“国五条”、“金十条”依然控制不住不断上涨的房价——

　　 楼盘频现“小时光”北京房价为何越调越涨？

　　中国经济导报记者|杨虹

　　朱先生在房山长阳看房子遇到这样的情况：楼盘一开，售楼中心只给5分钟左右的考虑时间，如若不买则让给下一个人。机会稍纵即逝，朱先生果断地以20000元/平方米买下了某楼盘的一处新房。“为什么北京又限价又限购，连房山这么远的地区的楼盘都出现‘小时光’？”朱先生不解地问。

　　对于此类疑问，售楼小姐回答说：“来北京买房子的人太多了，既限价又限购，符合条件的人远远多于楼房的供应数量，过了这村没这店，这时候不买什么时候买？”

　　“宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底，要努力实现三者有机统一”，7月30日召开的中共中央政治局会议着重强调，提出了要促进房地产市场平稳健康发展，但未提及调控，这让下半年的房价走势更加扑朔迷离。“楼市调控在房价方面是失效的，而且越调越高，这是客观情况。”全国工商联房地产商会创会会长聂梅生7月24日表示，限价、限购政策并不是控制北京房价的“良方”，楼房的供应量远小于需求量，在刚需推动下，北京楼市短时期内还可能上涨。此外，公共租赁住房在北京仍没有发展起来也是人们亟需买房的原因之一。

　　屡调屡涨“国五条”成“促销令”？

　　据报道，近日北京大兴中建国际港项目日销37.9亿元，创造了2012年以来北京乃至全国的单盘单日成交纪录。该项目此次开盘均价达到24500元/平方米，远远高出该楼盘在去年9月时19000元/平方米的价格。

　　然而，自今年3月份“国五条”调控细则落地以来，北京是唯一严格执行“出售非唯一自有住房按转让所得20%征税”的城市，同时北京还执行严厉的“预售监管”措施，要求申请预售的新项目报价不得高于此前同等项目的销售价格。不过，这些措施并未对北京的房地产市场造成显著影响。根据国家统计局每月对70个大中城市房价变动情况的统计数据，3月以来，北京的房价依然呈现出逐月上涨之势，楼市频频出现“日光盘”，甚至“小时光”。

　　“限价令使得楼盘推迟入市，项目积累客户的时间必定会大大延长，加之因限价令导致楼盘供应量减少，因此刚需楼盘入市被抢购的现象在意料之中。”北京某房企营销总监向媒体表示，“开发商在定价方面不愿让步，在限价令的政策下，入市楼盘的数量并不多。这使得住建委不得不对限价令有所放松。根据目前楼盘入市的情况，住建委可能在楼盘定价方面做出了妥协。”

　　在业内人士看来，供应量不足是“国五条”效果不佳的根本原因。自北京实行严厉的限价令后，楼盘入市量大减，据链家地产[微博]数据显示，目前北京楼市的库存维持在6.5万套的低水平。另外，由于北京楼市新建住宅“限价”政策持续从严，但对现房销售“限价”相对较为松动。因此，部分项目工程进展较快，可以或者接近转入现房销售阶段的项目都更倾向于转为现房销售。此外，在整个北京楼市新建住宅期房供应相对不足的情况下，一些购房者将目光转向了现房市场，其成交量大增，这无疑在一定程度上拉升了新建住宅市场的成交均价。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示：“目前的调控政策仍然着眼于短期的效果，治标不治本。对于楼盘入市价格的控制的确能够在短期内抑制房价的大幅上涨，但是，限价政策必然会导致供应出现问题。长期来看，调控房价最终需要增加供应。如果在一些热点区域供应充足，开发商形成竞争的态势，对抑制房价会起到作用。”

　　地价飙升供需失调严重

　　伴随“日光”、“小时光”的频频出现，土地市场同样热火朝天。今年北京“地王”纪录被不断刷新，土地出让的收入至今已达到850亿元，远超2012年全年的647.9亿元。

