不动产统一登记：与房价有关？

　　土地、房屋、草原、林地、海域等等不动产要进行统一的登记。日前，国务院常务会议上决定整合不动产的登记职责，建立不动产统一的登记制度，引发了各界广泛的关注。那么，不动产统一登记制度到底如何建立？曾经各自为政的十余个相关部门如何协调统一？统一不动产登记，是不是在为房地产税做准备？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国人民大学公共管理学院副院长严金明、著名财经评论员刘戈共同评论。

　　不动产统一登记，是为房产税落地铺路？还是重在明晰产权？建立信息公开查询系统，重大的改革举措会影响哪些方面？

　　不动产登记，登记的其实并不只是房子，一般来说，不动产是因依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物，因自然或人力贴附于土地，并且不能分离的其它物。按照这个定义，耕地，林地，海岛等都属于不动产。那么类型繁多的不动产，登记确权后，能给拥有者带来什么实惠呢？

　　高修伦是成都郫县安龙村农民，一大早他就忙着把刚做好的盆景发到网上去卖，不过，最初高修伦虽然明知道网上有很大的市场，但村里的土地没有确权，高修伦不敢租地来发展盆景花木。

　　高修伦(成都市郫县安德镇安龙村农民)：因为我做盆景的话，它有一个周期，可能就是要好几年，但是我如果是租的时候它要调整土地的话，那我肯定很麻烦，不敢投入。

　　高修伦所说的正是农村土地承包权生增死减的普通做法。生一个孩子就给他分一块承包地，而一位老人去世，承包地也要收回。这种每年都可能调整的土地承包权，让很多农民不敢冒然租用土地。

　　随着农村土地确权改革，在安龙村，根据农民的意愿，土地承包权按户确定，每户承包权不再因为生增死减而调整。高修伦和乡亲们，都领到了自家土地承包经营权证。土地确了权，农民定了心，安龙村如今的盆景花木面积占到全村耕地面积的80%，是土地确权前的4倍。

　　刘戈：不动产登记给股市带来利空 也带来房价下跌的最直接联想

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我们从股市上就看到了反应，今天好几只著名的房地产上市公司都出现了比较大的跌幅，也就是说它有利空的影响。也就是说大家产生了一系列的联想，最直接的联想就是，那是不是为今后的房地产税的出台奠定了基础？那么这样会导致房地产，房价的下跌。

　　2007年物权法出台以后，其实已经明确规定了，就是说我们需要建立一个统一的不动产登记方式，那么有了这样的一个信息平台，那么我们物权法也好，我们所有这样的法律体系，税收制度等等，才有了一个可以去真正的执行的技术平台和基础，可以信息共享的，可以公开透明的信息平台。

　　原来在几个部门，比如说这一块地，它肯定是在国土部门来进行登记的，但是房子是在住建部门有一个统一的房地产，都有非常清晰的登记；如果要是林地，那么它是在林业部门，另外比如说沿海滩涂，海面的使用那么是在海洋部门。我举一个极端的例子，如果现在我去买一个在海边的渡假村，可能最后我在进行登记变换的时候需要同时跟四个部门打交道，我需要跟土地局要进行变更一次，跟房产局或者住建部门来更换一次，然后跟林业部门打一次交道，又跟海洋部门打一个交道，这样从效率上来说，就增加了我们不动产拥有者的时间成本，甚至你办一次就得要交一次钱，所以各个部门是有部门利益的。

　　现在我们把它整合到一个平台上，而且让里面统计的方式是统一的标准。比如原来在国土部门里，它统计土地的面积以后，也要统计上面的附着物，比如说上面的房子，但是它统计的方式和住建部门统计房子的要求标准是不一样的，那么这样我们可能看到的数据是不一样的，那么这个时候，无论是对于政府的决策，对于交易的安全性，对于所有的不动产的持有者的安全保障来说，都是不方便的。

