新浪财经讯 8月18日消息，昨日，万通集团董事长冯仑在上海发表演讲，详解最近房地产行业的最实质性变化：重要的地产公司将从住宅时代进入全面发展的房地产时代，且这种变化主要有三个方向，一是从关注外部转为关注内部空间，二是商业模式的改变，第三则是财务安排上将由直接融资主导，取代过去全部的间接融资。

　　只要有人类对房地产就要有信心

　　冯仑是在由上海交通大学[微博]海外教育学院联合主办的诺亚名家思辨创新论坛作出此番表示的。他的演讲仍然延续一贯讲故事的风格：“人为什么今天能在这么多哺乳类的竞争中生存下来，最重要是直立行走，然后语言开始发育，有了语言就有思想，接着人类把毛褪掉了，边跑边散热，保持长跑。人有智慧，会拐弯，这时候狮子是吃不掉你的。”

　　他说，人活下来的重要原因还有就是，开始寻找特定的空间，一个保暖、安全和舒适的空间，这个空间逐步变成了今天讲的人造空间，这个人造空间就是房地产，这是从人类脱离了野兽状态，进入到人的时候一个重要的区别。

　　“5、6千年来，我们把这样一种本能为生存而创造的空间，特别是在最近几百年把空间形式用商业的方式来推广发展，就出现了房地产。只要人类存在，我们80%的时间都是在人造空间里完成，房地产所要提供的服务和产品将是人类继续生存和生生不息的一个重要条件。”他说。

　　冯仑的结论是，既然如此，大家当然就对房地产有信心，只要还有人类就会有房地产，只要有房地产就会有房地产企业，只要有房地产企业，我们的空间、结构的形式，我们的享受，我们的便捷性、安全性就越来越高。

　　“有些很有思想的妹妹会在微博里，小说里写：找一个房子比找一个男人靠谱，因为房子只要你按揭完基本上不再骗你。博纳董事长于冬拍的电影里经常有不靠谱的男人和女人的关系，但房子是靠谱的，可以给我们提供安全和便捷、方便的条件。”他说。

　　中国重要地产公司将告别住宅时代

　　冯仑还谈了他所观察到的地产公司转型的特点和路径：重要的地产公司都在做一件事情，即告别住宅时代，进入房地产全面发展的时代，由住宅公司转型到全功能的房地产公司，这是最近房地产行业最实质性的变化。

　　比如万达早已不把自己定位为纯粹的地产公司，它由一个住宅公司，转到商用，现在变成全功能娱乐文化导向房地产类的一个特殊公司。再比如中建，要把它所有系统内的，包括中海外，中建国际，以及在大陆上市的各式各样公司所有的统合到一起。

　　而这个变化中，有三个方向是共同的：一，大家的关注从外部转化到内部空间里；二，商业模式由纵向模式逐步地变成单一的全能型的房地产开发商，逐步变为收费开发商，变为横向模式，平台模式；三，财务安排的机制，由直接融资占主导，取代过往，全部的间接融资。

　　冯仑详细解释了这三个变化。第一，外部转化到内部空间里。以前做房地产，做住宅的时候只要关注整个有多少面积，多大，然后多少销售额，多少规模，对空间里边的内容其实不大关注，在住宅时代，所有空间里边是老婆(运营商)打女婿，给你这么大的地方，你怎么折腾都可以。

　　比如，万达发现，商场内卖服饰的已被电商挤得七零八落，因此要把服饰业态砍掉，这就是关注了里边的事。而现在全球的购物中心最大几家全都在关门、减少，并且都在关注里边的业态发生的变化。

　　第二，商业模式的改变。冯仑指出，地产公司现在正在开始关注房子里边怎么样去设计，究竟应该按照国际上做商用不动产通常的办法，把开发商头商，运营商者分开，由开发商来统和，还是像过去做住宅一样一个开发商从头做到尾，是平台模式，还是沿袭过去的纵向模式？这是第二个关注的兴奋点。

　　第三则是，地产公司由直接融资占主导，取代过往全部的间接融资。以往地产公司70%是银行的钱，现在所有的地产公司都开始在财务安排的模式上发现了变化，直接融资占了越来越大的比例。这是一个趋势。在美国直接融资房地产企业当中，特别是商业不动产当中大概占到7、8成。银行的钱非常少。

　　“万通，现在银行收紧贷款大家也不抱怨了，相当于天上人间关了，良家妇女不抱怨了，因为男人不去了。银行政府监管还是按照原来的习惯，管银行，但地产公司还是发展很快，实际上通过直接融资增加了很多表外融资，都不止几十亿了，上百亿。”他说。

　　直接融资时代最大挑战在于如何拿到钱

　　冯仑表示，过去的地产商恨不得什么都做，但是现在发达地区地产价格链已经从纵向开始变化，由制造业变为服务业，服务业演化为金融业。传统开发是制造业，空间的研究和运营叫服务业，由此带来的一些财务安排和金融产品的变化，这叫金融业。地产公司要做一个选择，你是聚焦在制造业、服务业还是金融业？

　　他指出，在制造业阶段竞争力主要是在成本、规模、速度上竞争。就跟富士康一样，雇1百万人来带兵；服务业竞争则在服务品质和财务安排的技巧；到金融部分的竞争则是创新能力，以及公司信用和周边的一些组合资源能力。

　　服务讲究的是品牌和收益，地产商逐步转到服务业以后，就变成了手艺人，就是打磨钻石的人。根据冯仑的调查，这种服务业的模式转变越来越多，围绕这些东西创造出无限多跟房地产有关的服务类公司。

　　在美国，这样的服务公司一共有60万家，开发商反而很少，但是在中国，开发公司有6万多家，服务类的公司少于开发公司，冯仑预计今后在这个领域里服务类的公司将大大增加，传统的开发公司会减少。

　　他认为，从全球，特别是美国来看服务类的房地产公司，或者是商业不动产公司的市值大于住宅公司的市值，房地产金融类的市值又远远大于商业不动产公司的市值，所以最大、最复杂、最有容量的是不动产金融。

　　目前中国的热钱体量很大，多到什么程度呢？冯仑说，现在保险公司的资产有10%可以用于房地产，特别是用于住宅和土地开发以外的其他各种类型的房地产，这个钱就有1万亿。还有1万亿是民间通过类似于影子银行、基金、理财公司等各种金融服务机构进入到房地产公司。

　　但钱很多，跟你有关的却很少。冯仑形象表述称，房地产进入了以直接融资为主的时代，每家公司相当于在《非诚勿扰》上的男生和女生，怎么样保持灯不灭，或者像中国好声音一样，怎么让这些钱为你转身，直接融资时代最大的挑战是这个。

　　冯仑认为，直接融资时代，地产公司跟间接融资、跟银行打交道更难，而不是更容易。“就像导演选演员一样，演员永远是多的，机会总是少的，能红的机会更少，地产公司要想法做到足够有信用，有品牌，有能力。”(徐雯 发自上海)