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　　“面粉贵过面包价”的戏剧情景如今在房地产市场再度上演。就在5月份刚刚过去的两周内，北上广深不断刷新土地竞拍交易记录，尤其是上海、广州、北京三地一周内诞生三个“年内地王”。    

　　虽然新“国五条”今年再三强调国家对房价宏观调控的意愿仍然强烈，然而频频涌现的“地王”不能不让人们对房地产的后势走向担忧。“这种抢地已经到了‘疯狂’的地步，之后的风险堪忧。”合富辉煌商业项目总监邓育华向南都记者表示。

　　事实上，“地王”最终成“鸡肋”的故事并不罕见，此前广州白云新城、绍兴柯桥、上海松江等“地王”地块都曾有过尴尬囧态。而伴随着每一轮地王的频繁出现，也似乎预示着更加“凶狠”的调控即将来临。现如今，“地王潮”再度来袭，这一次它背后力量的角逐究竟来自何处，这股势头将会对房价以及宏观调控产生怎样的传导作用，南都近日多方调查进行解读。

　　房企一线土地储备“空虚”

　　5月23日，经过39轮竞拍，保利地产[微博]联合首开股份击败融创、泰禾、中冶、旭辉、东亚新华、万科等11家房企，夺下北京大兴旧宫宅地，再造该区域“地王”。“在北京，除了豪宅东郡，刚需目前已经基本没什么盘可卖，公司一直在土地市场择机入货。”南都记者从保利地产有关销售部门获悉。

　　今年，房企通过以价换量熬过“最困难寒冬”，市场重回活力。一线城市土地溢价率持续走高，也带动了住宅楼面均价结构性上涨。据北京业内机构不完全统计透露，目前北京新盘存量房仅剩下6.1万套，创下历史新低。

　　一边是楼市的火热，楼盘存房量不断下降；但另一边却是供地严格受限。值得注意的是，去年北京、广州乃至全国的供地水平计划都没有完成任务。2012年全国土地市场整体供求不及2011年，土地成交量的降幅更是大于土地推出量降幅。包括保利、万科在内的多位开发商曾向记者抱怨，由于政策调控影响，北京、广州等一线城市土地供应量明显下降，拿地的成本也明显高过控制线。“随着一线城市新房市场总体规模逐渐缩小，万科在这些城市的销售占比相比前几年有较为明显的下降。”万科董秘谭华杰接受南都记者采访表示。

　　为此，大小房企土地储备明显空虚。去年营业收入30 .8亿元的华远地产，2012年末土地储备不足百万平米。据推算，如果华远地产欲在三年内挺进“百亿军团”，在今后几年内年均开复工面积就要能保持在180万平方米之上。去年营业收入40 .7亿元的万通地产，多数现有项目已进入后期，也缺乏新增项目。广宇发展、渝开发等也都存在土地储备不足而制约业绩增长的问题。

　　由于供应有限，不少房企在土地市场“硬碰硬”，推高土地价格的局面由此形成。保利地产董事长余英对此调侃，“不买地马上死，买了地可能死也可能不死。”某大型华南房企有关负责人向南都记者爆料透露，万保金招等标杆房企还好，不少二线房企包括近期高价拿地的开发商，资金也还凑合，但土地快速消耗，特别是在一线的储备近乎为零，必须赶快拿地开发，“多贵也得出手”。

　　土地出让价格增速惊人

　　2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，实为2010年以来的最低。其中备受关注的一线城市土地供应稳中微涨。北上广深四城的土地供应计划同比增加2.8%。

　　“每年制定房地产调控政策时都强调要增加土地供应，但是每一年都完成不了计划。”中国国际经济交流中心专家黄志龙分析表示，根源还在于各级政府，尤其是地方政府还在有意控制土地的供应量，从而获得比较高的土地出让价格。

　　以“土地财政”缓解地方财政压力的“小算盘”，正在促使土地出让金大幅增加。中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月22日，北京2013年土地出让金已达617 .89亿元，比2012年上半年上涨3 .5倍，接近2012年全年水平。报告预测，北京2013年全年土地出让金有望重回千亿以上。

