投资西班牙 买啥房靠谱？

　　这个地方有漫长的海岸线、伊比利亚半岛迷人气候、悠久的历史文化，还有美食美酒、斗牛、毕加索、球星梅西、C罗等等…这些都是西班牙的关键词。这几年，西班牙的经济不乐观，因此他们现在积极的希望国外的投资者前去买房，甚至打出了置业移民的招牌，对于这些，你动心吗？去西班牙买房真的像看上去那么美吗？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员国务院发展研究中心世界发展研究所副所长丁一凡、著名财经评论员张鸿共同评论。

　　纽约、悉尼还是马德里，哪里的房产最吸引中国投资者的关注？投资、移民还是教育，海外房产正在和中国发生怎样的关联？观念、趋势还是风险，怎样能够厘清变幻，洞悉市场价值。

　　近日，西班牙实施投资新法规，包括买房换居留等内容，并在历史上首次以法律形式规定投资移民概念。不过，购房换居留所获得的只是居留权，外国人并未相应获得工作权利、免费医疗保险、高等教育资源、选举权等，今后若想获得西班牙国籍，还需一系列严苛条件。

　　李奕鸿(西班牙中国律师事务所主任律师)：取得了居留卡以后，就可以就说在欧盟、申根公约国家之内，自由进入不需要签证，也就说在26个欧盟的申根国家之内，就你可以自由的旅行，或者就是说学习都可以，但是没有享受医疗的福利，也就是说，西班牙现在全民的医疗制度啊，对它是不适用的。

　　当前西班牙失业率居高不下，银行手中有大量房产积压，西班牙政府不得不推出这些旨在盘活房地产的政策，这几年，在欧债危机的冲击下，在高房价泡沫被快速吹大的过程中，西班牙许多城镇，成为了人迹罕至的鬼城，这座新建的小城，叫做巴尔德鲁兹，位于西班牙首都马德里五十公里外，几年前，当地开发商在这里新建的超过九千套房屋，标榜乘坐高速铁路二十分钟到巴德里市区的宣传，吸引了不少投资者，但计划容纳三万人的社区，入住率相当低，房屋开盘时，开发商承诺的商铺用砖墙堵死。

　　投资买房，是不是看起来那么美？真的需要您仔细考量。

　　丁一凡：在泡沫破裂后 西班牙现在的房价已经非常低

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　去西班牙投资房地产，看你的目的是什么？西班牙环境特别好，很多人愿意去度假，也就是在这个基础上，西班牙的房地产泡沫才会形成。之所以它后来出现债务危机什么的，都是因为它的房地产泡沫破裂了。西班牙在2008年之前，它跟美国一样，掀起了特别特别大的房地产泡沫，之前西班牙历史上也有过，但没有这么大，没有这么厉害，这次房地产泡沫特别特别大，建了很多的房地产，而且觉得西班牙环境好、天气好，外国人会来买房子，他不是为了满足本身国内市场需求，而是为了寄希望于外国人。

　　确实在危机之前，也有很多很多的外国资金进去，支撑西班牙的房地产市场，结果2007年美国的房地产市场先出事，2008年整个的美国金融体系危机，然后这些金融机构资金突然回流美国，西班牙房地产市场就瘫了。今天，西班牙的房地产已经走到了低谷，从某种程度上讲，西班牙的房地产的价格已经非常低了，跟当年最高的时候相比，现在它有的地方跌了40%以上。在这种情况下，他又开始吸引别的人来投资，实际上是吸引更多的现金来进去。因为过去西班牙的这些东西有外来资金支撑，也有很多程度上是西班牙的银行给房地产泡沫筹了很多资，然后现在它们是被套牢在里头。所以你要把这个把房子卖出去的话，对于他们的银行体系来说是一大源头。

　　再有，因为西班牙新增的房产和原来的房产是不一样，就是新增房产里边，外国人投资的很多，大概最少是10%以上。希望能够吸引这些富人来，富人来就有消费，就可以对当地的经济做出很多贡献。但是抄底投资，它也有一个所谓反弹与不反弹的问题，我觉得欧洲的市场，如果想恢复危机前的水平，可能需要很多年。

　　张鸿：在西班牙买房提供居留权 但不搭上养老医疗的福利

　　(《央视财经评论》评论员)

　　西班牙有一些鬼城，还有大量的空置房卖不掉。现在西班牙有援助银行计划，他们出台了很多政策来鼓励外面的投资者进去。传统上，北欧国家特别喜欢在那儿买房子，还有俄罗斯的土豪，西班牙有很大的比例是海外的投资人。就像我们很多城市里边盖的那些楼盘，他瞄准的就是外来的新移民，当然我们现在开始限制了，但是人家那儿现在是希望你去，因为他银行已经套在里边了。

　　西班牙最初的时候，提出的方案是16万欧元就可以买房，然后给你居住权，但是后来他们又要精准一点，因为他们不仅需要人来，还需要高端的富人来，不希望穷人去买了房以后，到那又工作，人家本来失业率就高，你又去挤占人家的工作机会，然后你又要医疗和养老的福利。人家就只卖艺不卖身，只卖房，不卖福利。希望你只花钱，不用他掏钱。

　　张鸿：如果纯粹为了签证方便 去西班牙投资买房是个不错的选择

　　(《央视财经评论》评论员)

