廖杰华 马玲玲

　　“不管你愿不愿意，很多人都会被税，现在的问题不是税与不税，而是怎么税。”谈及房产税，深圳一大型房地产公司高管在接受经济观察报记者采访时笑称。

　　经济观察报从权威渠道获得的消息显示，上半年备受市场关注的杭州方案千真万确，下半年将是房地产税扩容的关键时点。

　　经济观察报获悉，新老两届政府在房产税上的态度和思路不同，导致杭州方案不符合新政府的思路要求，在最后一刻被叫停。

　　而在杭州版被叫停后，所要面对的不仅是试点选择的问题，而是方案内容要不要调整。

　　不过，尽管争论多年，但关于房产税的最基本制度设计问题却不甚明了，在外界看来，目前的房产税是笔糊涂账，这些问题包括，房地产的征收对象是什么，房产税的征收目的是什么，是增量还是存量，是为了降房价还是破解土地财政等等。

　　杭州版本真相

　　或许是太敏感，有关房产税的是非从来不断，最新被卷入的是国税总局。

　　7月12日，在国税总局发布的《关于转变职能改进作风更好服务大局的通知》中，提及“研究扩大个人住房房产税改革试点范围”。

　　这被解读为房产税加速扩容的信号。

　　但国税总局显然不想多生是非。国家税务总局新闻办工作人员在7月17日回应称，除此之外没有下发其他文件，这句表述也与之前国务院会议中提出来的没有区别，但有些被“过度解读”。

　　除了政策上时不时的风吹草动，房产税扩容的敏感城市也备受关注，这其中，杭州市最惹眼。

　　从今年4月18日开始，市场传言称，杭州4月26日将出台房产税细则，5月1日将开始征收房产税。细则内容主要是：参考上海模式，人均免税面积60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。

　　但此事后来不了了之。

　　一位熟悉内情的专家对经济观察报表示：杭州方案千真万确。

　　上述专家称，上届政府领导下做的试点方案，不符合新政府的思路要求，“所以上一届政府的房产税试点方案最后一刻叫停了”。

　　其称，接下来房产税试点扩大还是要做的，但会不会维持原来的方案问题比较大。

　　上述专家表示，高层在2012年年初就确定了房产税扩大试点，这个政策一直没变，只是一直在选择合适的时机。“去年时机一直不成熟是因为十八大时间总是不确定，后来好不容易确定了，却已到年末，来不及了，就改到了今年。而今年又是换届，要等到换届之后”。

　　事实上，不管多少争议，房产税的逐步扩容已成定局。

　　国家发改委2013年深化经济体制改革的文件中，就明确提出扩大房产税改革试点范围。

　　而住建部部长姜伟新部署2013年主要工作时，特别强调了两项工作，一是配合有关部门做好城镇化规划方面的要求工作；二是要加紧研究房地产调控长效机制，综合运用财政、税收等手段，确保房地产市场的稳定健康发展。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的说法则是，房产税试点扩围将是一个从点到面，从弱到强的渐进式推开过程。“试点城市数量会不断增加；征税范围会从增量房逐步扩展到存量房；税率会从低到高；征税对象也会扩大到大部分人。”

　　增量还是存量

　　既然房产税扩容已成定局，那么接下来的问题就是如何征。

　　在这点上，重庆和上海的版本有一定借鉴意义。

　　2011年1月27日，上海、重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%—1.2%。

　　但对于上海和重庆的效果，目前有许多争论。

　　在中银国际分析师田世欣看来，上海、重庆房产税试点已满两年，但其影响有限。主要原因是税率较低，税法上规定的房产税是租赁价格的12%，出售价格的1.2%，而实际在试点过程中，上海的税率为0.6%，重庆的税率是0.5%，且对免征的范围认定较为宽松(人均60平方米)。

　　而对增量还是存量征税，则是另一个争论的核心问题。

　　“原来的方案只涉及到增量，不涉及到存量，下一步会不会涉及到存量还有很大的空间，因为不涉及存量的话，你给社会传递什么信号？”上述专家称。

　　国海证券的研究报告则称，目前房产税的征收是针对增量市场的，我们认为对存量市场的征收从现阶段来看阻力较大。按照国务院和住建部的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网。但这个联网结果却迟迟没有公布。实际上，住建部一直在推动住房信息联网工作，40个城市的联网工作实际已经完成，只是没有对外公开。“住房信息与财产公开、反腐败之间复杂而隐秘的关系，可能是全国住房信息联网情况迟迟未能公布的原因。”国海证券称。