　　据不完全统计，截至5月22日，上海土地出让金达432.34亿元，占2012年全年的49%。而在去年同期，这一金额仅为85亿元，甚至不足2013年单月数据。广州方面，与其20 12年全市土地出让总额为402亿元相比，2013年仅前4个月广州土地出让金已达300亿左右。随着5月接连2个“地王”的出现，预计广州上半年就有可能接近甚至超过去年全年的土地出让总额。

　　推地减少但土地价格却一路攀升。易居研究员刘卫卫向南都表示，在市场平稳、企业资金较好的情况下，实力房企集中拿地，导致近期土地市场较为活跃。而随着一、二线城市优质地块的推出，市场竞争加剧，也促使价格的进一步上升。

　　标杆房企“不差钱只差地”

　　房企去年业绩的向好，“不差钱”也正成为“地王”频出的推手。去年房企销售业绩继续攀高，千亿级企业从一家扩展至三家，2011年濒临绝境的绿城2012年度销售金额同比增长70%。易居研究院近日报告显示，2013年一季度房企自筹资金占年度资金来源比重为37.5%，低于去年同期5 .2个百分点，低于去年全年3%。

　　从企业现金资产比看，内地房企的现金资产比从2012年一季度的最低点0 .11大幅回升，2012年底达到0 .14，上升了19.2%。市场的回暖带动了企业销售的回升，住宅库存持续降低，企业的资金状况逐渐改善，现金流稳定回升。根据2012年年报，万科现金余额达522.9亿元，恒大501.65亿元，保利326.72亿元，龙湖183.83亿元，多数标杆房企现金量比起去年有不等增长。

　　除此之外，融资环境的宽松化也是促使房企疯狂拿地的推动力。基石创投管理有限公司副总裁任邵军向南都表示，近期他自己或身边人士对房地产基金、房地产投融资项目参与颇多，“今年房地产的行情并未受到新‘国五条’政策的影响而下挫。地产商有着明显强烈的发展诉求，积极寻求拓宽资金渠道。”

　　“地王”频出会否刺激调控升级？

　　不过，每一轮“地王”的频繁出现，也似乎预示着更加“凶狠”的调控即将来临。压力之下，房地产政策还将如何调整？紧箍咒是否还将越念越紧？

　　“当前最合理同时也是最有效率的调控，应当是针对现有政策在执行层面上加强，而在执行无法到位的情况下，出再多的政策也无济于事。”中房信有关报告认为，目前房价涨势依然，说明房价依然处于失控的状态，房价的调控虽说需要短期的手段，但长效的机制才是根本的良策。

　　中原地产中国大陆区总裁赖国强接受南都记者采访也表示，不呼吁出现新政策，需要市场自己来调整资源。他认为，房产税扩大试点限购范围、信贷政策的严谨执行，都会导致市场成交量的收缩，一旦出现收缩房价就会很难大幅度上升。这些都是调控政策“只需稳固，不需再升级”的理由。

　　中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉认为，短期调控手段对于房价控制不能起到根本性的作用，楼市不能完全依赖政策，但在调控已经深入进行数年的情况下，此时限购等“狠招”还不能退出，以防市场紊乱。

　　据悉，目前，包括住建部、财政部等在内的相关部委，正在按照国务院有关工作的部署，研究下一阶段房地产调控的“方向、方式和方法”。在严格执行现有调控政策的基础上，通过市场化手段理顺房地产市场供需关系已经成为基本的方向。业内分析，房产税已是“长效机制”组成的核心部门。

　　“房产税增加试点，可能会影响到所有非自住房产，这可能标志着后限购时代的调控方向，预期后市特别是非普通住宅市场将可能继续有税费等调控政策出台。”中原地产市场研究总监张大伟向南都表示，房产税的出现增加地方政府收入，一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿，减少地王出现的概率。

　　“地王”很可能还会有，房地产市场仍然广泛看好，房地产市场的长久健康发展仍然任重道远。

　　南都记者 陈琳琳 实习生 詹馨