又是一年毕业季，租房市场迎来一波高峰。对于即将离开校园的大学生来说，租房成了找工作之外的另一个话题。

　　翻开报纸的房产频道，“毕业租房季来临”成为热词——“由于大批毕业生加入租房队伍，推动了房屋租赁市场的价格疯狂上涨。”

　　毕业生涌入城市，加上原有的租房需求，一线城市的中介告诉你“一房难求”，价格一路飙升，租房市场形成当下热点经济现象。

　　租房市场是整个楼市的重要组成部分，房租的价格反映着楼市的火爆或者冷清，或者，我们还能从“租售比”看到房价的走势，从“空置率”看到楼市的真实未来。

　　有调查显示，纽约居住出租房的居民为69%，洛杉矶为61%，芝加哥为56%。在香港，不算个人出租，光是政府提供的“公屋”就为将近1/3香港市民解决了住房问题。也就是说，在一个经济社会相对稳定的城市，有约一半的居民要选择租房。

　　中国自2011年以来，每年新增大学本科毕业生约在700万左右，其中超过80%的毕业生选择异地择业，而这些选择异地择业的人中，绝大部分选择在一、二级城市就业——据中国人才交流中心2011年数据。

　　以北京为标杆的一线城市吸引着这些毕业生。那么北京有多少出租房屋？2012年3月，北京市公安机关进行实有人口基础信息调查，核对流动人口信息725.5万人，出租房屋139万户，空置房屋381.2万户。如果这个数据属实，北京139万套出租屋中，住着700万人。

　　虽然这个数据一经见报就饱受争议，但几个信息仍有参考价值，一是供出租的房屋远远低于市场需求，二是还有大量房屋空置，房东出于各种原因未将房屋出租。

　　7月2日由北工大、北京社工委和社会科学文献出版社联合发布《2013北京社会建设分析报告》指出，北京对外来人口限购住房以前，商品房的1/3被外来人口购买。限购令实行以后，2011年，外省市个人占期房购买者的比例只有10.1%，绝大多数的外来常住人口只能选择租房居住。

　　研究还提到，2012年北京的人均GDP已经达到13797美元，相当于中等发达水平，但北京的住房总体上还相当于西方国家20世纪60年代的水平。

　　这些数据在我们记者的走访中，与多数人的实际感受相符。在一线城市究竟存在怎样的租房市场？本期调查与走访揭示真实的情况供投资者和租房人参考。

　　住房数量的悖论

　　租房市场的价格一路上扬，按理应该反映整个社会住房市场的紧张。但是，不会说谎的数据揭示了一个悖论。

　　文|塔夫

　　根据北大中国社会科学调查中心完成的《中国民生发展报告2012》中的数据，全国人均住房面积为36平方米。

　　据中国房地产研究协会在2012年披露的数据，我国每年新增建筑面积约占世界的一半，为20亿平方米左右，其中超过70%为住宅面积，达14亿平方米，其中超过40%的新增面积在一、二级城市。

　　另据某经济学家根据全国钢材消耗数据分析，得出了“若全部城镇房屋住宅是高层住宅(现浇)结构，那么2006年至2009年累计城镇住宅建筑面积是31—40亿平米，若全部城镇房屋住宅是多层住宅(砖混)结构，那么2006年至2009年累计城镇住宅建筑面积是62—80亿平米”的结论。

　　若按照中国房地产研究协会的数据，以人均住房面积为36平方米计算，每年我国新增住宅面积可满足超过3800万人的住房需求——而若按照那位经济学家的分析，则可满足超过8600万甚至2亿人的住房需求。

　　这些数据如果是可信的，那么自2003年至目前，其它年份不算，仅2006至2009年这四年，我国新增住宅面积就可满足3至8亿人口的住房需求。而据国家统计局于2012年发布的数据，我国城镇人口于2011年底达到51.27%，近7亿人——也就是说仅这四年新增住宅就够几乎全国一半甚至是全部的城镇人口换一次房子。

　　按照这个逻辑，我们应该面对的是这样一个局面：不但有很多人买下新房子住了进去，也有很多旧房子被腾空，进入了租赁市场——供租赁之用的房源数量也大大增加。

　　那么按照“有效市场”理论(也是促使我国最终放开房地产的市场，由个人自由买卖的经济学理论之一)，既然住宅供给面积不断增加，那么可供租赁的房源也将不断增加，且其增加量至少是能满足千万甚至过亿人口居住需求的幅度——每年新增的几百万大学毕业生的需求在其中只会占较小的一个比例，那么显然因此那只“看不见的手”将会促使房屋租赁市场的价格趋于下降——也就是说“毕业租房季”应该根本没有那么大的威力，也不可能推动房屋租赁价格大幅度上扬。

　　但，结果却似乎是，我们面对的事实却与以上逻辑推导出的结论截然相反——据某名门户网站的房产频道的报道，目前我国的一线城市房租年增长率超过25%，呈“疯涨”现象，而每年的“毕业租房季”是房租增长最快的时间段。

　　这就引出一个问题，若房租真是由这些学生的需求所推动的，那么要不是数据不可靠，要不就是数据分析的理论逻辑有误——当然，还有一个可能，那就是这些学生被“诬陷”了，以他们的需求总量规模根本无力推动房租上涨。

　　租房市场的火爆恐怕另有原因。