　　严金明：不动产要进行登记才有法律效力

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　不动产实际上就是讲的土地及其土地上的附属物，这个附属物就是包括构筑物、建筑物，还有林木等等，所以对不动产理解是相对于动产的。不动产一般都要进行登记才有法律效力，而动产除了车辆，船舶以外一般不进行登记。现在房产税在全国有的城市已经开展了试点，所以这样的消息一出来的时候，当然人们就把这两个联系起来了。

　　我们从2007年物权法的出台，物权法里面就明确的规定，就是说不动产要实行统一登记，那么今年因为3月份的时候，国务院对于部门的机构的改革和职能的转变。那么到了这次，就把这个提到了可操作性的层面了，就是说把登记进行了整合，把它联系起来。当然，我们知道不动产登记的时候，它主要来说，最直接的还是对不动产权利的确认，使这样的权利能得到公示，能得到公开，那么和其它相关的它的作用有直接间接的应该是有很多的。

　　刘戈：不动产登记 必须为小产权房确权

　　(《央视财经评论》评论员)

　　它数据共享，带来好处，也带来挑战，但有些问题现在悬而未决。比如大家关心的一个问题，小产权房，那么在现在我们的房屋登记办法里面是不给它进行登记的，那么它在我们的数据报表里面是不存在的，那么现在我们建立统一的信息登记平台了以后，我们的目的是要把所有我们现在不动产和不动产上面的附着物搞清楚。现在你如果还不给它登记，那可能我们就达不到我们所要给不动产一个身份证的目的，所以这个问题就需要解决，今后怎么办？登记还是不登记？

　　此外，还有另外一个问题，我们登记的同时，还有一个另外一个功能，就是要我们把目前所有这种情况能够掌握清楚，而且今后比如说我们在推出房产税的时候，我们真正的能够按照实际情况把该收税收上来，把不该收的税我们不进行收税，所以当这个登记制度建立的同时，它实际上对于我们现有房屋土地的属性，对于它的处置权，对于它的法律属性，也需要有一个重新厘清的过程。

　　严金明：不动产登记牵涉多部门利益 需要一个重新厘清的过程

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　我再做一些补充，实际上，除了有一些多部门，就是原来有国土资源部管土地，有住建部管房屋，有林业部门是管森林，管林地，有农业部门，林业部门管草原，还有其它等等。那么它实际上发的登记机关不同，那么登记的簿册就不同了。土地，我们一般在城市的时候，就是发的国有土地的使用权证，那么一般来说，是70年的使用权，而对房屋，它是房屋的所有权证，那么它的权利就是无限的。

　　主要是土地和房屋两个方面，和我们几乎所有的老百姓切身利益是相关的，当然它的登记依据的时候就明显的，依据了法律依据，那土地的时候，它的直接依据是土地管理法，那么我们说的房屋的时候它主要是城市房地产管理法，那么林业的时候，林权的登记，它主要依据的是森林法，草原的时候是草原法等等。在这样的时候，有各个部门分别进行登记的时候，那么它所建立的技术的信息平台也是各自是各的，之间并没有进行共享，共享也有难度，所以我们说这四个方面的时候，实际上它的没有达到一个统一。那么这次反过来来说，就是要把这四个方面进行整合，进行统一。

　　老百姓对这个问题确实比较关注，特别是涉及到有关人的利益。因为我们大家知道，登记它是具有法律效力的。当然就像我们说你结婚了，领了结婚证以后，登记了以后就具有法律效力了。因为土地登记的时候，它实际上就是土地的一个身份，它如果要是登记了，就是承认了它。我们现在这个就是登记的前提它必须是合法的，所以说我们如果对这个地方现在不合法的，是还有纠纷的，一般来说是不进行登记的，只有把这个进行了合法化，或者把纠纷解决了以后，双方的当事人进行协调一致以后，那么这时候才进行登记，所以登记的前提是合法，也没有纠纷。

