■ 《环球财经》副总编辑 张捷

　　这一轮住宅价格的上涨，与奢侈品在住宅领域的形成有关，如果让这些奢侈品住宅的价格与普通住宅混淆，则调控政策和市场认识要出现偏差

　　中国住宅价格不断上涨，泡沫论不断充斥大家的耳边，但泡沫就如钢做的一样总是无法破裂，不但不破裂还在调控当中不断膨胀。这个泡沫以房价收入比、租售比等大家熟知的模型都无法解释，但却又是我们眼下不得不正视的问题。 一部分住宅成为奢侈品 笔者曾在《房势：解析楼市迷局》当中提出，中国房价前期的不断上涨，就是价值转移的过程——以4万亿元拉动经济，各地紧跟投资出现大量地方融资平台，这些融资平台保守估计也在10万亿元的水平，这十几万亿的投资主要就是基础设施建设，这些基础设施的价值不是通过设施运营收费来回收的，而必然转嫁到土地上，再由土地传导到房产上。 此外，本轮房价上涨与此前不同，在不断爆出有地产“鬼城”的背景下，核心城市出现了巨大的房价上涨压力。造成这一怪相的原因，是中国的房地产正在逐步成为奢侈品。

　　中国的经济发展到了一定阶段，贫富差距拉大，最新统计称，10亿美元以上富豪已达到212名，世界第一。这样的富豪规模也决定了消费必然出现分化。 中国房地产业内外很多人推崇的标准是：地段、地段、还是地段，这在性价比被重视的时代是非常有意义的，他告诉人们地段在房地产价值体系当中的关键作用。但在住宅成为奢侈品以后情况就不同了。在香港，相同地段房产价格也有很大不同，西方国家更是如此。 对于中国的豪宅奢侈品，北京的四合院是最典型的，同样地段的四合院价格相差很大，甚至达到三、四倍！为什么有这样大的差距？就是由于四合院无法自行改造，院子里面有没有市政条件就成了关键，比如是否能够进车和停车、有无厕所等。 因此，完全可以用“住宅奢侈品”的概念解释北上广核心区房子价格的暴涨。以邻国印度为例，作为奢侈品孟买的房价可以高于中国最高地区上海的两倍，而豪宅边上的贫民窟的价格却是极低的。 奢侈品住宅与宅基地 对于一个已经产生奢侈品的市场，计算房价就要全面考虑，应当把住房当中的奢侈品刨除，就如我们刨除了最低保障农民的宅基地一样。如果全面计算所有的住房，就要将所有低端住宅，包括宅基地在内，统一计算。 中国进入奢侈品时代 奢侈品的产生是中国发展到现阶段必然的现象，其他国家发达的过程也有这个过程，中国人对于奢侈品的热衷也不仅仅是房子，更多的是从老百姓买得起的奢侈品开始的，我们可以注意到从最早的皮尔卡丹，到现在的世界顶级奢侈品进入中国，从打火机等小物件到包包，从麦当劳[微博]到烤牛排最后是鱼子酱松露等，再到几十万到几百万的手表，最后就是名车和豪宅了，人们的奢侈品概念是在衣食住行当中不断发展升级的，中国人对于奢侈品的狂热使得中国产生了奢侈品的溢价，因此在中国出售的各种奢侈品普遍比世界其他地方昂贵，这个溢价就是当今中国人对于奢侈品的一种心态的表现。 而中国的住宅也在逐步形成奢侈品，也形成了巨大的溢价，以后中国人的差异不但是名牌的包包和手表、汽车，住房也会出现这样的差别，同样的地段，价格可以有成倍的差距。 奢侈品的出现，说明了人们对于原来商品的使用属性要求已经发生了变化，这个变化对于房子就不再是居住功能，而是赋予了其他功能，在中国信用体系缺失的社会里面，奢侈品成为了身份的标志和信用的体现，在中国社会安全缺失的时候，奢侈豪宅对于安全有了更大的要求，在普通住宅不用考虑的安全因素和隐私因素等，在豪宅尤其是四合院这样的住宅里面就有了特别的体现。而中国的文化复兴和社会阶层分化，在豪宅和奢侈品的使用上也得到了体现，所有这些都是当今住宅逐步形成豪宅不可忽略的因素。 住宅奢侈品策略 对于房价的高涨，房地产泡沫论成为主流说法之一，这个说法的佐证就是2008年东南亚金融危机，房地产暴跌国家经济受到巨大的冲击。但是笔者认为，这样的冲击更大地是来自金融攻击和房地产的流动性不足。东南亚当年的经济腾飞，房地产的价格本身就应当有巨大的增值，但是这个增值造成早先大量投资投机于房地产的外来热钱获利巨大，这些热钱套现以后，东南亚国家外汇储备无法应付信用崩溃造成灾难，在这样的崩溃过程当中，豪宅是最惨的，原因就是国家的信用崩溃以后，豪宅必须要讲性价比了。 把豪宅当住宅的结果一定是价格的灾难，就如对爱马仕的包包仅仅按照皮包论价值的话，他的价格必定只有现在的十分之一不到，但能够说他当初的价格是泡沫吗？这就是金融攻击压力下的风险。中国控制房价也有对于这样的风险的担心。奢侈品需要有国家的信用体系进行支撑，在国家出现问题的时候，奢侈品是最先受到压力的，住房与其他奢侈品不同的就是房子是不动产，是不能由外来品牌主导的，房子的奢侈品有属地属性的特点。 住宅开始出现奢侈品以后，对于奢侈品要有奢侈品的策略，就如前面所说的，奢侈品豪宅不能按照普通住宅思维那样，奢侈品是能够带来额外的巨大价值的，能够维持经济的发展动力和财富的再分配的，应当让能够消费奢侈品的富人消费奢侈品。 这一轮住宅价格的上涨，就是与奢侈品在住宅领域的形成有关，在住宅领域奢侈品形成是难以阻挡的趋势，如果让这些奢侈品住宅的价格与普通住宅混淆，则调控政策和市场认识要出现偏差。