地区位、规模等。企业可借此了解产业用地供应计划，提交用地申请，改变以往须向不同部门提出申请的局面。

　　“这个政策也意在帮助股份公司(原村集体经济组织)调整产业结构、转型升级。”深圳市副市长吕锐锋表示，要引导“地主”升级为“资本家”，通过持有股份、参与到更高优的产业，提升土地利用价值。

　　有分析人士指出，这样的机制设计，不仅有效盘活了土地，缓解深圳土地资源紧缺的现状，更重要的是加快了社区转型，为社区居民赢得长远利益。

　　成败关键

　　“这可以称之为打响农村集体土地入市第一枪。”中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英接受《财经国家周刊》记者采访时表示，此次深圳试点突破在于两点，一是明确集体土地可以对外流通，二是打破了城市开发区土地只能国家所有的政策规定，不用征地也可以让农村集体用地区域变更为城市性质。

　　中国人民大学经济学院教授陶然表示，土地的出让主体将不再单一由政府担当，多出让主体的情况下，市场所提供的土地资源将更加丰富，而企业也将有更多的土地选择权。

　　但其同时认为，深圳此次改革挂牌的还是工业用地，借鉴意义更多是针对少部分工业用地有价值的地方。“目前我国绝大部分地区，集体建设用地用于工业，无法与政府工业开发区便宜的工业用地进行竞争。”

　　陶然建议，深圳原来很多工业用途的集体建设用地，未来其实应该改造成商住用地，或者为城中村的宅基地改造提供腾挪空间。

　　同时，目前业界看法较为一致的是，农村集体建设用地入市改革成败的关键，在于利益如何分配，这也是今后各地开展农村集体经营性建设用地入市改革试点所面临的首要难题。

　　据深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏介绍，目前深圳市对原农村集体工业用地使用权的出让设置了两种收益分配方式：一种是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；二是所得收益70%纳入市国土基金，原农村集体经济组织继受单位获得30%的所得收益，并可在成交后继续持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。针对深圳试点中采取两种分配方式，探索中还面临进一步的挑战。

　　一位不愿具名的深圳市政府官员告诉《财经国家周刊》记者，“市政府不是主要从利益角度考虑，但也不可能没有利益：今后拿什么来支持城市和产业的升级转型，为优质产业提供城市配套、基础设施等，这些问题不仅深圳，许多珠三角及东部发达城市都要面临。”

　　另外转型中也面临着阵痛，“通过土地改革，村集体手中的地将会逐渐减少，在无法继续通过违建致富后，村集体股份公司必须面临转型，一旦转型失败，那么社区居民的生活保障该如何解决？”经济学家华生认为，“城镇化过程中所产生的巨大利益与财富如何分配，是否能够普惠于民，将成为新型城镇化是否能够成功的关键。”