北上广等重点城市上半年土地收入至少同比翻番，销售情况良好令开发商拿地热情高涨；但在银行“钱荒”传导效应的影响下，开发商强势期或难以为继

　　刘展超 柳九邦 张歆晨

　　即使楼市调控政策连连收紧，但重点城市的土地市场却再度升温，高溢价地块出现较为频繁，这将给楼市调控增加难度。

　　《第一财经日报》记者获悉，截至6月26日，北京前6个月经营性用地出让收入为629.75亿，同比增幅高达334%，接近2012年全年的647.92亿；上半年上海经营性用地出让金为597.84亿，同比大涨307%；截至6月20日，广州市上半年土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿。

　　除了北上广三大城市外，其他一些主要城市的土地市场也在上半年高潮迭起。杭州1~5月土地成交金额为500亿元，比2012年同期上涨453%；今年上半年苏州土地成交金额为236亿元，同比猛涨530%；截至6月25日，上半年南京土地出让金额为275.27亿元，同比大涨122%。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，今年“国五条”落地后，虽然北京版细则较为严格，但从全国市场看，绝大部分城市细则落地力度有限，导致了房地产市场整体依然处于高位。特别是今年一季度房企的销售业绩良好，资金情况处于最近几年最宽裕的时机，这使得房企在全国各地拿地的积极性都明显上涨。

　　一名香港上市房企总裁也对记者表示，去年下半年以来，整体销售在回暖，开发商的土地储备消耗得太厉害，必须要补仓。但是在这个时候，地方政府推出土地的量却相对较少，导致一块地推出来，有十几家参拍，供需的失衡，土地市场就会有一些偏热。此外，一些成长型房企现在急于进入一线城市，它们会以很高的价格拿地。

　　土地市场火爆

　　记者从北京市土地整理储备中心获悉，截至6月26日，北京前6个月土地市场总计出让经营性用地86宗，土地出让收入已经达到了629.75亿。与去年上半年的144.88亿相比，同比增幅高达334%。

　　同时，这个数据也已经接近2012年全年的647.92亿。当然，这并非北京历史上的最高值，2010年曾共计出让276宗经营性用地，成交金额达到1638.5亿元，创下历史新高。

　　张大伟预计，在当前的市场行情下，北京2013年全年土地出让金有望再次回到千亿元以上，良好的销售情况也使房企拿地的积极性明显上涨。

　　国家统计局数据显示，今年1至5月，商品房销售面积39118万平方米，同比增35.6%；商品房销售额25864亿元，同比增52.8%。同样作为一线城市，上海和广州的土地市场热度，也反映出良好销售势头下开发商拿地热情不减。

　　据德佑地产提供的数据，截至6月26日，今年上半年上海经营性用地土地出让金已达597.84亿元，同比大涨约307.66%。去年1~6月，这一数据仅为146.65亿元。

　　此外，去年全年上海经营性用地出让金总额也仅为875亿元。今年上半年597.84亿元的土地出让收入，已经和2011年7月~2012年6月一整年的土地收入相当。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示：“从目前的出让节奏及情况而言，6月份全市经营性用地出让突破200亿元关口基本无悬念，同时其甚至有望成为近33个月内上海土拍市场成交金额最高的月份。”

　　广州方面，2013年上半年，广州市土地市场走出了惊天逆转的行情，特别是5、6两个月份，全市土地市场持续升温，开发商拿地热情空前高涨。

　　此前媒体披露的数据显示，截至6月20日，广州市上半年合计土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿，逼近2011年全年的475亿。由此不难预计，广州今年的土地收入将创下该市2004年土地公开出让以来的新高。

　　各地“地王”频出

　　对于北京而言，虽然限价政策非常严格，但作为首都，其本身土地稀缺性突出，很多企业在其他市场获得资金后，对北京的土地需求也明显增加。

　　张大伟预计，北京7月份单月土地成交总价有望突破200亿。在7月份有希望成交的14宗地块中，剔除两块招标地块，其他12块土地的起始价总额已经高达121.6亿，按照正常的溢价出让，叠加2块招标地块(2地块接近70万平方米)，预计7月土地市场成交额将破200亿。

