21世纪网距离地方版细则出台大限还剩4日，21世纪网从深圳市金融、地税等单位获悉，4月1日起深圳市或将执行新的信贷政策，将二套房首付六成升至七成。备受关注的“对二套房交易征20%个税”也将同时推出，一位接近地税系统的人士称“会按照国务院的通知来执行，预计月底公布。”

　　随着新调控细则呼之欲出，深圳市存量房成交量出现井喷。据深圳房产登记中心介绍，目前日均办理过户数量达800套，较去年同期翻了一倍，其中“大部分是办理存量房过户。”世联地产[微博]华南首席分析师曹取对21世纪网表，近期办理过户的“大部分都是为了规避‘20%个税’，二套房提高首付比例的调整则对市场影响不大。”

　　信贷：4月1日起二套房首付最低七成

　　“我们接到口头通知，4月1日起执行新的信贷政策。”3月27日，一位国有银行的个贷经理对21世纪网表示，深圳市二套房的信贷门槛将抬高，首付从六成提升至七成。

　　该名个贷经理称，近日接到上级领导口头通知，仅对二套房首付作出调整，贷款利率暂无变化，仍是“不得低于基准利率的1.1倍”。不过，由于未收到正式文件通知，该名经理说“也不排除调整的可能性”。

　　3月27日，深圳市规划国土委新闻办公室相关人士接受21世纪网采访时表示，相关细则正在研究当中，具体情况不便透露，公布时间点还未确定，“按国务院的通知要求是3月底”。

　　截至3月27日，深圳市几家国有银行的房贷政策暂无变化，据中国银行、建设银行的个贷经理介绍，对于首套房首付三成，贷款利率在基准利率上打9折；二套房首付六成，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。

　　对于信贷政策的可能变化，曹取认为“不值一提”，“增加的一成成本对于大部分更换居住条件的市民来说没起到作用，而且不少人是一次性付款，根本没有影响。”

　　税收：二套房20%核实征收

　　3月27日，在人满为患的深圳市房产交易中心收文办理大厅，21世纪网随机采访了10位办理二手房过户的市民，其中有9位是因为担心多交税才提前买房，总价在130万-500万，如果在新政出台后卖家将税费转嫁给买家，购房预计要多付13万-50万。

　　从2011年7月起，深圳开始执行“交易差额核实征收”和“评估价核定征收”两条平行政策，市民可以选择其中一种方式来缴税。“没有人会选择核实征收，这几年深圳房价涨得很快，差额征收肯定比总价核定要高。”链家地产[微博]全国总监徐枫曾对21世纪网表示。

　　21世纪网从罗湖区、福田地税局了解到，深圳将严格执行“国五条细则”中对个人售房所得税按照20%计征的意见。一位接近地税系统的人士透露，月底将公布新的税收政策，但为了避免误伤刚需，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，该人士表示：“深圳早已实施20%计税方法，相关实施办法不会有太大变化。”

　　按照国务院3月1日推出的“国五条细则”，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征，税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　“交易环节的税收可能会误伤刚需或者打击改善性居住的积极性。”曹取建议，可以对三套房以上的持有环节征税，这对打击投机投资才有实质性的作用。

　　市场：大开发商推盘计划未变

　　二手房交易市场出现短暂繁荣，但在细则出台后或将迅速萎缩。根据深圳中原地产的监测，3月18日-3月22日，深圳市二手住宅成交4272套，环比上升了31.08%，成交面积为36.5万平米。

　　国泰君安认为，国五条细则出台后，各地二手房市场井喷。但在各地细则出台后，市场将进入1-2 个季度的观望期，二手房市场成交将快速萎缩，或将呈现有价无市的尴尬局面。此外，20%个税会将部分购房需求从二手房挤向一手房，但并非完全替代。

　　“一手房或将吸收部分购买力，4月份是开发商集中推盘的时期，目前来看大开发商的计划并未有变化。”曹取对21世纪网表示，3月初深圳市规划国土委暗地通知各大开发商“限涨”，对于均价高于周边楼盘的不予备案，这对开发商的定价有一定限制，“和价格相比，开发商更重视销量，即使价格压下来，也希望能减少库存。”

　　对于全年房地产市场变化，国泰君安预计，随着各地方政府细则的接踵出台，购房者观望情绪可能蔓延，再加上2012年二季度销售基数高，预计2013 年二季度销量可能出现同比下滑。

　　(21世纪网 张佳)