[相关专栏]国五条出台五月房价为何还在大涨？

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　日前，国家统计局发布2013年6月70个大中城市新建商品住宅价格指数，与5月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市仍达到63个。自“国五条”出台以来近5个月时间里，房价继续攀升，地王频出，让本轮调控再次陷入尴尬，有业内人士甚至将“国五条”称为“新房的促销令”。

　　“楼市调控在房价方面是失效的，而且越调越高，这是客观情况。”全国工商联房地产商会创会会长聂梅生7月24日表示，今年下半年，新开工面积不足与销售面积上涨的强烈反差将造成新房供应的严重不足，因此房价仍然难降。

　　调控再度落空

　　近日，北京大兴中建国际港项目日销37.9亿元再次引发了广泛关注。据报道，该项目创造了2012年以来北京乃至全国的单盘单日成交纪录。而该项目此次开盘均价达到24500元/平方米，远远高出该楼盘在去年9月时19000元/平方米的价格。

　　实际上，自北京“国五条”细则今年3月底落地以来，楼市却频频出现“日光盘”、“抢购潮”。

　　北京某房企营销总监向记者表示：“限价令使得楼盘推迟入市，项目积累客户的时间必定会大大延长，加之因限价令导致楼盘供应量减少，因此刚需楼盘入市被抢购的现象在意料之中。”

　　对于处在第一线的房企销售人员而言，“国五条”的效果不尽如人意。

　　上述营销总监向记者表示，开发商在定价方面不愿让步，在限价令的政策下，入市楼盘的数量并不多。这使得住建委不得不对限价令有所放松。根据目前楼盘入市的情况，住建委可能在楼盘定价方面做出了妥协。

　　从房价数据上看，“国五条”失效的情况更加明显。上海易居研究院报告显示，6月份，70个城市中，上涨最快的是北京，涨幅为16.7%，其次是广州、深圳和上海，同比涨幅均超14%；房价同比下跌城市仅有温州，跌幅继续收窄，由3.8%收窄至3.0%。

　　在业内人士看来，供应短缺是“国五条”效果不佳的根本原因。自北京实行严厉的限价令后，楼盘入市量大减，这反而引起了抢购潮。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示：“目前的调控政策仍然着眼于短期的效果，治标不治本。对于楼盘入市价格的控制的确能够在短期内抑制房价的大幅上涨，但是，限价政策必然会导致供应出现问题。长期来看，调控房价最终需要增加供应。如果在一些热点区域供应充足，开发商形成竞争的态势，对抑制房价会起到作用。”

　　值得注意的是，与新房价格不断上涨形成对比的是二手房价的微跌。“税费等实质性政策集中在二手房，这使得二手房的成交最近几个月难以活跃起来。在二手房税费大幅增加的情况下，一部分本来想买二手房的人群转向了新房。”链家地产[微博]分析师张旭向记者表示。

　　不仅“日光盘”频出，土地市场同样火热，北京今年的地王纪录被不断刷新，土地出让的收入至今已达到850亿元，远超2012年全年的647.9亿元。

　　7月23日，北京朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块被中粮集团拿下，这块总价23.6亿元的地块，剔除公租房面积，楼面地价达到4.57万元/平方米。这意味着7月3日拍出的夏家胡同地块4.1万元/平方米的楼面地价20天之后就被刷新。

　　显然，在土地市场上频频制造地王的房企无惧“国五条”。黄金湾集团董事长申威向记者表示：“‘国五条’并没改变开发商对后市的乐观预期，手中握有大笔资金的大型房企之间竞争激烈，必然会推高地价。”

　　政策走向未明

　　一向热衷于预测房价的华远地产董事长任志强都直言“不敢做更远的预测”，理由是预测房价的基础要素尚不清晰，尤其是政策导向不明确。

　　在换届之前，公众对新一届政府对待房地产的态度有诸多猜测。然而，过去的4个多月里，新一届政府并未在楼市调控上有所动作。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟向记者表示：“本届政府并没有出台调控政策，对房地产政策也未表态。本届政府的调控政策或将致力于长效的政策，在土地、税收以及城镇化方面三管齐下。”

　　陈国强则认为，调控政策暂时不会有所变化，目前这种政策环境会至少持续至中共十八届三中全会召开之前。

　　不过，在新的调控政策方向未明之前，已有学者呼吁为房地产松绑。在一些专家看来，不论“国五条”是否严格执行，都难以抵挡房价的继续上涨。

　　北京一家房企营销总监向记者表示，过去一年半以来，土地供应一直没有完成计划，导致北京上半年供应量大减。按照目前的供应量，房价具备大幅反弹的条件，即使有限价政策可能也难以解决供不应求的矛盾。

　　供应短缺反映在北京楼市的库存上。据链家地产数据显示，目前北京楼市的库存维持在6.5万套的低水平，而中国指数研究院[微博]报告显示，北京楼市库存消化周期为7个月，这已经是一个非常低的水平。

　　对于未来的供应量，陈晟也表达了自己的担忧。“我们发现虽然现在房企在土地储备上大手笔，连番制造地王，但是房企在新开工的问题上却缺乏积极性。”他向记者表示，一般而言，新开工面积应是竣工面积的两到三倍，但是数据却显示新开工面积仅为竣工面积的一倍，新开工面积的不足将会导致未来供应量继续短缺。

　　陈晟表示，政策在加大土地供应的同时，应当采取措施推动房企开工的积极性，加快土地向新盘供应的转换。