　　他认为，从北京市场目前来看，商品房住宅地块的高价难以避免，土地价格高位运行很可能成为常态，整体土地市场依然有继续升温的可能性。

　　从土地成交的溢价率上看，也可以看出市场的热度。中原地产研究中心统计数据显示，今年前6个月北京土地成交平均溢价率上涨到50%以上，高于2012年的29.8%，也高于2011年的40.4%。

　　除北京之外，其他热点城市土地市场也在升温。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5月，全国四个一线城市(京沪广深)合计土地出让金高达1411.8亿元，去年同期是314.4亿元，同比上涨了350%。

　　同期，13个一、二线城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙)合计土地出让金高达3084.62亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨了126%。

　　在5月份，全国主要的一、二线城市土地市场有超过10宗高溢价地王成交，总成交额已经超过150亿。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，截至6月26日，上海市6月已累计出让经营性用地38.5万平方米，合计出让总金额达126.7亿元。而在接下来的2天内，上海土地市场还将出让多达7幅经营性用地，合计出让金额在90亿元以上，其中不乏青浦区徐泾镇会展中心3地块(02-01)、静安区石门二路街道60号街坊这类有望冲击年内46亿元纪录的“准地王”地块。

　　今年上半年，广州房价一度连续4月领涨全国，市场呈现“地王频出”的走势。5月份，先后诞生了海珠南洲路、白云同宝路、番禺万博三个地王，单价最高的一宗楼面地价高达3.4万元/平方米，也成为广州成交单价最贵的一宗。

　　值得关注的是，除了最高价的地王，最近两月广州拍出的市区居住类地块中，绝大部分的成交均价都超过2万元/平方米，基本与广州市区多数在售楼盘的楼价持平，面粉贵过面包的现象再度上演。

　　“钱荒”影响几何

　　张大伟认为，楼市量价目前均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。

　　国土资源部下属机构——中国土地勘测规划院近日发布5月份地价报告认为，5月以来多个城市土地市场出现拿地热潮，竞争激烈。一线城市的优质地块供不应求，竞价轮次多达上百，高溢价地块多次出现。高价格地块不断刷新原有纪录，不仅一线城市，多个热点城市也频现“焦点”地块。房企对后市的信心从土地市场的火爆中不难窥见，未来房价的攀升动力增强。

　　不过，在近日出现“钱荒”事件后，张大伟认为，“钱荒”虽然还未直接影响实体行业，但对房地产市场的心理影响不容小视。房地产市场这么多年的畸形发展，主要是依赖超发的货币。一旦资金收紧，房地产价格的涨幅肯定被抑制。

　　德佑地产分析师赵葆根认为，对于较为依赖银行贷款的房企而言，“钱荒”将使其资金情况再度紧张，遏制其在土地市场上一掷千金的举动，给今年以来过热的土地市场实实在在地泼上一盆冷水。

　　德佑地产研究总监陆骑麟也表示，2011年底银根的收紧，促使大量开发商降价求售，甚至出现亏本销售的现象出现，后期间接引导到土地市场，土地底价成交和流拍现象频繁出现。当前“钱荒”也必然会影响开发商的资金链，从而改变开发商对未来房价的预期，预计下半年土地市场降温的可能性加大。

　　事实上，受银行“钱荒”影响，近两日地产股普跌，资金流动性控制更引发对房地产企业资金链紧绷的担忧。鉴于房企主要资金来源于信贷、预售款以及自筹资金三个方面，“钱荒”威胁国内融资，加之美联储表态逐步退出量化宽松政策(QE3)威胁海外资金渠道，房企的日子将越来越难过。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，虽然上半年标杆房企销售情况不错，但下半年随着资金链紧张，有可能会加速销售，快速回笼资金。为此，房地产企业尤其是融资渠道单一的中小型房地产企业，可能会调整销售策略，进行“价格修正”，从而对市场预期带来一股鲶鱼效应。这也意味着，持续大半年的开发商博弈强势期或在下半年得到扭转。

　　不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，虽然流动性危机在中国的银行间市场乃至整个短期资金拆借市场集中爆发，但演变成偿债危机的可能性不大，等到二季度过去，银行超额储备金率将回归常态。因此，个人房贷及企业开发贷都不会受到牵连，“钱荒”事件短期对房地产市场形成的冲击有限。