纪睿坤

　　6月7日，北京住建委发布新的《北京市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称“办法”)规定，房地产开发企业未按时、足额将预售资金存入专用账户的可被限制网上签约，情节严重的将被暂停网签。

　　据本报记者了解，预售资金监管制度仅在个别城市实行，大部分的三四线城市并未实施或者“形同虚设”。

　　“对于很多没有产业支撑、楼市库存量较大的三四线城市而言，预售制度未建立，也给当地楼市带来很大风险，”北京中原地产市场研究部总监张大伟称，中国房地产存在泡沫亦是不争的事实，房价出现局部破裂的可能性很大。

　　本报另外获悉，有关目前房地产行业泡沫破裂风险问题已经引起了有关部委的注意，正在针对性的研究解决措施。

　　“监管”预防烂尾出现

　　实际上，北京市住建委发布的预售证办法并非新规，早在2010年，北京就曾公布实施过，商品房预售资金监督管理的暂行办法。

　　“预售资金监管制度的实施，对金融属性较强的房企来说，无疑威力十足，”张大伟称，可有效防范因为房企资金链断裂而出现烂尾的情况。

　　不过，据本报记者了解，预售资金监管制度并未广泛铺开，除了北、上、广、深、津等一二线城市实行较为严格的预售资金监管制度以外，大部分的三四线城市并未实行该制度或者仅“行同虚设。”

　　以秦皇岛为例，思源经纪秦皇岛分公司提供的数据显示，截止到2012年，秦皇岛的年消化量仅在156万平方米，但库存高达635万平方米，市场的潜在供应量在3000万平方米以上，也就是说，至少需要10年才能消化城市存量。

　　思源经纪的一位分析师表示，秦皇岛的很多项目是小型房企在建，因为和当地政府关系不错，就拿地开发项目，预售资金也并未得到有效监管，近期也隐现开发商因无力支付工程款而产生的后期烂尾风险。

　　例如，秦皇岛当地的德大地产就被爆因旗下项目销售不畅，开发商无力支付工程款而在去年年底遭遇施工方停工的情况。

　　中国指数研究院[微博]一份调查报告指出，外地房企已经看到秦皇岛市区存在的存量风险，进入秦皇岛都选择北戴河地区，这里积聚了万科等大型的品牌开发商，“相比之下，北戴河区域临海，主打滨海休闲，可通过吸引外来客群消化，”北京万科秦皇岛事业部销售负责人李文在天洋万科·北戴河小镇项目老虎石接待中心启动仪式上如是说。

　　张大伟表示，针对存量较大的三、四线城市而言，在预售资金监管尚未建立的背景下，为避免烂尾风险，还是优选品牌大型开发商项目。

　　三四线城市泡沫预警

　　在多地预售资金监管执行不力的背景下，张大伟提醒，一旦房地产泡沫破灭，就会出现大量烂尾，异常危险。

　　有关房地产“泡沫”的争议一直存在，在张大伟看来，“房价收入比、房价租售比，是判断房地产价格是否合理的2个重要指标，”整体来说，现在全国的房价收入比都超过12，而租售比也都超过了1：400，明显超过国际惯例，已是明显的泡沫表现。

　　万科董事长王石更是公开表示，中国房地产市场的泡沫问题不轻，如果泡沫持续，将非常危险，如果破裂，将是一场灾难。

　　一位国企的开发商更是在电话中告诉本报记者，部分国企开发商、金融系统、政府人士已经注意到房地产存在的泡沫风险。“或许正因为国内的房地产开发过热，很多中国企业去海外找机会，”华富国际主席兼环球联盟伙伴创办人包利华亦表示，万科、绿地等房企已经开始海外房地产业务，其中美国和欧洲的房地产市场备受青睐。

　　张大伟认为，一二线城市房价最高，但因为一二线城市的资源向心力强，需求集中，资产价格体现的是高收入人群收入。所以短期看破灭的可能性很小，反之，广大的三四线城市，因为没有产业支撑，收入涨幅低于房价涨幅。房价出现局部破灭的可能性越来越大。