　　“国五条”并没改变开发商对后市的乐观预期，“手中握有大笔资金的大型房企之间竞争激烈，必然会推高地价。”美联物业全国研究中心认为，土地市场是商品住宅市场的源头，土地价格上涨会直接导致建筑成本的上升，从而推动房价的进一步上扬。伴随着新“地王”接连重现，高地价成本必然推动商品房价继续上行，若楼市调控不能从根本上压低上游成本、舒缓楼市供求矛盾，那么就无法真正对高房价形成釜底抽薪之效。

　　国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为，高房价主要集中在高等级城市，特别是直辖市、省级城市和副省级城市。城市资源分配不平衡，从最低等级城市向最高等级城市集中，等级越高的城市优质资源越集中，行政资源分布影响了市场资源分布。在高等级的城市买房，主要也是购买那里的优质资源和优质公共服务。而土地的限量供给导致这些城市资源的稀缺，高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的，土地资源稀缺肯定会导致这些地段的房价的上涨。

　　此外，“我们发现虽然现在房企在土地储备上大手笔，连番制造‘地王’，但是房企在新开工的问题上却缺乏积极性。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示担忧，一般而言，新开工面积应是竣工面积的2～3倍，但是数据却显示新开工面积仅为竣工面积的1倍，新开工面积的不足将会导致未来供应量继续短缺。

　　陈晟认为，政策在加大土地供应的同时，应当采取措施推动房企开工的积极性，加快土地向新盘供应的转换。

　　自从限购令生效后，大批的炒房人流出北京后，房价不跌的主要原因是住房的刚性需求大量涌现。“通过政策调房价是不灵的，应该是考虑如何解决住房的刚性需求。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩告诉中国经济导报记者，在中国，北京是一个太具有吸引力的城市，其教育、医疗等资源优势是其他城市无法比拟的。虽然房价这么高，但每年仍有很多年轻人涌入，结婚要买房、接父母过来也要买房子，这些都是切实问题。

　　“调查显示，8月北京将有29个项目计划入市，”亚豪机构副总经理任启鑫告诉中国经济导报记者，北京新政实施以来，经过一段时间的博弈以及对于政策底线的不断试探，部分热销的刚需项目终于取得入市许可。

　　什么措施能让北京的高房价“降火”？

　　让北京的高房价“降火”，业内人士纷纷支招，增加市场供给、压缩房产空置率、降低地价、征收房产税和发展公租房，等等。

　　北京市今年提出“聚焦通州，积极推动城市副中心建设；加快顺义、亦庄-大兴、昌平、房山新城建设，打造功能完备、宜居宜业的综合性新城”等等都说明了北京试图把地价压下去。

　　然而，北京的城市化程度已是极高，不具备大幅增加供应的可能性。而让全国各地的城市大量增加住房建设用地的可能性很小，因为大量出让土地必然导致地价下降，进而政府获得的土地出让金减少，而这是政府不愿意看到的。并且国家对出让土地的数量严格控制，也不会允许土地出让数量大幅增加。

　　财政部财政科学研究所所长贾康提出在中国实施房地产税改革，但在北京能否试行仍未可知。“靠房产税也未必能降房价。”董藩认为，只要是合法收入，持有多套房完全合法，不妨向国外学习，如英国，充分发展公共房屋租赁行业。

　　李铁指出，尊重市场规律，不要让稀缺的资源被限定在较低的价格，造成严重的浪费，应促进商品房价格的市场化。政府应取消限购政策，认同房价上涨的市场规律，通过税收等措施，拿出更多的资源解决公共服务的问题。

　　“加大租房的力度。租的过程中我们有更多的选择，可以引导民间资本，甚至在集体土地上进行改革，利用存量用地建造公共租赁房。政府加强设施的配套建设，完善租房体系。稳定的居住条件并没有提是买房还是租房，租，也可以构成稳定的居住条件，租赁市场的供给，也会为房地产业开辟一个广阔的空间。”李铁说。

　　然而，目前中国公租房建设发展缓慢，北京也是如此。公共租赁住房的规划建设与公众需求严重错位，公租房配租条件苛刻僵硬、存在分配不公平的现象，且公租房建设管理体制不完善、供给方式单一。“何不盘活那些闲置住房，发展房屋的公共租赁产业？”业内人士表示。