上海国五条细则出台两月 二手房价上涨房东惜售

2013年06月05日 00:41  东地产财经周刊 

  沪二手房市场交易两极分化

  上海“国五条”细则出台满两月,经过3月天量成交、4月陷入沉寂,进入5月,市场略有回暖,价格上涨同时,高端板块房东开始玩起了“惜售”。

  东地产 汪露 报道

  一边是中低端板块的热销,一边是高端板块的滞销,5月的二手房市场交易两级分化明显。

  相同的是,“两端”的房东心态平稳,不论是挂牌价还是成交价均出现明显上涨,涨幅在5%-10%。

  不同的是,中低端板块因为“卖得好”涨价,高端板块则因为“房东惜售”而涨价。

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者从浦东金桥、宝山共康泗塘、闵行莘庄等中低端板块了解到,5月中下旬,板块内二手房市场总体情况有所回暖,主要表现在客源增加、挂牌量上升、成交量上升、挂牌和成交价格上升。

  与之相对的是,陆家嘴、碧云、古北等高端板块内近期的挂牌量锐减,看房者出手犹豫,房东“边租边售”,反复跳价,出售诚意不高。

  中低端市场供需不足促涨房价

  相对4月份的冷清,进入5月以来,沪上二手房市场有所回暖。

  《东地产》从汉宇地产浦东金杨分行了解到,分行的来客量和交易量环比4月出现了15%-20%的上涨。

  无独有偶,据上海中原地产位于普陀、宝山、闵行等中低端二手门店反映,近期挂牌价较4月上涨2%-3%,成交量上升一成左右。

  此外,《东地产》从上海中原地产研究部了解到,相比4月,中原旗下350家门店近期带看量平均增加了3成。

  种种调查显示,目前的二手房市场已基本摆脱了政策因素的影响,市场回暖并逐渐步入“正规”。

  《东地产》调查了解到,市场趋好主要源于政策“悬空”,买方观望情绪减弱,卖方心态趋好。

  而针对频现的涨价情况,多位中介门店经理接受《东地产》采访时表示,3月份的天量成交,导致优质房源挂牌量不足,需求量明显多于供应量,从而导致房价出现了小幅上涨。

  据中原天山分行经理龚霞介绍,近期,板块次新房均价3.5-5.5万元/平方米左右,涨幅超过了5%,但新增的挂牌量不足2成,供需比在1:3左右,受此影响,房价持续走高。

  21世纪不动产上海锐丰长风板块大渡河路店分行经理耿永也表示,5月以来,门店挂牌量较4月同期有明显的减少,减少幅度达到20%-30%,房源挂牌价格有1%-2%间的小幅度普遍上涨。

  此外,《东地产》从闵行七宝、徐汇大木桥等板块也了解到,供需不平衡导致了板块内房源价格出现一定幅度的上涨。

  以七宝为例,5月份以来,板块内成交量环比上升5%-10%,挂牌价格上涨10%,挂牌量却减少10%。

  上海中原大木桥分行经理吴松山也告诉《东地产》,板块挂牌房源均价相比3月上涨了5%左右,目前已达4.6万元/平方米左右,5月下半月以来门店带看量增加了2成左右,但新增挂牌量仅占了1成左右。

  高端区域“有价无市”

  与中低端板块市场回暖不同的是,部分高端区域“有价无市”。

  《东地产》从德佑地产市中心各门店了解到,目前二手高端市场中存在着挂牌量锐减、房东提价、客户出手犹豫等问题,对成交产生了很大的限制。

  德佑地产浦城店经理后良华告诉《东地产》,由于前期过度消耗,以及房东观望心态加重,目前陆家嘴地区的挂牌量相比前期下滑了一半左右。“在挂牌量减少的情况下,房东普遍开始提价5%-8%。”后良华说。

  后良华向《东地产》介绍,门店内挂牌的世茂滨江花园的二房房源,价格已从前期的700万元上涨到目前的750万元左右。虽然带看量和客户上门量跟前期基本相仿,但是在观望气氛浓重,房东频频提价的情况下,这些带看很难转化为有效成交。

  《东地产》从上海中原地产研究部获悉,中原地产部分高端二手门店也反映,近期挂牌量较上月下降一成,挂牌价较上月上涨2%-5%,成交量却下降两成左右。

  据《东地产》调查,5月以来,上海各区域高端板块中高价位楼盘价格普遍上涨,上涨幅度2%-10%,这些板块包括浦东联洋、长宁古北,中山公园、徐汇中心板等板块。

  其中长宁古北板块涨价最为明显。21世纪不动产上海锐丰新古北豪宅分行经理任甦麒告诉《东地产》,5月门店挂牌价格普遍上涨5%-10%,房东跳价较为频繁,价格的上涨对门店的成交有一定的影响,成交量较4月份有所下滑。

  汉宇地产长宁新古北分行经理柯岩也说,近期该区域内二手房的交易情况持续低靡,买卖双方的观望氛围依旧较为浓厚。

  德佑地产研究部总监陆骑麟向《东地产》表示,这很大程度上都是3月“末班车”效应的后遗症。“目前市场上挂牌的房东普遍诚意不足,甚至试图以提价来抵消可能面临的税费负担。同时,有效客户也在3月被大量消耗,剩下一些诚意度不高的客户,出手十分犹豫。”陆麒麟说。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍也说,由于3月份市场的透支,挂牌房源几乎消化殆尽,因此挂牌房东心态高企,拉高挂牌价出售,或转卖为租,等市场价涨至心理价位再出售。

  “边租边售”降低出售诚意

  对于高端房东提价、惜售的情况,德佑地产碧云分行经理丁杰向《东地产》透露:“现在板块内空关的房源基本没有,一般挂牌销售的都有租约”。

  《东地产》以房东身份致电联洋、古北、徐汇中心等板块二手房中介经纪人询问相关挂牌租赁事宜,在未提及的情况下,古北和徐汇中心板块受访的经纪人主动向《东地产》建议,可“边租边售”,“在不影响租赁的情况下,挂牌销售,遇到合适的价格正好出手,以免日后20%个税出台增加税费负担”,古北板块二手房经纪人小张建议。

  《东地产》了解到,因为租赁的成交周期普遍短于买卖周期,因此“边租边售”方式,可给挂牌房东带来短期内的收益更大化。目前市场上挂牌出售并有租约的房源数不胜数,从此降低了房东的出售诚意。

  据碧云板块一位不愿透露姓名的中介门店经理介绍,近期门店内有个“边租边售”的案例:黄先生在世茂湖滨花园有一套200平方米左右的三房,带租约挂牌出售,现在的月租1.5万元。前几天有个客户看中了这套房子,出了780万元,但是黄先生突然要求涨价到830万元。“这很显然就是没有出售诚意”,该门店经理说。

  汉宇地产市场研究部对公司旗下门店进行抽样调查发现,二手房市场中,“边租边售”房源普遍占总挂牌总量比重在60%-70%。其中,以房屋挂牌出售期间,已附带租约的情形居多。

  《东地产》了解到,一般“边租边售”的房源须与租客签订“放弃优先购买权”,并与租客协商带客看房。如租约内房源成功出售,则需要支付租客一定的违约金。

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