购房者担心放贷周期拉长 “调短期头寸”要快速成交

　　晨报记者 徐运 唐佳 张昱欣

　　金融市场的风波是否会波及房地产？房地产业和银行业密切相关，近两周来股市的波动引发人们对房地产的担忧也合乎情理。不过，无论从银行放款、开发商资金还是购房者选择这几方面看，目前金融市场的起伏还不足以对楼市产生实质影响。

　　近期金融市场的波动，给高度依赖资金的房地产市场也带来了影响。本期楼经，我们将从开发商、市场、中介、购房者等不同角度记录和分析这次突如其来的风波对楼市造成的冲击。

　　日前本市部分中介反映，从当前与之有合作关系的银行放贷实际情况看，并未对首套房贷做出真正调整，审核条件变化不大。但值得注意的是，市场上有部分商业银行在房贷方面有所收紧，例如某银行已对“两低”首套房贷(即房屋面积在60平方米以内，总价100万元以内，首付比例为三成的购房贷款申请)，明确表示取消85折优惠政策。

　　此外，有消息称，当前部分外资银行已暂停商贷业务；而小银行则因为贷款额度较少的缘故，整个放贷周期被拖长至两个月以上。

　　每月月末放款速度都会放缓

　　近日已有银行传出收紧房贷业务，部分银行已取消85折购房利率优惠，但几家大型国有银行房贷政策在利率层面暂时维持不变。记者从德佑地产交易按揭部了解到，最近一个多月以来，上海各家银行房贷业务放款依然正常，未出现异常现象。“这段时间一些客户都很着急，特别是还没有放款出来的一直来追问贷款的事情。”21世纪不动产上海锐丰贷款金融部高级经理吴娅表示，每个月月末受到额度影响，银行放款都会放缓。比方说，某银行6月份的放款额度是2亿元，但是前三周已经放贷2.3亿了，那么自然到了月末就会收紧。她认为，近阶段的放缓是不能和银行资金短缺划上等号的。“如果下月初以及8月初也出现放款难，那么才能说是有异常。”

　　回顾往年，在季末、年中、年末的特殊时间点，银行普遍会面临资金流动性吃紧的问题，再加上今年3月份上海楼市出现天量成交，大量透支各大银行的贷款额度。汉宇地产市场研究部认为，从宏观层面来看，无论是流动性总量适度收紧还是结构性微调都会对房地产市场持续升温产生负面影响。由于房地产是资金密集型行业，明显受制于市场流动性，银行资金一旦收紧，加上存在资金从房地产业流出的可能性，都将加大房企尤其是中小房地产开发企业的融资难度，提高融资成本。同时，银行放贷速度放慢，也会打乱房企回笼资金的节奏。

　　对楼市实际影响不大

　　在这种资金趋紧和宏观调控的多重影响下，考虑到夏季销售淡季逐渐来临，后期楼市成交恐会有所回落。

　　近期土地市场活跃，开发商拿地需要大量资金，其中涉及到贷款，而在目前银行资金紧张的情况下，贷款方面肯定会有所偏紧，这样势必直接影响到开发商拿地。其次是开发商资金链方面，由于开发商开发一个楼盘一般周期较长，开发过程中很多环节都可能和银行打交道，如果银行资金紧张放款速度减缓，将直接影响项目的工程进度，可能会对开发商开发进程带来一定影响。对购房者而言，目前大部分人买房都需要贷款，而在银行资金紧张的情况下，银行首先考虑的是自身运营以及大客户的维护，购房者小客户可能在放款、审批等阶段有所影响，这样直接将影响到各楼盘的成交、开发商的回款速度、楼市整体的走势等等。

　　近期央行已经表态将对部分金融机构提供流动性支持。德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，央行释放出的信号，预计主要是为了稳定市场情绪，在央行出手后，金融市场波动的持续时间势必将大大缩短，对楼市的影响会相对减小。银行资金的短期紧张虽可能对楼市带来一定的冲击，但考虑到目前整体楼市依然稳步上升的趋势，以及管理层出手后市场将逐渐稳定，预计对楼市的实际影响将不会太大，更多的是心理层面的担忧，后期整体市场前景依然较为乐观。他表示，考虑到目前房价的坚挺，短期价格不会出现明显下跌。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，只有资金短缺持续超过6个月以上，再加上银行的利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商才会在销售回款上面临较大压力，才有可能“适度让利”。

　　改善型购房者：“调短期头寸”受影响

　　近期，李先生有些苦恼。由于他在购房过程中的贷款环节出现问题，导致频频被卖家催款。虽然李先生已付清所有首付款，但由于银行当前没有足够的贷款额度，导致其贷款金额迟迟未能顺利发放下来。

　　近期市场中一定数量的挂牌卖家抱有置换目的，汉宇地产镇宁分行何经理分析，如购房需求急切，一般在寻找客户的过程中，会对下家提出全款付清或资信良好且为首套房贷等额外要求。以便在当下放贷周期被拉长的背景下，能将受影响程度降到最低，快速获取资金，促成自己的购房行为。

