（图片来源：中国经营网）

　　未来万达城最终在全国的布局数量将会是10个，而在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。

　　【中国经营网综合报道】文化旅游地产如井喷般出现，单个投资项目动辄数百亿。规模之大，涉及企业之多，令市场炫目。而继哈尔滨之后，大连万达集团又将斥资400亿元在南昌打造万达文化旅游城。

　　据第一财经日报的报道，昨日从万达集团了解到，南昌万达文化旅游城总投资400亿元，位于南昌九龙湖新区，占地300公顷，总建筑面积480万平方米。今年6月18日开工，2015年年底开业。规划包括文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，以室内项目为主。

　　动辄百亿投资的万达城，南昌并不是首个。4月28日，万达首个文化旅游城在哈尔滨动工，占地80公顷，总建筑面积90万平方米，总投资200亿元。一个月后的5月28日，万达与合肥市政府签署投资协议，拟在合肥滨湖新区打造万达文化旅游城项目，项目总投资将超过300亿元，其中文化旅游投资190亿元，计划今年开工，2016年建成开业。

　　至此，不到三个月内，万达在三个城市的文化旅游投资达到900亿元。近年来一直在强调由商业地产向文化转型的王健林昨天表示，房地产市场迟早将趋向饱和，而没有“天花板”的文化旅游将来是万达的核心支柱产业。

　　根据王健林向记者公布的计划，未来万达城最终在全国的布局数量将会是10个。即便以平均每个200亿元投入计算，万达在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。

　　在财务模型上，万达城与万达广场是相似的。王健林称，万达城资金来源也是三个渠道，自有资金、银行贷款和一部分物业预售，物业预售即是指万达城配有住宅和商业销售。

　　以南昌项目为例，王健林介绍，400亿元总投资中约220亿元用于投资文化旅游，剩下的用于200多万平方米的房地产投资、住宅写字楼的投资。

　　记者随后从可靠渠道了解到，南昌万达城480万平方米的建筑面积中，有200万平方米为文化旅游和商业等自持物业，有280万平方米为销售物业，其中，少量为商铺，大部分物业为别墅。这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。

　　未来万达城最终在全国的布局数量将会是10个，而在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。

　　“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本，中国的金融模式(指融资成本)不支持这种发展模式，不像国外10年期融资成本只有3%~4%，在这个情况下，(资金)只能走销售一部分，融资一部分。”王健林称。

　　无论是哈尔滨还是南昌，万达城的土地成本相对低廉。对于“用文化旅游的牌子低价拿地，来做地产”的质疑，王健林昨日主动提起，并回应称：“相反，我是拿地产的钱来搞文化和旅游。”

　　如此大的投资，如此长的回报周期，“卖房子的钱”能否撑得起“搞文化”的巨额资金？“核心就在地价上。”持续关注商业地产的兰德咨询总裁宋延庆表示，280万平方米的销售物业要养活200万平方米的文化旅游城，支撑起客源和现金流，“地价便宜的话没有问题”。

　　宋延庆的看法是，万达城模式最大特点在于土地成本，若土地成本低，便可继续滚动开发的方式，为后期根据市场行情调整开发速度留出余地。

　　对此，王健林4月底在哈尔滨回答记者提问时称，万达有足够的现金，也有足够的银行授信。而昨日，关于资金，他依然觉得万达不存在压力：“目前万达没有资产置入计划，商业地产在国内很快IPO也较困难，文化旅游倒是有一定的希望。”

　　亚太商业不动产学院院长朱凌波认为，文化旅游项目做起来并非易事，除了旅游设施本身引来的消费之外，还必须要通过规模性和集合性以及特色化、差异化的产品，将人们留下来花钱，否则，人流量有限，且多是“匆匆过客”。

　　资产负债率高企万达资金压力大

　　业界流传着一个段子：在北京，很多人知道万达影院的IMAX，却不知道索菲特酒店。王健林最初听到这个消息“快气死了”，可后来他想通了，这就是文化产业的魅力！这可比做地产更有成就感。据说，万达集团从此有了“文化自觉”。

　　据每日经济新闻的报道，自2012年7月万达集团有意在北京建文化旅游城项目以来，迄今不到1年时间，万达集团先后与多个城市达成了文化旅游项目的协议。在谈到为什么会大力投入到文化旅游产业中时，万达集团董事长王健林表示，去年，万达的商业地产规模排全球第二位，明年有望达到全球第一，但不动产仍然归在大的房地产行业中，而房地产行业是周期性行业，“任何一个发达国家，房地产的成长期都没有超过100年，基本是半个世纪。到人均住房率达到60%以上，市场稳定后，行业就会萎缩，不再是主导产业。”

　　未来万达城最终在全国的布局数量将会是10个，而在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。

　　王健林说，万达集团现在把文化和商业结合在一起，主打两种模式，一种叫度假区，一种叫万达文化旅游城。度假区目前有长白山和西双版纳两个，前者已经开业，后者将在2015年开业。

　　“万达集团的文化旅游城项目，与原来的零售综合体其实是一个路子的，都必须建立在地产上。”薛迥文认为，从一定程度上，也可以说万达往文化行业迈进了一步，对万达而言，他们希望打文化旅游的概念，甚至去地产化，但无论以什么概念，其实还是地产。不管什么项目，只要是按照万达集团现在的模式，必然要修房子，在地产上经营。“无论是做文化项目或是旅游项目，都会有相应的配套商业和住宅，最终赚钱的还是这些项目。”