　　严金明：不动产登记和房地产税是紧密相连的

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　不动产登记和房地产信息联网是有关系的，当然它不是等同的，就是说不动产登记赋予它的职能和范围更为广泛，而房地产信息联网，是不动产登记里面的一个重要的环节。目前在我们全国有若干城市，在进行房地产的信息联网，那么它可以公开的进行查询，当然，主要还是房屋的产权。我们对不动产登记的时候，主体是土地，包括未来的，包括房屋，还有其它一些方方面面，它的范围更为广泛。

　　实际上我们现在因为有住房，比如你在北京，在上海，在广州或在其他城市有多套住房的时候，实际上我们现在是不了解的，也很难把它了解清楚。实际上不动产的统一登记，摸清了不动产的底数，所以不动产登记和房地产税、税收是紧密相联系的。从历史上来看，不动产登记的最主要目的就是为收税而服务的，实际上是几千年以来在不同的地区，不同的国家，不动产登记实际上自古就有之。从国外的情况来看也是这样的，国外不同的国家，不同的地区，也是把不动产是实行了统一登记的，那么登记的目的主要也是为了收税，直接的目的是为收税服务。但是它的间接方面的功能是有多方面的，包括我们现在对你房屋的套数，拥有多少房子进行公开，对于我们的了解实情，对于反腐这些方面的功能就更加强大了。

　　实际上，不动产有为了融资，为了进行抵押，还有其它登记的功能。另外，在一些欧洲或者美国等国家，它炒房是很少的，因为它们实行了房地产的保有税的环节。持有成本的增加了。而我们现在的一线城市，我们比一些西方发达国家的房价还要高，那么如果把登记和税收进行挂钩，将来房产税或者再启动起来的话，我相信会有一个比较大的变化。

　　刘戈：不动产登记实施后 对房价有一定的抑制作用

　　(《央视财经评论》评论员)

　　这种影响是非常直接的，比如“房叔”“房姐”。我们现在行政的对于房价的调控可能要退出，要引退，那么什么东西能接上来？一方面让地方政府能够有稳定的财源；另外一方面也应该让更多人，更富有的人应该做出更大的贡献。当不动产联网了以后，它不光是房子，比如还有集体建设用地，那么有的人在里面有权益，比如说林地，海洋，很多人可能都有这个权益。如果一块地都有了一个身份证以后，那就知道每一个人财产大概会有哪些，那么这样每个人无论进行登记或者征收的时候，那么是有的放矢的，是准确的。

　　不动产对今天的股市已经做出了一个判断，如果逐渐的实施，那对房价，我相信有一定的抑制作用。因为这对于自住房的人来说影响几乎是没有的，而对于拥有多套住房，或者住房以外不动产的人，会有一部分影响。我想补充的就是，除了税收以外，另外它对于建立一个公平公正的交易环境也是很重要的。因为我们建立不动产的统一平台以后，还要做到可查询。也就是说，比如我和严教授做一个生意的时候，现在我想确认一下他的财产状况的时候，我上这个系统里面，如果经过您的允许，或者经过法律的手续，我是可以查到的，到底有多少不动产在严先生的名下，他有多少套房子，然后他还有什么其它的不动产，我是清晰的，我敢和他交易，而且在这个过程当中，我不太容易发生法律上的纠纷，我非常的清楚，而且一旦发生什么法律纠纷的时候，法院判的时候有据可依。

　　顾云昌：不动产登记比房产信息联网牵涉范围更广

　　(中国房地产协会副会长 《央视财经评论》特约评论员)

　　这次国务院颁布进行统一的不动产登记注册，这是一件大事，实际上把中国的不动产进行统一登记注册，那么和我们现在说的这个房产的信息联网，应该说前者的范围更广，是全国所有的不动产，包括城市不动产，包括农村不动产，包括住宅不动产，还包括住宅以外的方方面面的不动产，而我们讲的房产信息联网，仅仅是针对住房登记信息联网，信息联网就应该是……