早报记者 陆鸣

　　从统计数据上看，4月上海二手房成交降温势头，似乎并不像市场猜测的那般猛烈。

　　5月6日，21世纪不动产上海区域市场研究部发布的最新监测数据显示，今年4月，上海市二手住宅合计成交1.93万套，环比(较上月)回落72.24%，同比(较上年同期)则有42.6%的增幅。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡直言，4月的二手房成交量超出业内预期，此前大家普遍预测经过3月的需求透支，4月的市场会很冷。“总体来看，需求还在逐步释放，4月前两周市场还有观望，后面就比较明确了，客户开始逐步出手。”

　　施宏叡认为，如果政策面不出现较大变数，预计5月二手房成交量将略有上升，价格也会呈现微升之势。

　　据汉宇地产统计，4月上海市二手住宅(公寓、别墅、洋房新里)的网签均价为17160元/平方米，环比涨幅为2.9%。

　　“实际行情或更低迷”

　　由于“国五条”上海版细则在3月底落地，4月上海二手房市场降温，在沪上各大中介的意料之内。

　　21世纪不动产分析师黄河滔称，沪版“国五条”细则3月底出台后，沪上的二手房买家考虑是否出手的周期明显拉长，观望情绪浓厚，由“二手房转一手房”的客户增多，成交难度明显增加。此外，在“非免税房”集中的区域， “由售转租”现象也很普遍；同时，一些卖家为转移个税成本，提高售价，进一步增加了成交难度。

　　话虽如此，4月上海二手房成交的绝对量并不算低。

　　据德佑地产统计，纵观2010年以来的月度成交情况，单月超过2万套的二手房成交量依然处于相对高位，且比去年同期有大幅上涨。

　　黄河滔也说，剔除“恐慌性”入市现象蔓延的3月，4月上海二手房的成交量远超过2010年以来的月均成交量，与过去六个月的月均交投水平相当。4月二手房成交量42.6%的同比增幅，也是近三年的最高水平。

　　不过，德佑地产营运大东区副总经理林俊权指出，市场的实际行情恐怕比数据反映的更低迷一些。

　　“虽然从数据上看，4月上海二手房成交量依然突破了两万套，但4月有不少成交案例在3月已有意向，还有一些置换型需求的交易周期较长，拖延到了4月才成交。”林俊权说。

　　林俊权还提到，“国五条”地方细则的冲击力不像想象的那般大，尤其是“20%个税”政策，少有升级版本的政策出台，因此，4月的二手房市场其实堪称3月末班车行情的“延长版”。如果没有加码政策出台，二手市场将逐渐恢复常态。

　　“改善型需求释放”

　　虽然成交量较3月出现大幅下滑，但4月上海二手房的成交均价依然坚挺。

　　据汉宇地产统计，4月上海市二手住宅的网签均价为17160元/平方米，环比涨幅为2.9%。21世纪不动产最新发布的数据称，该机构监测的上海40个标杆楼盘中，4月二手房成交价格同比涨幅较明显，其中大户型房源的涨幅为2.91%，中户型为5.26%、小户型为4.11%。

　　上海中原总经理谭百强的感受是，4月有些高端房源业主不愿意卖，高端房源客户不愿意买，导致高端交易很难谈，很多高端客户转买一手新房。“4月二手市场价格总体波动不大。”

　　黄河滔分析，受“国五条”中“20%个税”政策预期影响，4月的二手房交易中，部分卖家为转移税收成本，提高报价，这种现象在紧俏的刚需市场中尤为普遍。此外，4月份，“末班车”行情的余威仍在，部分置换型客户因为在3月已售出旧房，急于置换大房子，这也在一定程度上刺激了改善性需求的释放。

　　此外，结构性因素也“推涨”了4月的二手房均价。

　　德佑地产称，3月刚需恐慌性入市，外围区域的低价二手房尤其是一些动迁房项目成交井喷，导致上海全市均价出现下滑，而进入4月后，成交结构出现反转，均价随之上涨。

　　该机构的统计显示，4月上海市各区县的二手房成交套数环比跌幅均超过60%，但在3月动迁房成交集中的金山和青浦两区跌幅更甚，4月上述两区的二手房成交量跌幅皆在80%以上。同样以低价房源为主的奉贤区，4月二手房成交量跌幅也达到77.9%，仅次于青浦和金山。

　　汉宇地产分析师朱春峰认为，尽管目前二手住宅的交易量急剧萎缩，但无论是从数据还是卖方市场的反应看，短期内上海二手住宅的交易价格并不会出现较大的波动。

　　“短期内二手房报价还会有轻微上调”

　　短期内，沪上中介对于二手房市场的走势依然偏乐观。

　　信义房屋分析师邱丹认为，从历史交易数据看，自2011年第四季度起，上海二手房市场的交投就处于逐季上升趋势。虽然3月份的集中成交透支了部分后期供需，但如果4月的理性回归势头能够延续，则今年二季度沪上二手房成交量仍有望维持近年同期高位。

　　截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市二手住宅挂牌量为13.16万套，与3月市场火爆时相当。

　　合富置业副总经理沈彦进一步说，在不考虑政策面大变动前提下，今年的二手房市场总体向好。目前来看，政策不会放松也不会收紧，这应该是大趋势。长远看，“20%个税”的升级版应该会落地，但也不会一刀切，应该是经过一个缓冲期后，分区域、分情况慢慢执行。

　　沈彦判断，5月的二手房市场中，中高端房源的成交量会复苏，“今年中高低端房源的成交水平会相对合理，不会分化得很严重。”

　　至于价格方面，施宏叡判断，随着4月市场成交转为平稳，短期内二手房的报价还是会有轻微的上调，幅度在1%～2%。

　　不过，施宏叡强调，市场依然存在变数，“虽然政策还没有全面执行，但政府并没有说一定不会加码，这把刀还是悬在那里。不排除政府会在适当时候出台执行细则。”