　　最近几年，我每一年的春季和秋季的北京房产会都会去，我眼睁睁地看着北京的房地产交易展览会变成了全世界的投资移民介绍和洽谈会。我记得前年还是去年，两天的房产会有68场投资移民讲座。而且移民，原来大家都觉得去美国、英国这些，但现在你会发现爆发出看很多不知名的小岛。你说几年前塞浦路斯在哪儿？多少中国人知道？但是现在你弄一个塞浦路斯的移民讲座，一堆人在那儿听。

　　我接触一些有钱人，就是为了签证方便，然后去投资买房。这就回到一个话题，就是你为什么买房？你买一个不知名小岛上的房子，可能那个房子的回报率不是那么高，你也无所谓，你就为了到时候去申根国家不用签证，那这就很好用。

　　丁一凡：西班牙出台的这些条件是一种诱饵 希望吸引更多的投资者

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　现在去海外买房投资的有各种各样的人，因为中国人整体来说财富比原来多多了，所以尤其是当资产价格出现很大变化的时候，过去因为货币汇率的问题，我们都觉得外面的资产跟中国比非常贵，中国当时价位又非常低，但现在反过来了，像北京、上海这些地方房地产这么贵，然后人民币又升值了好多，相比起来，你就觉得在外面买一些这样的资产，要比国内这些大城市要便宜很多，所以很多人其实并不那么富有，但是他有一定的资产和资金的时候，就动心了。

　　实际上西班牙出台的这些条件也是一种诱饵，他希望吸引更多的投资者，希望更多的投资者买房子，最起码要把这些已经建好的房子消耗掉的时候，那他就要想出各种招儿。其中之一就是拿移民或者说拿签证的方便来吸引各种各样的人，尤其像欧元区的人，欧元区的国家都是申根国家。申根国家在欧洲有二十几个国家可以随便跑，而且有很多国家是我们认为教育非常发达，卫生体系非常发达的国家。尤其是富有的中国人以后，希望把子女送出去学习，如果有这么一个跳板的话，将来办这些事情要方便的多。

　　就实际情况来说，它肯定会有，比如说有一个申根国家的长期的旅游签证。如果你在西班牙买房，他给你一个长期居留，你就等于有一个申根国家的长期的签证，你就可以到其他的申根国家去，这是可行的，问题是你拿着你的西班牙房产干什么？如果西班牙的房产租不出去，只能你自己去消费的时候，你不可能同时住在西班牙，而你去要到什么法国、德国学习、教育，或者去找工作的机会

　　丁一凡：如果有闲钱又没负担 投资移民西班牙是个挺好的机会

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　实际上，不光是在欧洲，在美国，在这些发达国家，你持有一套房产的话，一般都要付最起码两种税，一个是土地税，一个是房地产税，就是资产税，每年你都要交，两个税加在一起要超过一个月的房租，有的时候会要将近超过两个月的房租，这是你交给政府的，是政府的钱。除了交给政府的钱，如果你要买这种共有的财产，如果不是一个单独的房子，你是买共用的财产，比如说买一个居民区里的某一个单元房，你还要分物业费，因为是有公司给你打扫、管理，有时候一年的物业费也将近一个月的房租了。

　　现在一个是中国人特别多，一个是当地学汉字的人也越来越多。过去我们中国人经常在街上说点别人坏话什么，拿汉语去戳人家脊梁骨，说人坏话，没人听得懂，现在你可不敢了，是因为你随时可能在欧洲或者美国的大街上，你刚说两句汉语，马上会有人跟你搭腔，而且是当地人跟你搭腔。

　　如果你是想安度晚年，或者是想图个舒服，求一个比较好的环境，然后你又有闲钱，又没什么负担，我觉得这是个挺好的机会。如果不是，如果遇上产权不清楚，或者是最后你签的合同里边有些暗藏的条款闹不清楚，在或者是一旦将来和租户发生纠纷时，谁来解决？

　　张鸿：投资海外房产除了持有成本 还有信息不对称的成本。

　　(《央视财经评论》评论员)

　　西班牙，包括塞浦路斯等等这些地方，它是最近这些年，一些欧洲国家的土豪愿意去的地方，大概就相当于我们的三亚，就是说北边太冷了，一到春节了，大家都到那个地方去，所以东北很多大爷大妈，包括北京很多大爷大妈，都在三亚买房。其实这个时候就牵涉到你到底买房需要什么？如果你仅仅想要那个地方有风景，又比较暖和，能在海滩上晒晒太阳，生活节奏又比较慢，那你就拿点闲钱去投资。

　　原来英国是大款、土豪，后来俄罗斯是土豪、大款，西班牙、塞浦路斯都是他们会去的地方。现在中国人是土豪，就到那儿去。但是首先你不能指望，你那个地方的经济增长速度和房价增长速度，来和中国的回报率对比，那几乎是不大可能的。买海外的房产，除了各种税，还有信息不对称的成本。而且一般来说，如果我们有钱在那买一套房子的话，中介的费用其实也不低，你必须得委托人家。

　　我一定要提醒大家，我在各种展会上遇到的这些，我觉得有靠谱的，有不靠谱的，本来在这些相对比较发达的、法制比较完善的地方，你可能买房担心的要少，因为大家也不敢干坏事，但是现在出现了一些专门针对中国人的中介，你就要多一个心眼儿，这个当中会有一些麻烦。我看过一个案例，他最初是和银行签了一个抵押，抵押了以后，银行说这个钱我只能给你贷出几千欧元来，他就买不起那个楼了，然后在退的时候，人说我不能退，那没法退了。

　　(《央视财经评论》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25)