全国主要城市房地产市场月度动态播报(2013年7月)

　　7月楼市 成交稳中有降

　　文︱《小康·财智》记者 刘上

　　7月楼市已经落下帷幕。据中国指数研究院[微博]统计数据显示，其监测的43个城市中，近六成城市成交量环比下降，但降幅相对不明显，其中降幅最大的是泉州，为34.44%，其次是深圳，环比下降32.16%。10个重点城市中，仅南京、天津、成都三个城市成交环比出现上涨，其中南京涨幅最大，为25.31%。总体而言，2013年7月以一二线城市为主的多数城市成交稳中有降。成交价格方面，本月43个监测城市中成交价格多数略有上升，10个重点城市中，上海、重庆、深圳、南京价格环比下跌，其中重庆降幅最大，为9.63%。

　　7月份全国楼市成交普跌，业内人士分析主要有两方面原因，一是7月是传统淡季，气候炎热，购房者购房意愿不强，开发企业推盘意愿下降，为金九银十做准备，供应量明显减少；二是“钱荒”、公积金贷款收紧等诸多因素也在一定程度影响了成交量的表现。

　　不过，近期，北京、上海、南京等多个城市土地市场频频出现多轮竞价、高溢价等现象，土地市场供销两旺，必将传导至楼市价格。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，地价与房价相互影响，如果不抑制地价上涨的趋势，下半年房价继续上涨的可能性非常大。

　　北京

　　“限价令”失效？

　　7月北京楼市量跌价涨。据中原地产统计数据显示，7月份，纯商品住宅成交6023套，环比下降27.6%，同比下降37.2%。但成交均价为22514元，环比涨0.8%，同比则上涨20.67%，创下历史新高。

　　值得注意的是，在成交下滑的大背景下，北京楼市7月下旬频现“日光盘”。据亚豪机构统计，7月第三周，北京商品住宅市场共6个项目入市，“日光盘”占比高达2/3。其中，中建国际港更是一次推出1462套房源一日售罄，认购金额达3709亿元，创造了2012年以来全国单日、单一楼盘最高的销售纪录。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这主要是由于今年上半年各区域市场供应普遍不足、需求大量积压所致。

　　不过，这也为开发商曲线涨价增加了底气。为控制商品房销售价格，自4月份开始，北京不断强化“限价”政策。但上有政策下有对策。自此项措施出台以来，拆分房价，曲线涨价已经成为诸多房企的不二选择。

　　如今，“日光盘”再现，“限价令”出现失效迹象。对此，很多业内人士表示，很无奈，通过行政手段对房价进行强制管理存在很多问题，需要进一步完善，但具体解决办法，相关部门目前仍在研究中。

　　上海

　　量跌价不跌

　　金丰易居&佑威联合研究中心发布监测数据称：今年7月，上海市新建商品住宅成交面积为77.67万平方米，环比(较6月)跌30.94%，同比(较去年同期)跌9.6%；成交均价为24687元/平方米，环比涨2.99%，同比涨0.34%；新增供应量为79.60万平方米，环比下滑11.2%，同比上涨6.9%。

　　不过，量跌价不跌。21世纪不动产的统计显示，7月24687元/平方米的成交均价，创下了自2006年以来的月度均价新高。

　　虽然7月是楼市传统淡季，但该月成交量的跌幅仍超出了一些人的预期。无论是政策层面，还是市场层面，7月楼市都没有太大变化，甚至楼市总体预期在向上调，这种情况下出现成交环比跌三成，业内给出的解释，一是6月份成交冲得太猛，二是7月出现罕见的酷暑。

　　除此之外，开发商放慢推盘节奏、市场供应量减少也是影响整体成交的原因之一。据悉，7月份上海商品住宅共有24个项目批准预售，累计新增预售面积76.41万m2，环比减少14.78%。与此前“红六月”的火爆市场相比，房企明显放慢了刚需推盘节奏，转而以蓄客、宣传为主，从而为接下来的“金九银十”做集中促销的准备。

　　深圳

　　一二手房冷热不均

　　根据深圳市规划国土委的统计，7月份，全市新建商品住宅成交3396套，环比下跌32.4%，同比上涨3.3%；成交均价为22592元/平方米，环比下降6.4%，同比上涨11.9%。从上月成交的户型结构看，刚需盘仍是主力，中小户型占比较大。

　　在连续五个月出现房价持续环比上涨后，深圳新房市场终于走向平淡期。业内分析认为，这与新盘推售量减少有关。据统计，7月共有11个项目入市，总推售面积30.5万平方米，环比减少10.9%。受供应减少、信贷收紧及惜售等因素影响，与6月相比，深圳新房市场表现平平。预计，虽然8月新盘入市数量的增多，成交量将逐步回升，价格则保持稳定。

　　在深圳新房量价齐跌的同时，二手住宅市场行情走俏，表现不俗，稳中有升。7月二手住宅成交面积62.08万平，环比增长22%，成交套数7415套，环比增长23%。从各区来看，罗湖、福田和龙岗涨幅明显，涨幅分别为26%、24%和23%。

　　深圳中原副总经理贺晓丽认为，目前，房地产市场对国家调控政策的消化能力不断增强，前期各项政策的影响力已经弱化，购房者重新释放需求，市场成交重新走上正轨。中短期内，二手房量价走势相对比较稳定。