荆宝洁

　　收获新外号的华远地产董事长任志强，在2013年5月11日举办的博鳌21世纪房地产论坛西湖峰会上开玩笑说，幸亏房价上涨，否则自己可能要“裸奔”。

　　任志强总是在赌局中胜出，因此被送外号“任赢赢”和“预言帝”。而房价是否会上涨已成为不变的追问。但任志强强调说，“我不是神仙，我的话总是被断章取义。”人们总是忘记任志强对房价上涨的限定条件。例如，最近一次，任志强说的是过去十年房价上涨，被理解成为未来房价上涨。

　　再一次追问背后，市场将何去何从？

　　3月底新国五条发布后，杭州地产人士称，楼市基本上没有影响，只要产品思路理清，宏观调控不会给企业带来影响。而从市场层面，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹观察到的是，在北京，3月份二手房交易量暴涨，而4月份二手房交易量大幅度下降。REICO报告工作室博士任荣荣在发布一季度报告时称，企业降价动力明显下降。由于北京市住建委收紧预售许可证审核，反而刺激了在售项目的成交。位于大兴亦庄开发区东五环附近的远洋天著，推出的平层公寓被一抢而光，平墅、联排别墅产品因其在露台、花园等方面的创新而受到热捧，成为一季度高端别墅销售冠军。当然，售价确实也比去年要高得多。

　　任志强指出，新国五条是10年来，唯一一次中央出台的不一刀切的调控政策。20%针对的是二手房市场，二手房越紧缩，对一手房市场越好，开发商无需过分担心。但左右下一步市场走势的关键因素是什么？

　　秦虹指出，是人口变化。如今中国已不是一个住房绝对短缺的时代，城镇总住房面积包括商品房和非商品房已经达到12亿平方米，这是一个比较高的供应量。同时房地产也不缺开发能力和开发企业，但是需求已经在全国各地发生很大的差异，这跟人口的流动不均衡有很大关系，所以有的城市供不应求，有的城市则供应量过剩。

　　近二十年的城市化快速发展，各城市人口增长的速度和规模是不一样的，北京、上海连续10年平均每年新增常住人口在60万，而有些中小城市却是负增长，这就导致了今天房地产市场格局差异非常大。

　　在人口增长速度快的城市里，供求矛盾越发紧张。任志强虽然提出房价上涨的观点，但他并不认为，所有城市房价都会上涨。他以西部地区的房地产数据为例，2012年，虽然东中西地区的房地产开发投资增幅回落，但西部地区的投资比重仍在维持增长；从商品房销售情况来看，虽然东部地区和中部地区的销售面积都有所增加，但西部地区的销售面积则是负增长。“销售是负增长，而土地供应是最多，这些地方的房价是不可能上涨的。”任志强说。

　　核心城市房价还会上涨。以北京为例，根据亚豪机构统计数据显示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。目前北京6万套的库存已逼近警戒线区域。业内人士认为，严厉的限价政策使得4月以来北京新盘入市量锐减，对于市场供应来说，可谓是雪上加霜。而供需矛盾日趋紧张，将会加剧房价反弹的风险。

　　从短期来看，秦虹认为，政策应管理好房价上涨的预期，才能保持市场平稳健康发展。从长期来看，在房地产调控之外，必须要从制度上、政策上抑制不均衡，才能够解决高房价、资源占有不均衡的问题。“如果有一天，无论是住在北京，还是杭州，或者其他的小城市，享受的公共服务是均等的，大家不一定都要到大城市、一线城市去居住，到了这个时候，房地产的问题会减少很多。”

　　任志强还纠正了一个人们普遍存在的看法，供求矛盾会随着老龄化社会的到来而缓解。从发达国家经验来看，任志强认为，当社会上老龄化问题越来越严重时，住房需求将越来越多。因为老人会和子女分开居住，年轻人越来越多地离开老年人，将会有更多的家庭单元。年轻人想继承父母的房子可能等到很老了都还没继承到。这意味着，特定历史时期、局部地区供不应求的局面还将长期存在。