　　据悉，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

　　问题是，“第一批、第二批都不涉及存量，给社会传递的信号就很明确了，政府不动存量，只动增量，这个时候不试点的城市就会大肆买房，我一定把我的房子变成存量，这个与预期是相反的，是机会主义。”上述专家称。

　　另外，政策出来之前，由于市场上投资投机性购房泛滥，大量的存量房掌握在少数人手中。若是这部分房子不纳入计征中，市场上的供需仍然极不平衡，房价也很难实质性地降下来。

　　上述专家表示：“我的建议是哪怕少一点，也得动存量，你给社会传递一个信号，多持有房子要多缴税。这个问题不解决的话，现在中国的钱没有地方去，不能直接买房，拐着弯也是进房地产，今年就是这样的情况。”

　　如果增量征收将使房产税顺利起步，但是长期回避存量则可能造成税收不公平。

　　房价和土地财政

　　对于房产税，另一个绕不开的话题是房价。

　　上述专家称，尽管新政府认账市场手段，尊重市场规律，但是不愿意看到房价上涨，所以目前为了抑制房价上涨的一些政策，不管它管不管用，比如限购，短期都不会取消。

　　“无论是短期政策还是长期政策，政府对房价上涨是高度不愿意，北京市政府之所以出台一系列我们看起来有悖常理的办法，都是要实现北京房价不上涨的诺言。”其称。

　　而上述高管则表示，房产税的目的之一就是降房价，在“限购令”、“限价令”、“国五条”轮番轰炸后，控房价的效果仍然不佳，房产税被寄予厚望。“但房产税最大的阻力在地方政府，地方政府对土地财政的饥渴是主因。”该高管称。

　　事实上，地方财政对土地的过度依赖，现在已经成为中国房地产市场的一个症结。官方的数字或者最能说明问题。

　　资料显示，国家审计署在6月10日公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》中，部分地方以土地出让收入为偿债来源的债务余额增长。2012年底，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地方政府负有偿还责任债务余额的54.64%，比2010年增长1183.97亿元，占比提高3.61个百分点。

　　值得警惕的是，审计报告中的18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。

　　在财政收入增幅下降、地方债务还债高峰来临和流动性紧张的背景下，不断飙升的土地价格仍在给地方政府上迷幻剂。

　　数据显示，2013年刚刚过半，一些重点城市土地出让金收入显示出爆发式增长态势。北京上半年土地出让金同比大增390%，上海同比增长277%，杭州更是同比增长504%。

　　在土地财政的现状不改变的前提下，如果房产税收入不能替代土地财政收入，地方政府的意愿将较弱。

　　国泰君安的研究显示，房产税能增加家庭支出负担，但较难完全抵补土地出让金收入。

　　国泰君安的测算表明，住宅价值存量占到GDP的2.4倍和住房贷款余额的15倍，假设1%的房产税税率，房产税占可支配收入的6.6%。但用房产税来替代土地出让金比较困难，房产税税率要达到2.2%才能实现这一目标。

　　在中信建投房地产行业首席分析师苏雪晶看来，房产税的真正意义在于税制改革，完善住房差别化政策，在国内一直以来只重视流转税不重视存量税。在国外，现代财产税的课税对象逐渐定位于可视性强、位置稳定的不动产，也就是以存量税收为主要的房地产税收。虽然各国房地产税的征收形式多样、但其本质都是一致的，那就是增加地方财政收入，增强地方政府提供基本公共服务的能力。房产税也是完善住房差别化政策重要的一环。目前房地产市场“有保有压”的调控政策中，在信贷、土地、税收等方面已经做出了许多努力，但在税收这一环节一直调控的是流转税，上海和重庆两地的房产税试点弥补了这部分的缺失。

　　对于房产税的作用，财政部财政科学研究所所长贾康表示，如果过多地将房产税的作用定位于遏制房价上涨，甚至希望通过房产税将房价压下来。那么，不仅会感到失望，而且会将房产税务引入歧途。