核心提示：

　　 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多地方商业地产项目可谓一拥而上，全球10大在建城市综合体，有7个在中国。目前中国人均商业面积已经超过全球平均水平。

　　 但这并不意味着每个商业地产项目都能成功。令人担忧的是，很多地方把城市综合体当成城市的脸面而不顾当地消费特征，一拥而上搞大型购物中心，却忽略了社区商业固有的消费需求。因此，大型购物中心，一定要规避单纯的购物功能，把更多的空间和规划贡献给娱乐和文化消费，每个购物中心都能拥有自己的特色，这才是对商业发展最大的贡献。

　　 “10年前，人们会问什么是商业地产，10年后的今天，人们却都在问，谁还没有做商业地产。”这是中国商业房地产联盟秘书长王永平常挂在嘴边的一句话。10年间，商业地产的发展风起云涌，大型购物广场集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一身，丰富着我们的生活。而如今，依托商业地产发展壮大的传统商业面临电商的持续冲击，商业地产该如何应对？商业地产越建越多，是否存在泡沫？商业地产又如何避免同质化，形成不同风格，满足差异化需求？

　　 近日在武汉举行的中国商业地产行业发展论坛上，众多业内人士针对商业地产有关问题展开了讨论。

　　 电商威胁商业地产？

　　 传统商业增长乏力，而电子商务成长迅速已是不争的事实。电商会不会跑赢传统商业？传统商业如何焕发新的生机

　　 很多人都知道，阿里巴巴[微博]集团主席马云[微博]和大连万达集团的董事长王健林打了个1亿元的赌，最成功的电商和最成功的商业地产大佬开赌，吸引了很多眼球。

　　 马云认为自己赢定了，2012年12月3日，阿里巴巴旗下的淘宝网[微博]和天猫[微博]的总交易额已经突破1万亿元。不过，王健林认为，电商再厉害，也取代不了传统零售业，传统零售业线上线下相结合，会发展得更好。

　　 华夏时报总编辑水皮认为，电子商务的壮大发展，对传统商业是一个巨大的促进和推动。如果把两者定义为对立的话，就过于狭隘。如今，很多人喜欢从网络上团购电影票就是个很好的例子。正如水皮所说，电子商务可以成为商业地产销售的有力助手。

　　 百年城集团董事长吴云前认为，目前电子商务占社会零售总额仅有7%，美国也才10%，并不是很可怕。

　　 颐高集团董事长翁南道则认为，电子商务目前阶段对零售商业地产最大的杀伤力是价格。翁南道以自己从前的经历作类比，“我原来最早是卖电脑，亏三个月，平三个月，最后把价格拉上去。如今很多电商在销售过程中也采取类似的方法。”翁南道认为，这是一个过程，最终会过去，最终比拼的还是企业的产品竞争，所以电子商务不是“洪水猛兽”。

　　 中华全国商业信息中心主任王耀用他所掌握的一组数据给“电商威胁论”以回击，认为商业地产的优势依然存在。天猫“双十一”时，某一个品牌营业额6000万元，实际回款4000万元，有2000万元退货。2012年，一家企业网上销售额1.8亿元，但整体亏损；实体店销售额1.5亿元，却赚了800万元到1000万元。

　　 步步高商业连锁股份有限公司董事长王填一直呼吁的则是传统商业和电商的公平竞争。他认为，传统零售和网络零售最大的差别就是，传统零售要交税，而网络销售交税环节并不规范。他呼吁尽快出台电子商务税收征管法。

　　 也有人宣布会用实际行动投商业地产一票。一直致力于饮料行业发展的娃哈哈集团看好实体商业的前景，准备将商业零售行业作为多元化的第一步。娃哈哈集团副总宋青青此次首度透露，娃哈哈3年至5年内将筹建100座商城或者综合体，迅速形成规模效应，打响自己的品牌。

　　 同质化竞争如何应对？

　　 要引领市场，就是要比别人多走一步，把市场的需求提前一步掌握

　　 经常逛街的人或许会发现，如今这些商业地产项目里面拥有差不多的品牌。年轻姑娘喜欢H&M、ZARA等服装品牌，东南西北城的购物中心就到处都是这些品牌。这固然满足了很多消费者的需求，而长此以往，同质化让购物中心失去特色，竞争力减弱。商业地产该如何应对同质化？