　　当前，不在少数正处在购房过程中的买家，都因贷款环节出现小意外，而打乱了原定计划。尤其是对于“以小换大”的改善置换型客户群而言，受到的影响更大。通过卖掉原有房产资金，来购入新的房屋，大部分卖家需要等到买家首付和贷款均到位后，才能支付下一套房产的首付款资金，如在贷款环节出问题，则会面临违约的可能。汉宇地产国顺分行藉经理告诉记者，近期分行成交1套翔顺公寓两房房源，面积68平方米左右。由于挂牌卖家出于置换目的，早前已支付5万元定金，锁定另一套房屋，故打算将原持有的翔顺公寓快速出售，但考虑到近期银行放贷周期拉长，怕会耽搁后笔交易，因此对下家首付款比例提出较高要求，并表示愿意在售价方面做出让步。经过多轮带看，购房者小吴愿意首付五成购置该套房源。经过一番协商，房东让步5万元，以163万元的总价达成快速交易。

　　理财产品或分流部分投资客

　　对于投资者来说，近期银行为吸纳资金而推出大量短期高收益的理财产品还是颇让人动心。

　　日前记者在徐家汇看到，不少银行门口贴出了“新鲜出炉”的理财公告，单从广告内容上来看收益率都不低。如某银行推出的34天保本短期理财产品，5万元起售，年化收益率达6.5%。另一家银行推出的“灵活添利”191天(保本)理财产品则按投入资金量决定收益，5万元为6.3%，20万元为6.6%，100万元则为6.8%。由于当前房产出租回报率不高，即便是市中心的住宅回报率也往往连3%都达不到，加之多数投资客买房都会遇到限购限贷问题，而理财产品没有这样的门槛。一些原本的“铁杆”房产投资客是否会因此转而投奔理财市场呢？

　　银亿集团上海公司营销总监王士章表示：“可能会有部分房产投资客转去买理财产品。”不过也不会出现大量分流情况，因为投资者一般都会有各自的理财习惯，在不同理财习惯间摇摆的可能并不大。

　　下半年限购和信贷审查不松动

　　随着金融市场的起伏，有两大猜测逐渐浮出水面。其一：从近日央行发布的信息来看，将加强流动性管理和资产负债管理，对部分符合条件的金融机构，若投资安排出现暂时性头寸缺口，也将提供流动性支持。从中可看出当前金融机构的流动性总量并不短缺，但资金流向结构是否会做调整？其二：房地产市场是否需要通过信贷政策，来进行有效调节、干预？

　　汉宇地产市场研究部认为，这两大猜测，主要取决于上半年楼市的表现。考虑到近期地王频现，且市场需求量旺盛依旧，使得房价上涨压力犹存，整体表现趋势较为激进。因此将大大提高下半年房贷收紧的可能性。而房贷收紧政策，对于购房需求的抑制作用将会立竿见影。一方面，购房成本将显著提升，另一方面，流动性从紧政策，释放出调控信号，将打破民众看涨的心理预期。

　　当前，上海限购政策仍严格执行，再加上未来信贷政策存在收紧可能性，对于客户审核力度更加严苛。因此，建议购房者在办理按揭的过程中，应对自身信用情况、贷款记录等方面要有清晰的认识。同时，可在签订买房合同过程中，提前约定，预留充裕时间，从而降低购房者由于贷款问题所产生的风险系数。

　　“等贷期”延至一个半月以上

　　记者日前从部分银行及中介机构了解到，目前上海各主要银行房贷业务放款依然正常，但包括公积金贷款在内的相关房贷放款周期已较前期有所拉长。

　　最近的金融市场波动，触动着不少购房者的神经，尤其是正在办理贷款过程中的购房者，对是否能及时办出贷款普遍“心里没谱”。“我申请的是公积金加部分商贷的组合贷款，中介说以前一个月左右就可以办出贷款，我已经等了一个半月了，公积金贷款还在审核中。”市民李先生表示，像他这样的情况并不在少数，他的几名正在买房的朋友也遇到了类似情况。

　　记者从市公积金中心了解到，“国五条”细则出炉后，公积金贷款审核趋于严格，审核时间确实有所拉长，从初审到放款，至少需要一个半月。

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　　来自市公积金中心的官方统计显示，今年一季度，本市发放住房公积金个贷金额146.68亿元，同比增长144.10%；发放户数3.79万户，同比增长112.44%。

　　一季度，受去年下半年以来房地产交易活跃，以及3月初“国五条”出台后住房交易量激增影响，个人住房贷款需求显著增加。据市住房保障和房屋管理部门统计，一季度本市房地产交易量同比大幅上升，二手存量住房成交量同比明显超过新建商品住房成交量，3月份新建商品住房和二手存量住房成交量均创出新高。

　　与此相应，一季度公积金个贷发放也呈快速增长趋势。 1－3月，公积金个贷发放分别为55.34亿元、39.39亿元和51.95亿元，季度累计放款146.68亿元，创历史同期新高。