　　由于项目体量大，前期投入也非常大，万达集团将面临巨大的资金压力。据悉，万达的资金来源主要靠银行贷款和销售回款，而这两个主要融资渠道已被用到极致。此外，据《中国企业报》报道，万达的资产负债率长期维持在90%左右，其高速扩张依赖于高负债率。为此专家分析，万达已不能光靠贷款获得发展，需要股权融资等方式借力资本市场。目前，万达商业地产公司和影院业务已经分别递交了IPO申请，但眼下IPO重启始终没有时间表。

　　企业纷纷涌入旅游地产

　　据上海证券报的报道，除万达外，热衷于旅游地产的企业正不断增加。去年年中，世茂地产宣布千亿进军旅游地产计划。几个主要项目包括：大连御龙海湾，占地2000公顷，总投资规模500亿元；武汉龙湾，总建筑面积约800万平方米，总投资约400亿元；晋江“世茂御龙湾”，占地2000亩；海南文昌世茂月亮湾，开发总规模超过1万亩；以及占地43万平方米的上海“世茂纳米魔幻城”等。

　　另外一个低调布局旅游地产的是华南巨头碧桂园。此外，恒大地产也陆续投资了上海启东“海外威尼斯”、广东清远恒大世纪旅游城等项目。业内人士透露，恒大对旅游地产在房地产业务的占比规模定位在15%左右。

　　中型房企中，中弘股份是参与旅游地产的代表。据公司去年年报显示，在调控背景下，公司将旅游地产作为业务突破口，分别与多个地方政府签署了合作框架协议。有媒体报道，中弘股份的框架性旅游地产投资总额已超过千亿。

　　未来万达城最终在全国的布局数量将会是10个，而在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。

　　除了传统房企外，一些文化类企业也开始试水旅游地产。此前，本报独家报道，华谊兄弟以影视制作类龙头企业身份参与房地产开发。除总投资130亿元的深圳华谊兄弟文化城之外，华谊兄弟旗下更多文化地产项目在上海、成都等地密集接洽中。华谊兄弟与冯小刚等合作的海南观澜湖项目也在去年10月举行了一期奠基仪式。

　　避险工具还是高风险陷阱？

　　如此多企业纷纷扎堆文化旅游地产，究竟是何原因？又将如何影响房地产行业布局呢？

　　各家房企对旅游地产主题侧重点略有不同，也有高度重合之处。其中，万达集团侧重长白山、哈尔滨等北方自然风光旅游，电影城院及体验剧场等；碧桂园侧重滨海自然景观的利用；恒大则在北京冰雪景观和南方滨海景观“两极”均有涉及；世茂除滨海景观外，下大力气打造亲子乐园，主推“三代同堂”的“旅居”生活方式；华谊兄弟的特色则是还原电影生产过程的影视主题体验商业，包括电影拍摄场景的展示与互动等。

　　那么，这些主题繁多的旅游地产项目，真的具有颠覆传统地产项目的过人之处，令企业足以乐观至此，轻松决定千亿投资吗？

　　细看各家旅游地产，在“主题”之外，传统房地产仍是绝对的重头戏。其中包括酒店、办公楼、商业物业，以及肩负回款重任的可售住宅。酒店等商业物业的集中开发，则有可能令城市资源出现高度同质化浪费。

　　比如万达合肥项目，这个总建筑面积90万平方米的超大综合体，规划有文化、旅游、商业、酒店四大内容，包括一个室内水上乐园、两个电影科技馆，40公顷室外主题公园，30公顷酒店区，10万平方米的购物中心等。其中，仅酒店群就包括1个六星级酒店，1个五星级酒店，2个四星级酒店和3个三星级酒店，共3500间客房，5000个床位。“如果类似项目短期内集中投资，哪怕是大型城市，又能覆盖多少需求呢？”中国房产信息集团分析师薛建雄表示。

　　如果说在合肥的项目可以独树一帜，那么在哈尔滨，万达则遇到来自恒大的“贴身肉搏”。据了解，哈尔滨万达文化旅游城位于哈尔滨松北区，占地80公顷，规划包括文化、旅游、商业、酒店四大内容。而同样位于松北区，一个占地面积172公顷的恒大文化旅游城在去年底立项。冰雪主题公园、冰雪游乐世界、国际购物街、超五星级世界酒店等，同样在列于规划之内。

　　未来万达城最终在全国的布局数量将会是10个，而在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。

　　除了业态同质化竞争外，企业的另一个共同之处是盈利模式。而中弘股份的年报披露了投资玄机。虽然每个项目号称的总投资额以百亿计，但企业先期投入的土地款非常有限。在和地方政府谈好投资意向后，企业仅需要支付一小部分土地款，再以土地抵押贷款，或与基金等机构合作开发，以前期可售型住宅的预售回笼资金，就可以轻松玩转百亿项目。即便未来出现供给泡沫或资金紧张，最多放弃后续项目的投资计划即可。对企业来说，有廉价圈地之便，又无资金重压之嫌。

　　对于这种貌似完美的投资链条，唯一可能存在的风险是，大量同质化的旅游地产出现，或许可能成为未来楼市泡沫的另一特色。