高考刚结束，“幼升小”又开始。孩子在哪上学成了家长最重视的问题，因此择校而居成为家长首次购房或置业升级的重要因素。

　　然而稀缺的学区房，价格一路高涨逆市坚挺，交易时如按照“非普通住宅”缴税，税费能多出近百万。而为了避免缴高额的税费，中介开始帮着购房者避税，签订阴阳合同。

　　个例

　　买学区房  税费要缴上百万

　　张女士的儿子快5岁了，她想让孩子上重点小学，盘算着上中关村一、二、三小。“周边能进这些学校的学区房也不多，房价眼见着就奔十万去了，尽早入手也能早把孩子户口迁进来。”

　　张女士相中华清嘉园一套74平米的房子，报价590万元。看着房子标注着“名额未占用”、“满五年唯一”这些字眼很满意，可高额的税费让她犯了难。

　　这是二套房，若按原价8万元/平米购买，房子变成“非普通住宅”，将涉及5.6%营业税，20%个税，3%契税，算下来需要102万元的税费。“如果按住房指导价32000元/平米走，只缴7万多元的税就可以了。”为了能尽快促成买卖，经纪人主动帮她避税，也就是签订两份“阴阳合同”。

　　张女士想到70多平米面积略小，等孩子上完小学再转手卖掉，这样一来避税会不会有问题？

　　面对张女士的疑问，经纪人主动帮她盘算，“你这要是按原价每平8万走的话光税就得100多万，没那必要。再说住房指导价没那么容易调整，等你转手的时候差价并不多，很好转。”

　　走访

　　购买“非普房” 避税成“必须”

　　对于一些面积较大或房价特别高的住房，被称为“非普通住宅”，如果是满五年唯一的免税房，普通住宅则只需要缴纳1%契税，而非普通住宅则还需要缴纳差额5.6%的营业税和20%的个税。

　　记者走访了科育小区、科源小区、华清嘉园等“著名学区房”，这几个小区的房价普遍在7万元/平米以上，小户型则均价更高。

　　而面对居高不下的房价，小区附近的房产中介对如何避税“了如指掌”，中介员都会主动要求帮助购房者避税。

　　“学区房价格一路高涨，要是不按住房指导价走，非普通住宅的税费都赶上小一半的房价了。所以在我手上买了房的全部都这么操作的。”在科育小区附近的中介经纪人小周说。

　　“这周围的学区房都这样，住房指导价很接近非普通住宅的标准价格。就逼着你必须做税，也就是大家通常说的阴阳合同，不会有问题，目前也就这个方法能操作。给你设个指导价可不就是为了让你按这个价格操作么？”某房产中介店长老刘告诉记者。

　　说法

　　上学名额有没有 小心被忽悠  

　　“居高不下的房价，北京学区二手房压根儿没有不成为‘非普’的。”一位业内人士告诉记者，国五条落地后，对是否满五年唯一的征税条件更严格，而非普通住宅按全额缴，使得“普通住宅”与“非普通住宅”的差额之高，房价涨了，“非普”的标准没动，使得中介“支招”购房者采取“措施”，通过阴阳合同避税。

　　“把高出指导价的钱写进装修合同里，网签价不高于指导价就可以了。这么着避税很普遍。只是学区房的价格高得离谱避税金额也就更大更明显。如果就学区房来说，需要注意的就是重点看一下这个房子的上学名额是否被用。”业内人士向记者解释。 

　　链接

　　何为“非普通住宅”？

　　普通住宅和非普通住宅主要有以下两点区分：单套建筑面积在140平米以上，价格高于普通住宅指导价。符合任意一条，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。

　　文/记者 易朵