　　 时尚生活中心集团有限公司总裁黄瀚泓认为，造成同质化的原因首先是一些搞商业地产的人不懂经营，看到好的品牌，不惜一切代价拉过来，结果就使这些商场看上去都差不多。

　　 在苏州圆融发展集团有限公司董事长刘樱看来，他们之前做的每个项目，都要求自己不要复制自己，这需要开发商有自我提升的勇气。他说，应对同质化一个要学会引导政府，商业地产在任何一个城市都脱不开和政府很重要很密切的关系，政府也会有各种他们的考虑，这时候要学会告诉政府你能做成独有的项目，而不是跟别人一样的项目。另一个就是要引领市场，引领就是要比别人多走一步，把市场的需求提前一步掌握了。将生活的文化和艺术的文化都涵盖在地产商业里，就能够形成差异化竞争。

　　 新源集团副总裁兼新源商业管理公司总经理张子玉认为，推广运营的差异化也很重要。他们在华北地区开展商业地产的推广营销时，每天推出开放式的表演，有魔术表演，有杂技表演等。坚持一年以后，每场的观演人数超过500人。

　　 东方伟业（中国）投资控股有限公司副董事长蔡报军则认为，找准市场定位是应对同质化的有效手段。东方伟业的战略是仅仅瞄准三四线城市，当一二线城市需要多个综合体时，有同质化竞争的问题，而四线城市也许只需要一个某种类型的综合体，竞争就会小很多。17年以来，东方伟业85.7%的商业项目在三四线城市。如包头的金融商务区，江西九江的国际金融广场和庐山印象。

　　 泡沫化倾向怎样避免？

　　 商业地产应该改变增长方式，比如通过线上、线下合作，整合资源，而不是限于造房子、卖房子

　　 如今，商业地产如雨后春笋般地冒出来，很多人觉得商业地产过剩了。商业地产真的到了有泡沫的时候吗？

　　 首先应该弄清商业地产有可能形成泡沫的原因是什么。 北京中坤投资集团有限公司总裁焦青认为，商业地产基本上有三个模式。第一种是商业地产全部卖掉，散卖。价格卖得很高，造成资金倒挂，容易形成泡沫。第二个就是同质化泡沫，很多城市都是一模一样的东西，暂时可能不错，但是一旦地域不同，消费人群完全不同，如果依然同质化肯定会存在泡沫，一旦出现问题就是多米诺骨牌效应。第三个就是，销售一部分，自留一部分。

　　 在首创集团董事长刘晓光[微博]看来，如果商业地产内容过于同质，大量地复制，肯定会出现泡沫。

　　 广州百货企业集团有限公司董事长荀振英说，泡沫的概念就是，一捅就会破，只要给一个外力，或者一个危机，马上就出现大面积的倒闭。商业地产还没有到这个地步。不过，很多布局不合理，经营模式的同质化，今后几年，商业地产形成规模以后，风险将会很大。

　　 九洲远景商业管理机构董事长王敬则认为，现在商业地产不是泡沫，而是失衡。商业地产设施与商业发展不平衡的问题突出存在。近两年，零售行业的增长速度为13%到15%，而商业地产的增速是27%。这两个速度是不匹配的。现在购物中心很多，量很大，但是零售商在选址过程中，还找不到自己想要的地方，这种矛盾客观存在。

　　 应该如何应对可能正在积攒的泡沫？专家认为，商业地产应该改变增长方式，比如通过线上、线下合作，整合资源，而不是限于造房子、卖房子。还比如，要重视商业地产的娱乐化功能，目前因为娱乐空间太小，以至于吸引不了喜欢电子商务的年轻人。

　　 但拥有充裕财力、毋须“分拆”商场的发展商屈指可数。恒隆地产董事长陈启宗认为，如果商场切开出售，就难以再控制租户总和。入驻商场的商户很分散，你的邻居，你旁边的人卖什么东西，你根本管不了。所以安保、清洁很多方面也会带来不少难处。凡是切开出售的，竞争力都会变弱。不过，能够一次投资几十亿元，甚至于100多亿元建商场或者商业群而不切开出售，具备这种实力的企业全国大概不超过10家。